一、被拆遷人如何審查拆遷許可證與評估報告?

拆遷開始后，拆遷方應(yīng)當(dāng)在拆遷范圍內(nèi)張貼拆遷公告(征收公告)，也會陸續(xù)地向被拆遷方送達一些拆遷的相關(guān)資料，其中，最重要的兩份文件就是拆遷許可證(征收決定)和評估報告，那么，怎樣去審查這兩份文件的合法性呢？

(一)如何審查拆遷許可證

除非經(jīng)過專門的法律調(diào)查，一般被拆遷方在面對拆遷許可證(征收決定)的時候只能從形式上進行審查。拆遷許可證(征收決定)在形式上大約包括這樣幾項內(nèi)容：許可文號、拆遷(征收)主體、項目名稱、拆遷(征收)范圍、拆遷實施單位、拆遷(征收)期限、許可證發(fā)放機關(guān)、發(fā)放日期，在具體的實務(wù)維權(quán)中我們發(fā)現(xiàn)大約會在這樣幾個方面存在瑕疵：

1.拆遷(征收)主體

拆遷(征收)主體不明確，或者缺乏拆遷方的資質(zhì)，為非獨立法人單位，如某某拆遷辦公室，某某拆遷指揮部。如果是征收項目，那么征收主體就是政府部門的房屋征收辦，這時候主要審查征收決定審批的級別是否符合法律的規(guī)定，是否存在越級發(fā)放、越權(quán)發(fā)放的情形。

2.拆遷(征收)范圍

有的項目拆遷范圍模糊不明確，經(jīng)過調(diào)查以后才發(fā)現(xiàn)，有的被拆遷方根本不在被拆遷范圍內(nèi)，這就是典型的拆遷范圍超出了規(guī)劃和建設(shè)用地的批準(zhǔn)范圍。

3.拆遷(征收)期限

這里我們要審查許可證的審查起始時間，主要是核實是否超出拆遷期限的問題。如果一旦超出許可的拆遷期限，而拆遷方又不能及時地取得續(xù)證，那么拆遷方就涉嫌違法超期拆遷，這時雙方所簽訂的補償協(xié)議是無效的。

(二)如何審查評估報告

拆遷(征收)中，評估報告的重要性相信大家都很清楚。但是其意義有多大？會給被拆遷企業(yè)帶來些什么？可能被拆遷的企業(yè)朋友不是很清楚。那在這里向大家全面的介紹一下評估報告的作用和意義。

1.評估報告的內(nèi)容

我們一般會在拆遷開始第一時間就能接到所謂拆遷方的評估報告。有的進行了實地測量，有的是按照你房產(chǎn)證或土地證的面積來為依據(jù)。其評估報告主要就是房屋的重置價，另外的搬遷費和一次性停產(chǎn)停業(yè)補償一般不在評估報告上出現(xiàn)。而是按照所謂的政策標(biāo)準(zhǔn)直接計算。有些不正規(guī)的評估報告就是一張紙，上面簡單了描述了位置、名稱、占地面積、房屋面積等基本事實，然后乘以他的補償單價，就直接出來最后的數(shù)字了，沒有評估師簽字和評估公司的蓋章。然后在輕描淡寫的說一句看看有沒有丟項、落項，如果有的話是可以補的。

2.此次評估的意義

這個時候我們來鑒別一下此次評估的意義何在。沒有蓋章的和沒有讓我們簽字的評估報告，表示送達的就不是法律意義的評估報告，就是告知你一個大概的補償總額。再直接的說就是告訴你，你這個企業(yè)我準(zhǔn)備給多少錢。也就是拆遷方給你的第一輪報價，這個報價一般來講應(yīng)該講都會比較低，這個低價來源于房屋按照建筑年限、證照等因素區(qū)別對待。比如講2002年航拍圖不體現(xiàn)的建筑面積拆遷方會作為違章處理，如果是違章建筑，必然是在補償單價上比一般房屋評估價格嚴(yán)重偏低。

其實經(jīng)驗告訴我們這樣沒有蓋章，不需要簽字簽收的評估報告除了打壓我們的心理預(yù)期以外，沒有什么實際的意義，對整個補償?shù)恼勁袔缀跗鸩坏绞裁醋饔茫詈玫霓k法就是不予理睬。

對于正規(guī)的評估報告，也就是有評估時間、有現(xiàn)場測量、有評估公司、有評估方法的，應(yīng)該引起我們的重視。因為這樣的評估報告極其有可能作為拆遷方裁決我們的依據(jù)。所以在簽收上要謹(jǐn)慎，如有必要須提起評估復(fù)核，將要求鑒定以及重新評估等方面要進行法律程序的啟動，防止一些不利于我們的事情發(fā)生。

對于拆遷人給我們的第一份評估報告，首先我們一定要清楚一點就是評估是你最后簽訂補償協(xié)議的一個重要依據(jù)，不要把他看高了，也不要輕視了他，大家就把評估報告看作拆遷方的首次報價就可以。不要以為拆遷方會真的按照評估報告進行補償，最后怎么評估的就按照評估的進行補償，實踐告訴我們通過爭取往往補償數(shù)額是會有變化的。

二、拆遷評估報告可以簽字嗎

依據(jù)我國相關(guān)法律的規(guī)定，房屋整體評估報告和分戶評估報告應(yīng)當(dāng)由負(fù)責(zé)房屋征收評估項目的兩名以上注冊房地產(chǎn)估價師簽字，并加蓋房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)公章。

《國有土地上房屋征收評估辦法》

第十二條房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊房地產(chǎn)估價師對被征收房屋進行實地查勘，調(diào)查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋內(nèi)外部狀況的照片等影像資料，做好實地查勘記錄，并妥善保管。

被征收人應(yīng)當(dāng)協(xié)助注冊房地產(chǎn)估價師對被征收房屋進行實地查勘，提供或者協(xié)助搜集被征收房屋價值評估所必需的情況和資料。

房屋征收部門、被征收人和注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)在實地查勘記錄上簽字或者蓋章確認(rèn)。被征收人拒絕在實地查勘記錄上簽字或者蓋章的，應(yīng)當(dāng)由房屋征收部門、注冊房地產(chǎn)估價師和無利害關(guān)系的第三人見證，有關(guān)情況應(yīng)當(dāng)在評估報告中說明。

第十七條分戶初步評估結(jié)果公示期滿后，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)向房屋征收部門提供委托評估范圍內(nèi)被征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評估報告。

整體評估報告和分戶評估報告應(yīng)當(dāng)由負(fù)責(zé)房屋征收評估項目的兩名以上注冊房地產(chǎn)估價師簽字，并加蓋房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)公章。不得以印章代替簽字。

一、征地房屋拆遷安置補償協(xié)議如何履行

1、對于法律法規(guī)沒有規(guī)定的，應(yīng)進行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的應(yīng)確認(rèn)產(chǎn)權(quán)。

對于法律法規(guī)沒有規(guī)定的，按照《條例》的規(guī)定可以進行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的應(yīng)確認(rèn)產(chǎn)權(quán)，即被拆遷人對產(chǎn)權(quán)調(diào)換和作價補償享有選擇權(quán)。但對已進行了作價補償?shù)模筒荒茉龠M行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。對共同所有的房屋，有主張產(chǎn)權(quán)調(diào)換，有主張作價補償?shù)模蛇M行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，對其共有人因共有產(chǎn)權(quán)之間的爭執(zhí)，可作為析產(chǎn)案件另案處理。拆除房屋屬違章建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，既不能作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，也不能進行補償。

2、如果被拆除的房屋，可以享受產(chǎn)權(quán)調(diào)換及補償?shù)拇觥?

但是如果被拆除的房屋，當(dāng)時城市規(guī)劃部門認(rèn)為不屬于嚴(yán)重違反城市規(guī)劃，只是做了罰款處罰，而房屋所有人又補辦了有關(guān)手續(xù)的，該房則由違章建筑變?yōu)楹戏ńㄖ梢韵硎墚a(chǎn)權(quán)調(diào)換及補償?shù)拇觥?

3、對于拆除臨時建筑物，只能由拆遷人給予貨幣補償。

對于拆除臨時建筑物，如果拆除未超過批準(zhǔn)使用期限的臨時建筑物，拆遷人依法應(yīng)享有拆遷補償待遇，但不享有安置待遇。對于拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物，不能產(chǎn)權(quán)調(diào)換，只能由拆遷人給予貨幣補償。

三、被拆遷人有權(quán)查閱評估報告嗎？

被拆遷人是有權(quán)查閱房屋拆遷評估報告的，如果對評估報告有異議的，可以申請復(fù)議。

《國有土地上房屋征收與補償條例》

第十九條對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。

對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。

房屋征收評估辦法由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過程中，應(yīng)當(dāng)向社會公開征求意見。

第二十條房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預(yù)。

第三十四條房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)或者房地產(chǎn)估價師出具虛假或者有重大差錯的評估報告的，由發(fā)證機關(guān)責(zé)令限期改正，給予警告，對房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)并處5萬元以上20萬元以下罰款，對房地產(chǎn)估價師并處1萬元以上3萬元以下罰款，并記入信用檔案；情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷資質(zhì)證書、注冊證書；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

一、房屋拆遷評估的一般流程是怎樣的？

1、具有相關(guān)資質(zhì)的專業(yè)評估機構(gòu)接受評估任務(wù)。專業(yè)評估機構(gòu)的工作人員在接到上級主管部門或委托單位的委托后開展具體評估工作。

2、房屋評估前的準(zhǔn)備。就是準(zhǔn)備好產(chǎn)權(quán)登記資料、房屋建筑資料、土地資料等必須的資料。

3、評估人員進行現(xiàn)場勘查。就是指評估人員對被拆遷房屋的各項技術(shù)資料進行現(xiàn)場測定。

4、相關(guān)資料的綜合分析。這一程序的主要目的是合理地確定被拆遷房屋作價補償?shù)幕緮?shù)據(jù)，為補償提供可靠的依據(jù)。

5、編寫相關(guān)評估報告。評估人員綜合被拆遷房屋資料，提出作價評估意見，具體確定被拆遷房屋價格的重要過程。

6、評估復(fù)核和審批。在評估工作人員完成評估工作后，由復(fù)核員到實在進行復(fù)核，復(fù)核后報審批人員進行審批。

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內(nèi)容審核：王有銀律師

來源：頭條-被拆遷人如何審查拆遷許可證與評估報告?，