一、拆遷企業(yè)應(yīng)由誰選擇評估公司

(一)評估價格完全依照市場1、2003年的《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》規(guī)定：“拆遷估價應(yīng)當(dāng)參照類似房地產(chǎn)的市場交易價格和市、縣人民政府或者其授權(quán)部門定期公布的房地產(chǎn)市場價格。”2、按照 《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的規(guī)定，對被征收房屋價值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。3、新發(fā)布的 《國有土地上房屋征收評估辦法》，對此進(jìn)行了細(xì)化。“被征收房屋的類似房地產(chǎn)”是指與被征收房屋的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等相同或者相似的房地產(chǎn)。被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格，是指在評估時點(diǎn)的平均交易價格。評估時，還要考慮到區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)等影響價值的因素。4、對此，《條例》中，是由市、縣級人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。政府是征收的主體，那么對于房屋價值的判斷，就應(yīng)該采用第三方獨(dú)立的判斷才能公平。即便是第三方評估機(jī)構(gòu)來評估價值，但如果政府還是設(shè)定一個指導(dǎo)價的話，就不能體現(xiàn)第三方的獨(dú)立判斷。(二)評估機(jī)構(gòu)由被征收人選1、在原來的《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》中規(guī)定，“拆遷估價機(jī)構(gòu)的確定應(yīng)當(dāng)公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式”。2、而在新發(fā)布的 《國有土地上房屋征收評估辦法》中明確規(guī)定，“房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)由被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定;在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機(jī)方式確定”。3、至于評估費(fèi)用由誰承擔(dān)的問題，《辦法》表示，房屋征收評估、鑒定費(fèi)用由委托人承擔(dān)，一般由房屋征收部門作為委托人。(三)評估更多體現(xiàn)土地價值在原來的 《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》中規(guī)定，“拆遷估價的方法一般應(yīng)當(dāng)采用市場比較法。不具備采用市場比較法條件的，可以采用其他估價方法”。而新的《國有土地上房屋征收評估辦法》中明確，估價師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進(jìn)行評估。“比如，在王府井地區(qū)征收，可能這個地段的土地在征收后，要開發(fā)成商業(yè)，將來獲得的利益很大。但如果僅按市場比較法，可能體現(xiàn)得不明顯。那么可以假設(shè)它在征收后，將來開發(fā)項目，會取得多少收益。按照假設(shè)計算出的收益，來衡量應(yīng)該補(bǔ)償給被征收人的那部分。”

房屋拆遷是否要找被拆遷人評估公司評估

依據(jù)相關(guān)法律的規(guī)定，房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定;協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預(yù)。

企業(yè)拆遷評估報告太低怎么辦

被征收人對房屋評估報告有疑問的，出具評估報告的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向其作出解釋說明。對于評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估。應(yīng)當(dāng)自收到評估報告之日起10日內(nèi)進(jìn)行申請。對于復(fù)核結(jié)果有異議的，可以自收到書面復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)向房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)專家委員會申請鑒定。被征收人對于拆遷補(bǔ)償仍有異議的，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

房屋拆遷證據(jù)保全公證應(yīng)由誰提出申請

房屋拆遷證據(jù)保全公證申請人可以是拆遷人或被拆遷人，房屋拆遷主管部門也可以作為申請人。上述申請人可以委托他人代為提出公證申請。

企業(yè)拆遷最佳的評估方法是什么

重置成本法重置成本法最常見的評估方式，也就是所謂企業(yè)的地上建筑物、廠房進(jìn)行重置。選擇一個評估時間點(diǎn)，假如要求五月一日起進(jìn)行實地征收，由這個實際的評估時間點(diǎn)所得出的重置價值。例如，土建的價值+人工的價值+相關(guān)稅費(fèi)的價值=所得重置價值，再扣除相應(yīng)的折損率（70％或80％等）。成本法在以前運(yùn)用相當(dāng)廣泛，土地價值，房屋價值都可以運(yùn)用成本法進(jìn)行評估，但現(xiàn)在590號令以及建設(shè)部的房屋征收評估辦法都要求按照市場比較法。收益法在590號令當(dāng)中是有相關(guān)的要求，如果用于生產(chǎn)經(jīng)營的對于其生產(chǎn)經(jīng)營的評估要運(yùn)用收益法，其實也就是預(yù)估一下未來預(yù)期收益，選取適當(dāng)?shù)馁Y本化率來體現(xiàn)，把資本投入到不動產(chǎn)所帶來的收益率。資本化率的概念在實踐當(dāng)中不常運(yùn)用，意思是把不動產(chǎn)房屋、土地投入到相關(guān)的收益當(dāng)中所產(chǎn)生的利潤率。收益法主要評估一些在實踐當(dāng)中進(jìn)行實際生產(chǎn)經(jīng)營的商業(yè)性質(zhì)的主體，一些勞動附加值比較大、勞動性密集的行業(yè)、專利技術(shù)性行業(yè)可帶來的勞動收益成幾何倍增長的行業(yè)，原則上對其行業(yè)企業(yè)應(yīng)按照收益法進(jìn)行實際評估。收益法在實踐的過程中運(yùn)用不是很多，在實踐過程中與評估公司進(jìn)行交涉的同時評估公司未涉及收益法部分，評估公司運(yùn)用較多的是成本法和市場比較法兩種。市場比較法需要注意的是，參照類似的房地產(chǎn)市場價值，意思就是要根據(jù)同區(qū)位、同地段、同性質(zhì)（國有、集體）、同用途（商業(yè)、工業(yè)、住宅），商品房包括住宅和商業(yè)用途。在實踐的過程中需要注意的是屬于什么用地，要參考附地范圍之內(nèi)相同性質(zhì)的用地價值，主要是參照類似房地產(chǎn)市場的價值。假設(shè)開發(fā)法假設(shè)開發(fā)法在實踐中運(yùn)用不多，例如我所律師在貴州云巖區(qū)遇到的案例，開發(fā)商反過來作為被拆遷人與政府交流，必然運(yùn)用到假設(shè)開發(fā)法來進(jìn)行實際評估，開發(fā)商需要土地利用實際開發(fā)，土地開發(fā)后目的可能作為商業(yè)、住宅也有可能是廠房，需要運(yùn)用土地開發(fā)滿足開發(fā)的主體要件。所以要預(yù)估出土地開發(fā)后的價值，扣除相應(yīng)的稅費(fèi)、土地利用后相應(yīng)的損耗等，所體現(xiàn)出的市場價值。假設(shè)開發(fā)法很多中小型企業(yè)都希望適用這種方式方法，特別針對一些未利用的土地，也就是開發(fā)商購買后沒有實際利用，還在進(jìn)行申請審批規(guī)劃等相關(guān)文件的時候，占用土地的行為就應(yīng)該運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法來進(jìn)行評估。例如，唐山某鋼鐵企業(yè)，企業(yè)進(jìn)行外遷，剩余土地與政府進(jìn)行協(xié)商如何評估剩余土地的價值，必須運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法來進(jìn)行評估土地使用權(quán)的價值，實踐當(dāng)中運(yùn)用相對較少。基準(zhǔn)地價修正法基準(zhǔn)地價修正法主要是評估土地在進(jìn)行實際區(qū)位確定的時候使用的一種評估方法。按照土地的位置確定修正的系數(shù)以及修正出來最后的價值，在實踐當(dāng)中應(yīng)用不是很廣泛。在實踐當(dāng)中我們常見的是充值成本法和市場比較法的評估方法，但是，我所律師在次強(qiáng)調(diào)提醒中小型企業(yè)如果產(chǎn)生的收益較高，并且是高附加值、勞動密集型以及技術(shù)專利行業(yè)，本企業(yè)前景預(yù)期可能成幾何倍數(shù)增長的企業(yè)一定要進(jìn)行收益法評估。例如，北京大興區(qū)某企業(yè)，生產(chǎn)機(jī)器人配件行業(yè)。整個行業(yè)的專利技術(shù)只有意大利某企業(yè)可以與其媲美，大興某企業(yè)的生產(chǎn)流程和生產(chǎn)工藝，以及技術(shù)專利都是非常豐富的；大部分的產(chǎn)品都是外銷日本與德國。這種企業(yè)進(jìn)行評估停產(chǎn)停業(yè)損失的時候必須按照收益法來進(jìn)行評估。因為今年可能融資、負(fù)債，明年有可能大額收入。如果計算它某個周期的停產(chǎn)停業(yè)損失的時候必須按照收益法。與評估單位、征收單位進(jìn)行實際談判時，對于運(yùn)用哪種評估方法進(jìn)行價值價格的確定需要多方面探討。即便是一個評估公司都受征收單位委托，由于評估的方法選擇不同，評估出的企業(yè)價值也是天壤之別。

企業(yè)拆遷中土地和房屋的價值怎么評估

企業(yè)面臨拆遷的時候，可以與拆遷方共同委托有資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)對被拆遷的土地、房屋的價值進(jìn)行評估。房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)估價師、房地產(chǎn)價格評估專家委員會(以下稱評估專家委員會)成員應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開展房屋征收評估、鑒定工作，并對出具的評估、鑒定意見負(fù)責(zé)。

該內(nèi)容由 王遠(yuǎn)義律師 和 律說律答 共創(chuàng)回答

二、拆遷企業(yè)由誰選擇評估公司

法律分析：企業(yè)拆遷由被征收人選定，我國相關(guān)的法律規(guī)定了，房地產(chǎn)的價格評估機(jī)構(gòu)由被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門按照少數(shù)服從原則，組織被征收人投票決定多數(shù)，或通過抽簽或抽簽等隨機(jī)方式?jīng)Q定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。通常被征收的房屋價值補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告日被征收房屋同類房地產(chǎn)的市場價格。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收評估辦法》 第四條 房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)由被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機(jī)方式確定。

三、拆遷企業(yè)應(yīng)由哪方選擇評估公司

法律分析：拆遷企業(yè)應(yīng)由拆遷人或被拆遷人選擇評估公司。可以由拆遷人推舉估價機(jī)構(gòu)，也可以由拆遷人與被拆遷人一同選擇估價機(jī)構(gòu)，無法達(dá)成一致的由拆遷管理部門出面干涉，還可以由被拆遷人自行選擇已公示并符合條件的估價機(jī)構(gòu)。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

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內(nèi)容審核：北京圣運(yùn)律師

來源：中國法院網(wǎng)-拆遷企業(yè)應(yīng)由誰選擇評估公司，