拆遷談判中有哪些問題是無法回避的

一、拆遷已經(jīng)出租的房屋，應(yīng)該怎樣解決補(bǔ)償安置問題?

拆齊納已經(jīng)出租的房屋，除了應(yīng)解決被拆遷人的補(bǔ)償問題以外，還應(yīng)解決出租人的安置問題。為此，拆遷人、被拆遷人及房屋承租人之間應(yīng)訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，對(duì)補(bǔ)償安置事宜作出約定。拆遷人應(yīng)支付給房屋承租人補(bǔ)助費(fèi)、提供周轉(zhuǎn)房或支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。

被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對(duì)房屋承租人進(jìn)行安置的，拆遷人對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償;被拆遷人與房屋承租人對(duì)解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人實(shí)施房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人重新訂立租賃合同。

二、拆遷補(bǔ)償款應(yīng)歸誰所有?

征地補(bǔ)償款包括土地補(bǔ)償款、安置補(bǔ)助款、青苗補(bǔ)償款、其他土地附著物補(bǔ)償款等。(1)土地補(bǔ)償費(fèi)歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有。(2)安置補(bǔ)助費(fèi)必須專款專用，不得挪作他用。I、需要安置的人員由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織安置的，安置補(bǔ)助費(fèi)支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織管理和使用;II、有其他單位安置的，安置補(bǔ)助費(fèi)支付給安置單位;III、不需要同意安置的，安置補(bǔ)助費(fèi)發(fā)放給被安置人員個(gè)人或者爭得被安置人員同意后用于支付被安置人員的保險(xiǎn)安置。(3)地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)歸地上附著物及青苗所有者所有。

三、拆遷已設(shè)定抵押的房屋，應(yīng)如何保護(hù)抵押人的權(quán)益?

拆遷已設(shè)定抵押的房屋時(shí)，應(yīng)注意對(duì)抵押人利益的保護(hù)。抵押權(quán)人對(duì)被拆認(rèn)所得的拆遷補(bǔ)償金享有優(yōu)先受償權(quán)。為此，抵押權(quán)人可以和被拆遷人協(xié)商，以拆扦補(bǔ)償金提前償還債權(quán)人，或?qū)⒀a(bǔ)償金向公證處提存。抵押權(quán)人也有權(quán)請(qǐng)求法院對(duì)補(bǔ)償金采取保全措施。采取房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方式補(bǔ)償?shù)模糜谡{(diào)換的房屋應(yīng)作為抵押物。債權(quán)人和被拆遷人可以重新訂立抵押合同，并辦理抵押登記。

四、拆遷非居住房屋，拆遷人應(yīng)該賠償哪些損失?

拆除農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式，與其他單位、個(gè)人共同舉辦的企業(yè)所有的非居住房屋。貨幣補(bǔ)償金額計(jì)算公式為：被拆除房屋的安置重建價(jià)+相應(yīng)的土地使用權(quán)取得費(fèi)用。

除此之外，還有一些其他補(bǔ)償:按國家和當(dāng)?shù)匾?guī)定的貨物運(yùn)輸價(jià)格、設(shè)備安裝價(jià)格計(jì)算的設(shè)備搬遷和安裝費(fèi)用。(2)無法恢復(fù)使用的設(shè)備，按重置價(jià)結(jié)合成新結(jié)算的費(fèi)用。(3)因拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)的，適當(dāng)補(bǔ)償。(4)其他非居住房屋、住房房屋附屬的棚舍，以及其他地上構(gòu)筑物的補(bǔ)償，按照當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)國家建設(shè)征地的財(cái)物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

拆遷補(bǔ)償只補(bǔ)償被拆遷人的地上建筑物，而其土地使用權(quán)沒有得到應(yīng)有的補(bǔ)償，因此要注意拆遷談判過程中的各種事項(xiàng)。以上就是小編為您解答的全部問題，若有其他疑問，歡迎到北京圣運(yùn)律師網(wǎng)進(jìn)行在線法律咨詢，也可以閱讀相關(guān)法律知識(shí)進(jìn)行了解。

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內(nèi)容審核：劉偉濤律師

來源：中國法院網(wǎng)-拆遷談判中有哪些問題是無法回避的，