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土地所有權(quán)轉(zhuǎn)讓和土地使用權(quán)的讓渡,土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓定義:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

發(fā)布時間：
2024-08-01 23:41:52
作者：
圣運律師
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土地所有權(quán)轉(zhuǎn)讓和土地使用權(quán)的讓渡，土地的用地性質(zhì)一般分為:1 農(nóng)業(yè)用地---例如琶洲村一社的農(nóng)田2 工業(yè)用地---例如球場附近的環(huán)球照明廠3 商業(yè)用地---例如政府劃撥給琶洲村使用的自留用地4 住宅用地---例如每家每戶房屋占有的土地在以上

土地所有權(quán)轉(zhuǎn)讓和土地使用權(quán)的讓渡,土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓定義:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

一、土地所有權(quán)轉(zhuǎn)讓和土地使用權(quán)的讓渡

土地的用地性質(zhì)一般分為:1.農(nóng)業(yè)用地---例如琶洲村一社的農(nóng)田2.工業(yè)用地---例如球場附近的環(huán)球照明廠3.商業(yè)用地---例如政府劃撥給琶洲村使用的自留用地4.住宅用地---例如每家每戶房屋占有的土地在以上四種土地性質(zhì)中,商業(yè)用地的價格是最貴,其次是住宅用地(用地),再次是工業(yè)用地,最低的是農(nóng)業(yè)用地.個人的宅基地所占的宅基地面積屬于住宅用地,在差不多20年前,村民互相轉(zhuǎn)讓宅基地都要1000元/平方米以上.即使紅線外的土地價格是52萬/畝,換算為每平方米,也區(qū)區(qū)不過是780元/平方米.保利集團(tuán)和經(jīng)濟(jì)聯(lián)社是否在忽悠純樸的村民呢話再講過來,紅線內(nèi)40萬/畝,紅線外52萬/畝是指購買農(nóng)業(yè)土地還是其他性質(zhì)的用地,如果僅是指農(nóng)業(yè)用地,這價格是否合理和公平呢眾所周知,12年前政府征用群北片的土地是25萬/畝,再加青苗款2萬/畝,合共27萬/畝,當(dāng)時在赤崗可以以2500元左右買到1平方米,12年后是40萬/畝只是增加了150%,按照購買力的對比即2500×1.5=3750元。3750元現(xiàn)在能否在赤崗買一平方米呢!你愿意早12年前被政府用25萬/畝征地,還是現(xiàn)在2010年現(xiàn)在愿意被保利集團(tuán)40萬/畝購買呢那么點補償比較合理呢第一種是以地價入股，用土地1平方米換取物業(yè)1平方米，一畝的土地補660平方米的物業(yè)，土地是無價之寶，只有使它增值和保值就是換取物業(yè)，才對得起逝去的革命先烈換取回來的土地，才對得起后代子孫。退而求其次，按照購買力相對應(yīng)，現(xiàn)在買樓的價格是12年前的3-5倍,那么現(xiàn)在應(yīng)該補80-120萬/畝,比較合理。又或者參考在3月份初公布的市基準(zhǔn)地價在琶洲村大概是2900元/平方米,見下圖(見網(wǎng)頁:http://www.laho.gov.cn/images/jzdj/gz/09gzz11.jpg上面提到的是土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓,現(xiàn)在再說另一個問題---土地使用權(quán)的讓渡。我們不僅僅對房屋有所有權(quán),而且對自己的宅基地土地有使用權(quán)。這兩種權(quán)利都是依法賦予的。土地有兩種權(quán)利，一種是土地所有權(quán)，另一種是土地使用權(quán)。土地所有權(quán)只有兩種，一種是國家所有，另一種是集體所有，琶洲村的土地就是集體所有，這次城中村改造，我們土地變?yōu)閲宜校鷥r是什么代價是40萬/畝或52萬/畝被人購買。

二、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的定義

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈送。未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)，利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)簽訂轉(zhuǎn)讓合同。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時、土地使用權(quán)出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，其地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理過戶登記。土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，并依法辦理過戶登記。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓須符合上述規(guī)定，否則即為非法轉(zhuǎn)讓。

一、土地使用權(quán)出讓與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓有什么區(qū)別？

土地使用權(quán)出讓是指國家將土地使用權(quán)出讓給公民或法人；出讓是指將所有權(quán)的部分權(quán)能（占有、使用、收益）與所有權(quán)相分離而作為獨立的財產(chǎn)權(quán)；土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓則是土地使用權(quán)在公民或法人之間的轉(zhuǎn)移。轉(zhuǎn)讓有出售、交換、贈與、繼承等方式。

二、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓流程具體是怎樣的？

（一）申請交易雙方提出轉(zhuǎn)讓、受讓申請交易當(dāng)事人申請辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)同時，還應(yīng)提供轉(zhuǎn)讓協(xié)議、土地使用證、宗地界址點圖、建筑物產(chǎn)權(quán)證明、法人資格證明，委托書、身份證明等資料。

（二）批準(zhǔn)，接到申請后，承辦人應(yīng)對資料及宗地情況進(jìn)行詳細(xì)審查了解，并進(jìn)行現(xiàn)場勘察，與有關(guān)資料對照核實。核對無誤后，填寫轉(zhuǎn)讓審批表。經(jīng)辦人攜完整轉(zhuǎn)讓檔案與轉(zhuǎn)讓審批表等報中心及局領(lǐng)導(dǎo)審查批準(zhǔn)。

（三）簽訂轉(zhuǎn)讓合同，《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十條規(guī)定，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)簽訂轉(zhuǎn)讓合同。并且轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)該采用書面形式。

（四）公證，轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)經(jīng)過公證。

（五）變更登記辦理土地使用權(quán)變更登記，是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的法定要件。經(jīng)辦人依據(jù)出讓合同、轉(zhuǎn)讓審批表、付款票據(jù)等，填寫變更登記審批表進(jìn)行變更登記。變更登記審批表，可隨轉(zhuǎn)讓審批表同時報批。

三、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓定義

一、房屋土地證有什么用

(一)所謂土地使用，是指按照土地的自然屬性、法定用途或約定方式，對土地進(jìn)行的利用。根據(jù)物權(quán)理論，土地使用權(quán)是對國家或集體所有的土地的占有、使用、收益的權(quán)利，屬于用益物權(quán)，包括國有土地使用權(quán)和農(nóng)民集體土地使用權(quán)，但是根據(jù)國家法律規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，因此，以下所指的土地使用，主要指國有土地使用權(quán)的使用。

(二)土地使用權(quán)的行使。土地使用者可以自己使用土地，以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的土地使用者也可以把土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、作價出資、出租或抵押。

(1)按約定或規(guī)定用途使用土地。建設(shè)單位使用國有土地的，應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件的規(guī)定使用土地。確需改變該幅土地建設(shè)用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有關(guān)人民政府土地行政主管部門同意，報原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)。其中，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)改變土地用途的，在報批前，應(yīng)當(dāng)先經(jīng)有關(guān)城市規(guī)劃行政主管部門同意。

(2)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈與。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)注意：

1)轉(zhuǎn)讓方必須按土地出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)和利用土地。例如，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，屬于房屋建設(shè)工程的，需完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，應(yīng)形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。

2)轉(zhuǎn)讓方和受讓方之間應(yīng)當(dāng)簽訂轉(zhuǎn)讓合同。

3)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。

4)辦理過戶登記。

5)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格明顯低于市場價格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購買權(quán)。

6)受讓方需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途的，應(yīng)依法辦理相關(guān)手續(xù)。

7)受讓方使用土地的年限為土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。

它代表著房屋所有者對土地使用的權(quán)限，換言之，土地使用證代表的是“地權(quán)”，可以說，土地證才是居住者最重要的權(quán)利、最應(yīng)爭取的權(quán)利。

二、土地使用權(quán)人寫誰的名字有什么作用？

在中國，土地使用權(quán)的主體是廣泛的。國家機關(guān)、企事業(yè)單位、農(nóng)民集體和公民個人，以及三資企業(yè)，凡具備法定條件者，依照法定程序都可以取得土地使用權(quán)，成為土地使用權(quán)的主體。土地使用權(quán)可以出讓、轉(zhuǎn)讓、買賣、出租、抵押。

①土地使用權(quán)出讓是國家以土地所有人的身份將土地使用權(quán)在一定期限內(nèi)讓與土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)出讓有拍賣、招標(biāo)和協(xié)議三種方式。

②土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指通過出讓方式取得國有土地使用權(quán)的單位和個人，將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，如出售、交換、贈與等。土地使用權(quán)的出讓構(gòu)成土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的一級市場，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓構(gòu)成土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的二級市場。集體土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，目前情況比較復(fù)雜，在法律中并無系統(tǒng)的規(guī)定，各地的做法也不一致。從原則上講，農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)建設(shè)。因此，集體土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，目前一般是指不改變農(nóng)用地性質(zhì)的承包和轉(zhuǎn)包。通過土地劃撥及建設(shè)用地程序取得的使用權(quán)是無限期的，通過土地使用權(quán)出讓取得使用權(quán)的，按照土地的用途不同，使用權(quán)的年限也不同。

③土地使用權(quán)出租是指土地使用者作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得出租。

④土地使用權(quán)買賣是土地使用權(quán)人以獲取價款為目的將自己的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給其他公民或法人，后者獲得土地使用權(quán)并支付價款的行為。

⑤土地使用權(quán)交換是相鄰的集體所有制單位，為了改變土地利用的缺點、機械化作業(yè)條件和水利灌溉條件，進(jìn)行局部土地界線的調(diào)整與交換部分土地。經(jīng)調(diào)整后，土地利用條件得到改善。土地使用權(quán)的交換必須在自愿基礎(chǔ)上產(chǎn)生，在平等互利的原則上協(xié)商解決，因而可由交換單位提出申請，在土地管理部門指導(dǎo)下，經(jīng)協(xié)商提出方案，經(jīng)縣級以上地方人民政府批準(zhǔn)后，進(jìn)行劃界，申請辦理變更登記。土地使用權(quán)可以作為抵押權(quán)的標(biāo)的物，以土地使用權(quán)設(shè)定抵押權(quán)時，其地上的建筑或其他工作物也隨之抵押；當(dāng)?shù)厣系慕ㄖ蚱渌ぷ魑锏盅簳r，其適用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也隨之抵押。

⑥土地使用權(quán)變更指國有土地使用權(quán)、集體土地使用權(quán)在初始登記后發(fā)生的變更，主要有以下幾種類型：a.國有土地劃撥、集體土地內(nèi)部劃撥；b.依法通過土地有償出讓、轉(zhuǎn)讓取得土地使用權(quán)；c.因贈與或繼承、買賣、交換、分割地上附著物引起；d.因土地交換、機構(gòu)調(diào)整、企業(yè)兼并等原因引起；e.因宗地合并或分立引起；f.因處分抵押財產(chǎn)取得土地使用權(quán)；g.更改土地使用者名稱、地址等。

⑦土地使用權(quán)贈與是土地使用權(quán)人將土地使用權(quán)無償?shù)剞D(zhuǎn)移給相對人，相對人予以接受的行為。

⑧土地使用權(quán)繼承指公民按照法律規(guī)定或者合法有效的遺囑取得死者生前享有的土地使用權(quán)的行為。繼承人除繼承土地的使用權(quán)外，其地上附著物的所有權(quán)也隨之得到繼承。

⑨土地使用權(quán)劃撥是指國家依法按照一定的程序?qū)薪ㄔO(shè)用地的使用權(quán)無償?shù)剞D(zhuǎn)移給建設(shè)用地者。土地使用者以無償方式取得土地使用權(quán)，但需要支付給原土地使用者拆遷安置及各項補償費用。

⑩土地使用權(quán)終止指因某種原因造成土地使用權(quán)的結(jié)束或停止，一般有四種情況：

a、使用年限屆滿，未經(jīng)批準(zhǔn)續(xù)期，土地使用權(quán)即告停止；

b、情況特殊，根據(jù)社會公共利益的需要，國家在給予合理補償?shù)那疤嵯拢婪ㄌ崆笆栈赝恋厥褂脵?quán)；

c、土地滅失；

d、土地使用權(quán)受讓人逾期未全部支付出讓金的，出讓方依照法律和合同規(guī)定，終止其土地使用權(quán)。