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企業拆遷評估方法有哪些,企業拆遷評估步驟是什么:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

發布時間：
2024-08-03 03:04:58
作者：
圣運律師
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企業拆遷評估方法有哪些，重置成本法重置成本法最常見的評估方式，也就是所謂企業的地上建筑物、廠房進行重置。選擇一個評估時間點，假如要求五月一日起進行實地征收，由這個實際的評估時間點所得出的重置價值。例如，土建的價值+人工的價值+相關稅費的價值

企業拆遷評估方法有哪些,企業拆遷評估步驟是什么:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

一、企業拆遷評估方法有哪些

重置成本法重置成本法最常見的評估方式，也就是所謂企業的地上建筑物、廠房進行重置。選擇一個評估時間點，假如要求五月一日起進行實地征收，由這個實際的評估時間點所得出的重置價值。例如，土建的價值+人工的價值+相關稅費的價值=所得重置價值，再扣除相應的折損率（70％或80％等）。成本法在以前運用相當廣泛，土地價值，房屋價值都可以運用成本法進行評估，但現在590號令以及建設部的房屋征收評估辦法都要求按照市場比較法。收益法在590號令當中是有相關的要求，如果用于生產經營的對于其生產經營的評估要運用收益法，其實也就是預估一下未來預期收益，選取適當的資本化率來體現，把資本投入到不動產所帶來的收益率。資本化率的概念在實踐當中不常運用，意思是把不動產房屋、土地投入到相關的收益當中所產生的利潤率。收益法主要評估一些在實踐當中進行實際生產經營的商業性質的主體，一些勞動附加值比較大、勞動性密集的行業、專利技術性行業可帶來的勞動收益成幾何倍增長的行業，原則上對其行業企業應按照收益法進行實際評估。收益法在實踐的過程中運用不是很多，在實踐過程中與評估公司進行交涉的同時評估公司未涉及收益法部分，評估公司運用較多的是成本法和市場比較法兩種。市場比較法需要注意的是，參照類似的房地產市場價值，意思就是要根據同區位、同地段、同性質（國有、集體）、同用途（商業、工業、住宅），商品房包括住宅和商業用途。在實踐的過程中需要注意的是屬于什么用地，要參考附地范圍之內相同性質的用地價值，主要是參照類似房地產市場的價值。假設開發法假設開發法在實踐中運用不多，例如我所律師在貴州云巖區遇到的案例，開發商反過來作為被拆遷人與政府交流，必然運用到假設開發法來進行實際評估，開發商需要土地利用實際開發，土地開發后目的可能作為商業、住宅也有可能是廠房，需要運用土地開發滿足開發的主體要件。所以要預估出土地開發后的價值，扣除相應的稅費、土地利用后相應的損耗等，所體現出的市場價值。假設開發法很多中小型企業都希望適用這種方式方法，特別針對一些未利用的土地，也就是開發商購買后沒有實際利用，還在進行申請審批規劃等相關文件的時候，占用土地的行為就應該運用假設開發法來進行評估。例如，唐山某鋼鐵企業，企業進行外遷，剩余土地與政府進行協商如何評估剩余土地的價值，必須運用假設開發法來進行評估土地使用權的價值，實踐當中運用相對較少。基準地價修正法基準地價修正法主要是評估土地在進行實際區位確定的時候使用的一種評估方法。按照土地的位置確定修正的系數以及修正出來最后的價值，在實踐當中應用不是很廣泛。在實踐當中我們常見的是充值成本法和市場比較法的評估方法，但是，我所律師在次強調提醒中小型企業如果產生的收益較高，并且是高附加值、勞動密集型以及技術專利行業，本企業前景預期可能成幾何倍數增長的企業一定要進行收益法評估。例如，北京大興區某企業，生產機器人配件行業。整個行業的專利技術只有意大利某企業可以與其媲美，大興某企業的生產流程和生產工藝，以及技術專利都是非常豐富的；大部分的產品都是外銷日本與德國。這種企業進行評估停產停業損失的時候必須按照收益法來進行評估。因為今年可能融資、負債，明年有可能大額收入。如果計算它某個周期的停產停業損失的時候必須按照收益法。與評估單位、征收單位進行實際談判時，對于運用哪種評估方法進行價值價格的確定需要多方面探討。即便是一個評估公司都受征收單位委托，由于評估的方法選擇不同，評估出的企業價值也是天壤之別。

【法律依據】

《中華人民共和國土地管理法》第二十七條、第二十八條

《國有土地上房屋征收與補償條例》第十條、、第十一條、第十二條、第十三條、第十四條

二、企業拆遷最佳的評估方法是什么

一、企業拆遷最佳的評估方法是怎樣的對企業進行拆遷的，企業與拆遷方可以共同委托有資質的評估機構對企業拆遷面臨的各項補償進行評估，以確定經濟補償的數額。相關法律規定《國有土地上房屋征收評估辦法》第三條房地產價格評估機構、房地產估價師、房地產價格評估專家委員會（以下稱評估專家委員會）成員應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估、鑒定工作，并對出具的評估、鑒定意見負責。任何單位和個人不得干預房屋征收評估、鑒定活動。與房屋征收當事人有利害關系的，應當回避。第四條房地產價格評估機構由被征收人在規定時間內協商選定；在規定時間內協商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數服從多數的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。房地產價格評估機構不得采取迎合征收當事人不當要求、虛假宣傳、惡意低收費等不正當手段承攬房屋征收評估業務。

二、拆遷評估中都有哪些違法問題

1、宅基地區位補償價嚴重偏低《北京市宅基地房屋拆遷補償規則》第四條規定：宅基地區位補償價按下列公式計算：宅基地區位補償價＝（當地普通住宅指導價－房屋重置成新均價）戶均安置面積戶均宅基地面積。當地普通住宅指導價，由區縣人民政府參照一定時間、一定區域內普通商品住宅均價、城市規劃等情況綜合確定。評估機構對當地普通住宅指導價的確定未依照上述規定，參考周邊普通商品住宅均價，宅基地區位補償價嚴重偏低，嚴重損害被拆遷人合法權益。

2、評估方法錯誤《城市房屋拆遷估價指導意見》第十三條規定：市、縣人民政府或者其授權的部門應當根據當地房地產市場交易價格，至少每年定期公布一次不同區域、不同用途、不同建筑結構的各類房屋的房地產市場價格。第十四條規定：拆遷估價應當參照類似房地產的市場交易價格和市、縣人民政府或者其授權部門定期公布的房地產市場價格，結合被拆遷房屋的房地產狀況進行。評估機構不采用市場價法評估，導致評估價嚴重偏低。

3、評估機構的選擇違法依據《城市房屋拆遷估價指導意見》第六條第二款的規定，“拆遷估價機構的確定應當公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式”。而實踐中拆遷人卻單方選取評估機構，未征求被拆遷人的任何意見，更未采取被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式，嚴重違反了上述法律規定。

4、未經實地查勘程序根據《城市房屋拆遷估價指導意見》第十五條拆遷估價人員應當對被拆遷房屋進行實地查勘，做好實地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內部狀況的影像資料。實地查勘記錄由實地查勘的估價人員、拆遷人、被拆遷人簽字認可。但實踐中，拆遷評估人員沒有對房屋進行實地查勘，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內部狀況的影像資料。實地查勘記錄也沒有經被拆遷人簽字認可。對企業進行拆遷的，企業與拆遷方可以共同委托有資質的評估機構對企業拆遷面臨的各項補償進行評估，以確定經濟補償的數額。

三、企業拆遷評估步驟是什么

法律分析：企業拆遷評估的步驟是選擇機構、簽訂合同、進行現場評估、宣傳說明、遞交報告、申請復核、申請評估。每一個環節都可以被征收人參與，每一個環節都是不可或缺的法律要求。對于當前拆遷糾紛頻發，公開、透明、各方充分參與的方案設計更為重要。市場化運作將使每一個環節公開透明，并充分利用市場化的處理模式實現多元化補償，使雙方實現雙贏。

法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十條房地產價格評估機構由被征收人協商選定;協商不成的，通過多數決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區、直轄市制定。房地產價格評估機構應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預。