動遷房可以買賣嗎

動遷房能否買賣是不能一概而論的。

一、首先從土地性質(zhì)開始解釋。

(一)、土地根據(jù)所有權可以劃分為兩類，一類是國有土地，一類是集體土地。

(二)、取得建筑用地使用權的方式有兩種：劃撥和出讓。

1、國有土地出讓是指：國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。國有土地劃撥是指國家機關用地，軍事用地，城市基礎設施用地，公益事業(yè)用地，國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地，法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地等等，通過除出讓土地使用權以外的其他各種方式依法取得的國有土地使用權，同時也是國家在一定年期內(nèi)，繼續(xù)向土地使用者無償提供生產(chǎn)經(jīng)營的場地。

2、通過國有土地出讓取得國有土地使用權的方式有協(xié)議、招標、拍賣。通過國有土地劃撥取得國有土地使用權需要通過征地獲得。劃撥土地使用權取得與出讓土地使用權取得在成本構(gòu)成上的差別在于有沒有交出讓金。

3、《土地管理法》第63條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設;但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權依法轉(zhuǎn)移的除外。”根據(jù)此條法律規(guī)定，集體土地使用權原則上不允許出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租。

二、接下來我們分析拆遷安置房的性質(zhì)。

(一)所謂拆遷安置房是指因城市規(guī)劃、土地開發(fā)等原因進行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。因為其安置對象是特定的動遷安置戶，該類房屋的買賣除受法律、法規(guī)的規(guī)范之外，還受到當?shù)卣嚓P的地方政策的約束。所以和一般的商品房交易有很大的不同。

(二)、根據(jù)相關法規(guī)及政策的規(guī)定拆遷安置房屋一般分為兩大類：

1、一類是因重大市政工程動遷居民而建造的配套商品房或配購的中低價商品房。

2、另一類是因房產(chǎn)開發(fā)等因素而動拆遷，動拆遷公司通過其他途徑安置或代為安置人購買的中低價位商品房(與市場價比較而言)。這兩類拆遷安置房是否可以買賣的規(guī)定是不同的。

(三)拆遷安置房是否能夠進行買賣，要看該拆遷安置房是否具有全產(chǎn)權。

1、房產(chǎn)一般有兩證，房產(chǎn)證和土地證，房產(chǎn)證簡單的說就是表示這房子歸你所有，如果建筑物沒了，你想再在原土地上興建，必須經(jīng)相關部門批準。土地證表示此土地歸你所有，無論建筑物是否存在，別人是無權在你的地盤建東西的，這就是侵犯你的權益。

2、我們經(jīng)常聽到“小產(chǎn)權房”，那么什么是小產(chǎn)權房呢?國家不發(fā)產(chǎn)權證的叫“小產(chǎn)權房”。第一類小產(chǎn)權房：占用集體用地或耕地違法建設，將農(nóng)民集體用地使用權流轉(zhuǎn)，用于商品住宅開發(fā)的違法建筑。第二類小產(chǎn)權房：在政府劃撥或出讓的土地上，不按規(guī)劃功能開發(fā)或使用，并將限制銷售的房屋直接在市場上銷售，具有產(chǎn)權糾紛隱患的不完全產(chǎn)權房。第三類小產(chǎn)權房：在軍隊享有使用權的土地上進行商品房的開發(fā)，之后賣給軍人以外的地方居民，俗稱“軍產(chǎn)房”。

(四)具有完全產(chǎn)權的拆遷安置房是可以進行買賣的。拆遷安置房如果進行了產(chǎn)權登記并取得房屋所有權證，是可以上市交易的，房屋權屬證書(房產(chǎn)證)是權利人依法擁有房屋合法權利并對房屋行占有、使用受益和處分的唯一合法憑證。依法登記的房屋權利受國家法律的保護。其它任何房產(chǎn)證不具有同等法律效力。不管是什么性質(zhì)的房屋只有在取得房產(chǎn)證后才可以進行二次交易，沒有取得房產(chǎn)證是禁止上市交易的。

北京圣運律師網(wǎng)小編提醒您：具有完全產(chǎn)權的拆遷安置房是可以進行買賣的。拆遷安置房如果進行了產(chǎn)權登記并取得房屋所有權證，是可以上市交易的。雙方當事人需要簽訂買賣合同，明確權利義務。如果你有其他問題，可以向我們的律師進行咨詢。

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內(nèi)容審核：范美華律師

來源：中國法院網(wǎng)-動遷房可以買賣嗎，