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2024年物業(yè)管理?xiàng)l例第三十六條的內(nèi)容、主旨及釋義

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2024-08-02 17:06:59
作者：
圣運(yùn)律師
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2024年物業(yè)管理?xiàng)l例第三十六條的內(nèi)容、主旨及釋義，　　2024年物業(yè)管理?xiàng)l例第三十六條的內(nèi)容、主旨及釋義　　小編整理了《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條的全文內(nèi)容、主旨和釋義，以加深對(duì)物業(yè)管理?xiàng)l例第三十六條的理解。物業(yè)管理?xiàng)l例第三十六條內(nèi)容如下：

2024年物業(yè)管理?xiàng)l例第三十六條的內(nèi)容、主旨及釋義

　　小編整理了《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條的全文內(nèi)容、主旨和釋義，以加深對(duì)物業(yè)管理?xiàng)l例第三十六條的理解。物業(yè)管理?xiàng)l例第三十六條內(nèi)容如下：

　　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。

　　物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

　　主旨

　　本條主要是關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)合同對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)的效力以及其違約責(zé)任的原則性規(guī)定。

　　釋義和理解

　　法律是以法律關(guān)系為其調(diào)整內(nèi)容的，物業(yè)管理?xiàng)l例則是以物業(yè)管理法律關(guān)系為其調(diào)整對(duì)象的。所謂物業(yè)管理法律關(guān)系是指由物業(yè)管理法所調(diào)整的在物業(yè)管理的過(guò)程中當(dāng)事人之間所形成的各種權(quán)利和義務(wù)關(guān)系。之所以法律、法規(guī)被稱為法律規(guī)范，就在于它授予人們一定權(quán)利，告訴人們?cè)鯓拥闹鲝埡托袨槭钦?dāng)?shù)摹⒑戏ǖ模瑫?huì)受到法律的保護(hù);或者給人們?cè)O(shè)定某種義務(wù)，指示人們?cè)鯓拥男袨槭菓?yīng)為的、必為的或禁為的，在一定條件下會(huì)由國(guó)家權(quán)力強(qiáng)制履行或予以取締。物業(yè)管理法律關(guān)系的權(quán)利和義務(wù)內(nèi)容是物業(yè)管理法律制度調(diào)整的社會(huì)關(guān)系在物業(yè)管理法律上的直接表現(xiàn)。因此，物業(yè)管理立法的首要任務(wù)，就是要以法律的形式，確定物業(yè)管理法律關(guān)系中各個(gè)主體之間的法律地位和相互之間的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系。

　　物業(yè)管理法律關(guān)系包含七個(gè)方面的內(nèi)容：一是業(yè)主、住戶的權(quán)利與義務(wù)，即建筑物區(qū)分所有權(quán)人及占有人、使用人所享有的專有部分所有權(quán)、共用部分持分權(quán)和成員權(quán)的權(quán)利與應(yīng)承擔(dān)的義務(wù);二是作為區(qū)分所有建筑物管理人的業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利與義務(wù);三是作為區(qū)分所有建筑物管理服務(wù)人的物業(yè)管理公司，依據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同的規(guī)定所確立的權(quán)利與義務(wù);四是作為建筑物的開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利與義務(wù);五是各級(jí)政府及政府主管部門(mén)在物業(yè)管理活動(dòng)中作為政府主管部門(mén)的行政監(jiān)督和管理的基本權(quán)利與義務(wù);六是政府相關(guān)部門(mén)的基本權(quán)利與義務(wù);七是物業(yè)管理協(xié)會(huì)的基本權(quán)利義務(wù)。

　　在這些物業(yè)管理法律關(guān)系中物業(yè)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的法律關(guān)系是最主要的法律關(guān)系，是物業(yè)管理的基礎(chǔ)法律關(guān)系，其他各種法律關(guān)系則是圍繞該兩者之間關(guān)系為而構(gòu)建的。業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系是一種私法上的合同關(guān)系，其建立必須依賴于有效的物業(yè)管理合同，依據(jù)私法自治原則(或合同自由原則)當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)主要取決于物業(yè)管理合同的具體內(nèi)容，只有當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)約定而沒(méi)有約定或者雖有約定但約定不明確時(shí)才適用法律之任意規(guī)定加以補(bǔ)充或解釋。因?yàn)槲飿I(yè)管理合同是民事合同的一種，所以除了本條例有特別規(guī)定外，《中華人民共和國(guó)合同法》總則的有關(guān)規(guī)定均得適用于物業(yè)管理合同。因此在適用本條的規(guī)定必須結(jié)合《中華人民共和國(guó)合同法》的相關(guān)規(guī)定，否則該條便無(wú)法加以適用的。

　　合同一經(jīng)成立生效，當(dāng)事人就必須遵守合同的約定，按照合同的規(guī)定全面履行合同所產(chǎn)生的義務(wù)。如果當(dāng)事人沒(méi)有履行合同義務(wù)或者雖然履行但是履行不符合合同的約定的，就構(gòu)成違約行為，從而要承擔(dān)違約責(zé)任。根據(jù)《合同法》第60條及本條的規(guī)定，當(dāng)事人在履行物業(yè)管理合同時(shí)應(yīng)當(dāng)遵循全面履行原則(又叫適當(dāng)履行原則)與協(xié)作履行原則。所謂全面履行是指當(dāng)事人按照合同約定的標(biāo)的、數(shù)量、質(zhì)量，由適當(dāng)?shù)闹黧w在適當(dāng)?shù)穆男衅谙蕖⒙男械攸c(diǎn)，以適當(dāng)?shù)姆绞剑媛男泻贤x務(wù)。當(dāng)事人不但應(yīng)當(dāng)履行合同的各項(xiàng)主給付義務(wù)，而且還必須履行由當(dāng)事人在合同中約定的或基于誠(chéng)實(shí)信用原則而產(chǎn)生的從給付義務(wù)及附隨義務(wù)，只要其中有一項(xiàng)不符合合同的約定就構(gòu)成債務(wù)不履行行為從而有可能承擔(dān)違約責(zé)任。所謂協(xié)作履行原則是指當(dāng)事人不僅應(yīng)適當(dāng)履行自己的合同義務(wù)，同時(shí)還應(yīng)基于誠(chéng)實(shí)信用原則的要求協(xié)助對(duì)方履行合同義務(wù)的原則。

　　根據(jù)合同法的規(guī)定，違反合同的行為的類型有五種形態(tài)，分別為拒絕履行、履行不能、遲延履行、不完全履行以及預(yù)期違約。所謂拒絕履行是指當(dāng)事人能夠履行合同義務(wù)而違法的表示將不予履行的情形;所謂履行不能是指當(dāng)事人雖然想履行合同義務(wù)但是卻沒(méi)有履行的能力;遲延履行是指合同債務(wù)已屆履行期當(dāng)事人能夠履行而沒(méi)有履行合同義務(wù)的情形;不完全履行包括瑕疵履行與加害履行兩種情形，前者是指當(dāng)事人雖有履行但是履行的內(nèi)容不符合合同的約定，后者是指不但當(dāng)事人的履行本身不符合合同的約定而且還給對(duì)方當(dāng)事人造成其他損失的情形;預(yù)期違約原是英美合同法中的制度，為我國(guó)1999年新合同法所采納，是指合同一方當(dāng)事人在合同規(guī)定的履行期限到來(lái)之前明示的或默示的表示自己于合同到期時(shí)將不予履行合同義務(wù)的情形。本條第二款所規(guī)定之“物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同”解釋上應(yīng)當(dāng)包括上述五種違約行為。

　　當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)有上述五種債務(wù)不履行行為時(shí)是否承擔(dān)違約責(zé)任，還要看合同法對(duì)于違約責(zé)任采取何種規(guī)則原則。若采取過(guò)失責(zé)任原則，則行為人必須有故意或過(guò)失時(shí)才承擔(dān)違約責(zé)任;若采嚴(yán)格責(zé)任原則，則無(wú)須行為人有故意或過(guò)失，只要行為人有上述五種債務(wù)不履行行為并且無(wú)法證明自己有免則事由即須承擔(dān)違約責(zé)任。我國(guó)《合同法》第107條將違約責(zé)任歸責(zé)原則規(guī)定為嚴(yán)格責(zé)任，而本條例對(duì)于物業(yè)管理服務(wù)合同又無(wú)特別之規(guī)定，因此物業(yè)管理企業(yè)違反合同無(wú)須有過(guò)失即須承擔(dān)違約責(zé)任，除非能夠證明其有法定免責(zé)事由或者當(dāng)事人之間又訂有免責(zé)條款。所謂免則事由是指由法律所規(guī)定的免除或限制違約行為人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民事責(zé)任的事由，根據(jù)合同法的規(guī)定可以適用于物業(yè)管理服務(wù)合同法定免則事由主要是不可抗力(《合同法》第117條)。所謂免責(zé)條款則是指當(dāng)事人約定的用以免除或限制其未來(lái)合同責(zé)任的條款，可以在合同中約定，也可以在合同外另行約定。既然免責(zé)條款是由當(dāng)事人自己約定的，當(dāng)然在什么條件下免責(zé)、何時(shí)免則以及免除何種之責(zé)任均由當(dāng)事人自己根據(jù)意思自治原則加以確定，但是根據(jù)《合同法》第53條的規(guī)定，合同中關(guān)于免除造成對(duì)方人身傷害的責(zé)任以及免除因故意或者重大過(guò)失造成對(duì)方財(cái)產(chǎn)損失之責(zé)任的免責(zé)條款是無(wú)效的。

　　物業(yè)管理企業(yè)違反了物業(yè)管理合同后應(yīng)當(dāng)承擔(dān)何種違約責(zé)任本條例亦無(wú)規(guī)定，因此應(yīng)當(dāng)適用合同法的一般規(guī)定。根據(jù)《合同法》第107條、第114條的規(guī)定，違反合同責(zé)任的類型主要有如下幾種：實(shí)際履行又叫繼續(xù)履行、支付違約金、損害賠償以及采取必要的補(bǔ)救措施等方式。實(shí)際履行的救濟(jì)方式必須是在違約方仍然能夠履行其義務(wù)時(shí)始得適用，若違約方已經(jīng)不能履行其合同義務(wù)的則不能要求其實(shí)際履行而只能采取其他救濟(jì)措施。違約金責(zé)任的承擔(dān)以當(dāng)事人于合同中有違約金條款的規(guī)定為其前提條件，若合同中沒(méi)有違約金條款則不能要求對(duì)方支付違約金;至于違約金的數(shù)額則完全取決于合同的約定，而無(wú)需證明實(shí)際損失因?yàn)檫`約金的性質(zhì)即為預(yù)定損害賠償以減輕當(dāng)事人的證明責(zé)任;但是合同中所約定的違約金不能過(guò)高或過(guò)低否則當(dāng)事人的請(qǐng)求法院予以酌量增減，對(duì)此《合同法》第114條第2款明確規(guī)定“約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加;約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少”。損害賠償則是最為普遍、最為常見(jiàn)的違約責(zé)任方式，承擔(dān)損害賠償制違約責(zé)任須具備三個(gè)要件，即：有違約行為的存在、債權(quán)人受有損失(債權(quán)人的損失應(yīng)當(dāng)包括財(cái)產(chǎn)損失與精神損失兩者，并不限于財(cái)產(chǎn)損失)、損失與違約行為之間存在有因果關(guān)系。