一、10年前啟動(dòng)的拆遷，能不能按今天的房?jī)r(jià)補(bǔ)？

實(shí)踐中，許多被征收人都在咨詢北京在明律師事務(wù)所的專業(yè)拆遷律師時(shí)提出了這樣的疑問(wèn)、主張，雖然拆遷項(xiàng)目是__年啟動(dòng)的，但征收方一直沒(méi)能和我簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議，其所出具的評(píng)估報(bào)告我也不認(rèn)可，如今房?jī)r(jià)暴漲，是否應(yīng)當(dāng)按照時(shí)下的市場(chǎng)價(jià)格來(lái)確定我的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)呢？這個(gè)事兒，被征收人還真不能想當(dāng)然，答案是非常確定的……

在明律師事務(wù)所的專業(yè)拆遷律師首先要指出的是，十年前的拆遷項(xiàng)目想按照今天的價(jià)格補(bǔ)償，原則上是不可能的。

從法律層面講，《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第19條明文規(guī)定，對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。

《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第10條也規(guī)定，被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。

用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)一致。

由此可知，依據(jù)法律的規(guī)定，只要房屋征收決定下達(dá)，評(píng)估時(shí)點(diǎn)就是一個(gè)被固定的點(diǎn)。

即便項(xiàng)目由于各種客觀原因長(zhǎng)期拖延，對(duì)征收范圍內(nèi)房屋的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，都只能按照這個(gè)固定點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)格來(lái)確立，而不可能隨著時(shí)間的推移而發(fā)生調(diào)整變化。

而從社會(huì)現(xiàn)實(shí)層面來(lái)講，被征收人的這種想法就更是不可能實(shí)現(xiàn)的了。

須知，在當(dāng)前征收領(lǐng)域的復(fù)雜環(huán)境下，因?qū)φ魇昭a(bǔ)償不滿而拒絕簽訂補(bǔ)償協(xié)議按期搬遷的被征收人可謂比比皆是，拖成“釘子戶”的也并不罕見(jiàn)。

倘若在法規(guī)、政策層面開了這樣一個(gè)“口子”，那么對(duì)于按期簽約搬遷的被征收人就是不公平的，拆遷工作的公平、合理性也就無(wú)從保證了。

唯一的例外情況是，當(dāng)政府對(duì)被征收人的房屋實(shí)施違法強(qiáng)拆后，被征收人起訴強(qiáng)拆違法后申請(qǐng)行政賠償。

根據(jù)最高院對(duì)于許水云案的再審判決，此時(shí)的行政賠償數(shù)額計(jì)算時(shí)點(diǎn)就不再是“房屋征收決定公告之日”了，而是“實(shí)際賠償決定作出之日”，以保障被征收人因房屋遭違法強(qiáng)拆所導(dǎo)致的補(bǔ)償權(quán)益損失。

但這種情況的出現(xiàn)是以政府的行政行為被判違法為前提的，如無(wú)此前提，則不涉及賠償問(wèn)題，補(bǔ)償中的“時(shí)點(diǎn)”仍然是不會(huì)變化的。

事實(shí)上，任何一個(gè)拆遷項(xiàng)目，都有其專門用于補(bǔ)償安置的經(jīng)費(fèi)保障。

《條例》第12條規(guī)定，作出房屋征收決定前，征收補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)當(dāng)足額到位、專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ?。

實(shí)踐中，確實(shí)有一些項(xiàng)目由于進(jìn)展不順利等原因而陷于停滯，甚至出現(xiàn)資金不足的情況。

真到了這一步，結(jié)果未必對(duì)被征收人是有利的。

看著別人都走了就剩下自己，這個(gè)感覺(jué)，經(jīng)歷過(guò)的朋友一定不會(huì)說(shuō)太好。

在明律師事務(wù)所的專業(yè)拆遷律師最后想指出的是，被征收人選擇通過(guò)法律途徑維權(quán)也是有其“合理期限”的，一般一次簽訂委托代理協(xié)議的期限是2年。

而如果在一定期限內(nèi)案件始終沒(méi)有進(jìn)展，隨著時(shí)間的推移，再取得重大突破的可能性將會(huì)變得微乎其微。

久拖不決，對(duì)于被征收人來(lái)說(shuō)未必是好事；所謂“拖下去”才能有希望，也是在合理的期限內(nèi)，其目的是通過(guò)程序匡正征收方的違法征收行為，爭(zhēng)取本應(yīng)屬于被征收人的公平、合理的征收補(bǔ)償。

二、20年等待拆遷，房子終于有了補(bǔ)償方案

拆遷人應(yīng)按規(guī)定給予被拆遷人補(bǔ)償，拆除違建和超期臨建不補(bǔ)償；補(bǔ)償方式可為貨幣或房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換；貨幣補(bǔ)償根據(jù)房屋評(píng)估價(jià)格確定；非公益房屋附屬物貨幣補(bǔ)償；公益房屋重建或貨幣補(bǔ)償；租賃房屋解除租賃關(guān)系或安置補(bǔ)償；提供符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的安置房；產(chǎn)權(quán)不明確的提出補(bǔ)償方案；抵押房屋依法執(zhí)行；支付搬遷和臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)；不得擅自延長(zhǎng)過(guò)渡期限；停產(chǎn)停業(yè)給予適當(dāng)補(bǔ)償。

法律分析

1、拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例規(guī)定，對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償。拆除違章建筑和超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，不予補(bǔ)償;拆除未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償

2、拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞娇梢詫?shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

3、貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。

4、拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由拆遷人給予貨幣補(bǔ)償。

5、拆遷公益事業(yè)用房的，拆遷人應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求予以重建，或者給予貨幣補(bǔ)償。

6、拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對(duì)房屋承租人進(jìn)行安置的，拆遷人對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償。

7、拆遷人應(yīng)當(dāng)提供符合國(guó)家質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)的房屋，用于拆遷安置。

8、拆遷產(chǎn)權(quán)不明確的房屋，拆遷人應(yīng)當(dāng)提出補(bǔ)償安置方案，報(bào)房屋拆遷管理部門審核同意后實(shí)施拆遷。拆遷前，拆遷人應(yīng)當(dāng)就被拆遷房屋的有關(guān)事項(xiàng)向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全。

9、拆遷設(shè)有抵押權(quán)的房屋，依照國(guó)家有關(guān)擔(dān)保的法律執(zhí)行。

10、拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補(bǔ)助費(fèi)。在過(guò)渡期限內(nèi)，被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的，拆遷人應(yīng)當(dāng)支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi);被拆遷人或者房屋承租人使用拆遷人提供的周轉(zhuǎn)房的，拆遷人不支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。

11、拆遷人不得擅自延長(zhǎng)過(guò)渡期限，周轉(zhuǎn)房的使用人應(yīng)當(dāng)按時(shí)騰退周轉(zhuǎn)房。因拆遷人的責(zé)任延長(zhǎng)過(guò)渡期限的，對(duì)自行安排住處的被拆遷人或者房屋承租人，應(yīng)當(dāng)自逾期之月起增加臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi);對(duì)周轉(zhuǎn)房的使用人，應(yīng)當(dāng)自逾期之月起付給臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。

12、因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的，拆遷人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。

結(jié)語(yǔ)

拆遷人依法應(yīng)對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償，違章建筑和超期臨建不予補(bǔ)償，未超期臨建應(yīng)適當(dāng)補(bǔ)償。補(bǔ)償方式可為貨幣或房產(chǎn)調(diào)換，貨幣補(bǔ)償根據(jù)房屋評(píng)估價(jià)格確定。拆遷公益事業(yè)房應(yīng)重建或貨幣補(bǔ)償，非公益房附屬物貨幣補(bǔ)償。租賃房解除租賃關(guān)系或安置需補(bǔ)償。拆遷人應(yīng)提供符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的安置房。產(chǎn)權(quán)不明確的房屋需提出補(bǔ)償方案并辦理證據(jù)保全。設(shè)有抵押權(quán)的房屋執(zhí)行相關(guān)法律。搬遷補(bǔ)助費(fèi)應(yīng)支付給被拆遷人或承租人，臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)應(yīng)根據(jù)情況支付。拆遷人不得擅自延長(zhǎng)過(guò)渡期限，若延期責(zé)任在拆遷人，應(yīng)增加相應(yīng)補(bǔ)償費(fèi)用。停產(chǎn)、停業(yè)由拆遷非住宅房屋引起的，應(yīng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。

法律依據(jù)

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條

作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括：

（一）被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；

（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；

（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。

三、20年的房子拆遷有補(bǔ)償嗎

法律主觀：

租房子20年了動(dòng)遷了有補(bǔ)償，應(yīng)對(duì)房屋所有權(quán)人給予補(bǔ)償，兼顧對(duì)房屋使用權(quán)人安置。房東與租戶解除租賃關(guān)系的可以給予貨幣補(bǔ)償，貨幣補(bǔ)償金額=（市場(chǎng)單價(jià)×80%+價(jià)格補(bǔ)貼）×建筑面積；房東與租戶對(duì)解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的可以給予安置補(bǔ)償，支付安置費(fèi)和搬遷費(fèi)、家電移機(jī)損失費(fèi)與非住宅房屋營(yíng)運(yùn)損失費(fèi)等。

法律客觀：

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條 作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括： （一）被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償； （二）因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償； （三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。 市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。

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