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上海城中村改造政策文件解讀，上海二手房政策法律問題:今日城中村改造更新

發(fā)布時間：
2024-12-13 12:37:56
作者：
圣運律師
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上海城中村改造政策文件解讀,上海二手房交易新政策法律問題,法律分析:調整了增值稅征免年限，將個人對外銷售住房增值稅征免年限從2年提高至5年。法律依據:《關于促進本市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》三、嚴格執(zhí)行住房限購政策。夫妻離異的，任何

上海城中村改造政策文件解讀，上海二手房政策法律問題:今日城中村改造更新

一、上海城中村改造政策文件解讀,上海二手房交易新政策法律問題

法律分析:

調整了增值稅征免年限，將個人對外銷售住房增值稅征免年限從2年提高至5年。

法律依據:

《關于促進本市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》三、嚴格執(zhí)行住房限購政策。夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內購買商品住房的，其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算。四、調整增值稅征免年限。將個人對外銷售住房增值稅征免年限從2年提高至5年。

二、上海二手房政策法律問題

法律分析:

1、購買首套住房。個人最高貸款額度由30萬元調整至50萬元，家庭最高貸款額度由60萬元調整至100萬元；繳交補充公積金的，個人最高貸款額度在50萬元基礎上增加10萬元保持不變，家庭最高貸款額度在100萬元基礎上增加20萬元保持不變。

2、購買改善性第二套普通商品房。參照購買首套住房政策。

3、購買改善性第二套非普通商品房。個人最高貸款額度由20萬元調整至40萬元，家庭最高貸款額度由40萬元調整至80萬元；繳交補充公積金的，個人最高貸款額度在40萬元基礎上增加10萬元保持不變，家庭最高貸款額度在80萬元基礎上增加20萬元保持不變。

法律依據:

《上海市住房公積金管理委員會關于調整本市住房公積金貸款額度上限和二手房貸款年限的通知》

一、關于最高貸款額度調整

2、購買改善性第二套普通商品房。參照購買首套住房政策。

二、關于二手房公積金抵押貸款年限調整

低于5年（含）房齡的二手房的公積金抵押貸款，最長貸款年限仍為不超過30年。

6年至19年房齡的二手房的公積金抵押貸款，最長貸款年限由不超過15年調整為35年與房齡之差。

超過20年（含）以上房齡的二手房的公積金抵押貸款，最長貸款年限仍不得超過15年。

三、上海二手房交易新規(guī)定法律問題

法律分析:

上海二手房交易需要交納一定稅費，交易稅費根據房屋類型來定，包括契稅、增值稅、個稅等。普通住宅，家庭唯一住房且為90平方米以下(含，稅率為總房款的1%。普通住宅、家庭唯一住房的90平方米以上的，稅率為總房款的1、5%。

法律依據:

《商品房銷售管理辦法》第七條商品房現售，應當符合以下條件：

（一）現售商品房的房地產開發(fā)企業(yè)應當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產開發(fā)企業(yè)資質證書

（二）取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件；

（三）持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證

（四）已通過竣工驗收；

（五）拆遷安置已經落實

（六）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；

（七）物業(yè)管理方案已經落實。

四、上海二手房掛牌新規(guī)

法律分析：市房管局今天召開本市規(guī)范二手住房房源掛牌管理會議。市房管局明確，各經紀機構和房地產信息服務平臺企業(yè)要嚴格執(zhí)行掛牌房源價格核驗，按照國家和本市法律法規(guī)，誠信守法經營。市房管局強調，對誘導虛高價格掛牌、哄抬房價、借機炒作、擾亂市場等行為，將會同相關部門采取暫停網簽等措施予以嚴肅查處。

下一步，市住建委、市房管局等八部門將開展本市房地產市場秩序專項整頓規(guī)范工作，嚴格整治違規(guī)發(fā)布信息（含未經房源核驗發(fā)布二手房源信息）、違規(guī)銷售、擾亂市場秩序的違規(guī)違法行為，有效遏制市場亂象，促進本市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

法律依據：《關于促進本市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》

一、進一步發(fā)揮好聯席會議作用。發(fā)揮好市促進房地產市場健康發(fā)展聯席會議平臺作用，指導、協調、推進全市房地產市場監(jiān)管工作，落實部門管理責任，增進聯動協調，加強信息互通，強化政策執(zhí)行力，提高政策實施效果。

二、完善土地市場管理。優(yōu)化土地供應結構，增加商品住房用地供應，特別是在郊區(qū)軌道交通站點周邊、五大新城（南匯、松江、嘉定、青浦、奉賢新城）加大供應力度。堅持房地聯動機制，引導企業(yè)理性拿地，穩(wěn)定土地價格。

三、嚴格執(zhí)行住房限購政策。夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內購買商品住房的，其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算。

四、調整增值稅征免年限。將個人對外銷售住房增值稅征免年限從2年提高至5年。

五、嚴格執(zhí)行差別化住房信貸政策。實施好房地產貸款集中度管理，加強個人住房貸款審慎管理，指導商業(yè)銀行嚴格控制個人住房貸款投放節(jié)奏和增速，防止突擊放貸。引導商業(yè)銀行進一步加強審貸管理，對購房人首付資金來源、債務收入比加大核查力度。嚴防信用貸、消費貸、經營貸等資金違規(guī)流入房地產市場。

六、嚴格商品住房銷售管理。嚴格新建商品住房銷售方案備案管理。嚴格執(zhí)行商品住房銷售“一價清”“實名制”等各項管理制度。完善新建商品住房公證搖號選房制度，優(yōu)先滿足“無房家庭”自住購房需求。加強預售資金監(jiān)管，保護購房人合法權益。

七、嚴格規(guī)范房地產市場經營秩序。加強對房地產開發(fā)企業(yè)、銷售代理企業(yè)和房地產經紀機構的監(jiān)管，開展房地產市場秩序專項整治工作。加大聯合整治執(zhí)法力度，形成執(zhí)法合力，嚴肅查處捂盤惜售、價格違法行為、虛假廣告、人為制造市場緊張氛圍、誘導規(guī)避調控政策等違法違規(guī)行為。

八、堅持租購并舉。進一步完善住房租賃體系，擴大保障性租賃住房覆蓋面。通過新建、配建、改建等多種方式，多渠道、多主體加快形成租賃住房有效供應。完善租賃住房發(fā)展配套支持政策，規(guī)范住房租賃市場秩序。

九、加快推進舊區(qū)改造、“城中村”改造等城市更新改造項目。加快推進中心城區(qū)成片二級舊里以下房屋改造，積極開展“城中村”改造，確保征收安置房源供應。加快推進舊住房更新改造，加大既有住宅加裝電梯工作力度，啟動實施住宅小區(qū)“美麗家園”建設新三年行動計劃，多渠道改善廣大人民群眾的居住條件和環(huán)境質量，有效提升市民居住品質。

十、加強政策宣傳。加強房地產市場監(jiān)測，正確解讀房地產市場調控政策措施，穩(wěn)定市場預期，引導合理住房消費。依法加大對編造謠言擾亂市場秩序、散布不實信息誤導市場預期等行為的查處力度。

五、上海二手房買賣政策有哪些

（一）企業(yè)購商品住房

再次上市交易需滿3年

《若干意見》規(guī)定，企業(yè)購買的商品住房再次上市交易，需滿3年及以上，若其交易對象為個人，按照本市限購政策執(zhí)行。同時，為進一步規(guī)范交易行為，限購審核將前置至交易備案環(huán)節(jié)。這兩項政策針對此前一些限購人群通過政策漏洞違規(guī)炒房的情況。

據悉，此前滬上有一些限購人群通過種種方法規(guī)避限購：如一次性付款等方法與房企達成協議，只簽合同而不去辦理房產證登記，隨著房價上漲，當他們轉手賣房時，只需在房企進行合同更名。還有的人注冊公司，以公司買房的形式辦理房產證登記手續(xù)。

（二）二套房認定

堅持“認房不認貸”原則

《若干意見》強調從緊實行差別化住房信貸政策，加強個人住房貸款管理。對擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通自住房的，首付款比例不低于50%;購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%

《2015-2020年房地產市場行情監(jiān)測及投資可行性研究報告》顯示，在解釋有關房地產信貸政策時，市住建委負責人強調將堅持“認房不認貸”原則，嚴格實施差別化住房信貸政策。凡目前在房地產交易系統內查詢到已擁有1套住房的，無論其是否有貸款記錄、無論其住房貸款是否結清，均執(zhí)行差別化信貸政策，即購買第二套普通自住房的，首付款比例不低于50%;購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。目前沒有住房的，還是實行首套房政策。

《若干意見》還規(guī)定，購房人在申請貸款時還應承諾首付款為自有資金，違反承諾則作為失信行為信息納入本市公共信用信息服務平臺。此前，部分購房者通過申請首付貸甚至消費貸的方式來湊足首付款，杠桿買房擴大了金融風險，一旦遭遇樓市調整容易產生壞賬。

（三）新政何時實施

即日起實施，以網簽為準

據悉，《若干意見》已經市政府常務會議審議通過，從即日起發(fā)布實施。

《若干意見》要求從嚴執(zhí)行住房限購政策，非本市戶籍居民家庭購房繳納個人所得稅和社保的年限，從自購房之日起計算的前3年內在本市累計繳納2年以上，調整為自購房之日前連續(xù)繳納滿5年及以上。