一、企業(yè)拆遷需要注意哪些陷阱

法律分析：企業(yè)拆遷需要注意的陷阱有：夸大政策作用，模糊薪酬標(biāo)準(zhǔn)。其實(shí)，政策不等于法律，更不等于違法。在實(shí)踐中，不少地方政府在拆遷補(bǔ)償政策上嚴(yán)重違反了相關(guān)法律法規(guī)。完全按照政策執(zhí)行企業(yè)拆遷標(biāo)準(zhǔn)和補(bǔ)償金額是不可能的。以協(xié)商的名義，摸清被拆遷人的底線，制定拆遷策略。企業(yè)面對(duì)拆遷，不要貿(mào)然報(bào)價(jià)，要確定對(duì)方的真實(shí)意圖。部分拆遷資金將轉(zhuǎn)為獎(jiǎng)勵(lì)，促進(jìn)拆遷。

法律依據(jù)：《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二條：

為了公共利益的需要，征收國(guó)有土地上單位、個(gè)人的房屋，應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收房屋所有權(quán)人（以下稱被征收人）給予公平補(bǔ)償。

二、企業(yè)拆遷中的陷阱及注意事項(xiàng)二

法律分析：

企業(yè)拆遷過程中的陷阱和注意事項(xiàng)有：夸大政策的作用，模糊補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)；以談判之名探知被拆遷人底線，制定拆遷策略；將部分拆遷款變獎(jiǎng)勵(lì)，以獎(jiǎng)勵(lì)促拆遷；利用關(guān)系談補(bǔ)償，實(shí)則為了減少補(bǔ)償；利用對(duì)企業(yè)的合法合規(guī)審查促成拆遷。

法律依據(jù)：

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 第十三條

市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定后應(yīng)當(dāng)及時(shí)公告。公告應(yīng)當(dāng)載明征收補(bǔ)償方案和行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利等事項(xiàng)。市、縣級(jí)人民政府及房屋征收部門應(yīng)當(dāng)做好房屋征收與補(bǔ)償?shù)男麄鳌⒔忉尮ぷ鳌７课荼灰婪ㄕ魇盏模瑖?guó)有土地使用權(quán)同時(shí)收回。

三、企業(yè)拆遷中的陷阱及注意事項(xiàng)（一）

一、夸大政策的作用，模糊補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

一般情況下拆遷方會(huì)憑借企業(yè)對(duì)法律法規(guī)的陌生和信息的不對(duì)稱，宣稱補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是由政府制定的拆遷政策決定的。事實(shí)上，政策不等于法律，更不能違反法律，雖然我國(guó)目前在征地拆遷領(lǐng)域的法律體系尚不完善，但是也是有關(guān)于征地和拆遷的法律法規(guī)。如2011年頒布實(shí)施的《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》、《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》就是適用于國(guó)有土地征收補(bǔ)償?shù)囊?guī)定，在征補(bǔ)條例出臺(tái)之前，關(guān)于拆遷也是有諸如《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》等規(guī)定。同時(shí)《土地管理法》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《村民委員會(huì)組織法》等法律中也有很多關(guān)于拆遷隊(duì)的相關(guān)規(guī)定。實(shí)踐中很多地方政府制定的拆遷補(bǔ)償政策嚴(yán)重違反了相關(guān)法律的規(guī)定，企業(yè)拆遷的各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)償金額不可能做到完全按照政策執(zhí)行。

所以企業(yè)在遇到拆遷時(shí)或在聽說拆遷時(shí)，要及時(shí)學(xué)習(xí)相關(guān)法律知識(shí)，向?qū)I(yè)人士咨詢，不要太過相信政策中規(guī)定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)規(guī)定。在補(bǔ)償方案有違法情況的時(shí)候，在專業(yè)人士的指導(dǎo)下進(jìn)行復(fù)議和訴訟，通過復(fù)議和訴訟來確定拆遷補(bǔ)償方案的違法性，同時(shí)通過復(fù)議和訴訟更多的是創(chuàng)造談判協(xié)商補(bǔ)償?shù)臋C(jī)會(huì)，使最后得到的補(bǔ)償合理合法。

二、以談判之名探知被拆遷人底線，制定拆遷策略

在拆遷開始后，一般拆遷方會(huì)安排人像被拆遷人進(jìn)行"談判"，實(shí)際上就是向被拆遷人進(jìn)行簡(jiǎn)單的詢價(jià)，很多被拆遷人以為拆遷方的這種詢價(jià)行為是為了談判解決拆遷補(bǔ)償問題。但是，實(shí)際上拆遷方的首次詢價(jià)都是為了探知被拆遷人的底線，根據(jù)被拆遷人的要價(jià)高低制定下一步拆遷的策略。如果企業(yè)在拆遷方開始詢價(jià)的時(shí)候報(bào)價(jià)低，則政府會(huì)在此基礎(chǔ)上再壓一壓，盡快簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。如果企業(yè)在拆遷方開始詢價(jià)的時(shí)候要價(jià)超過拆遷方的預(yù)期，拆遷方會(huì)想盡辦法對(duì)企業(yè)施加壓力，如：斷水、斷電、斷路等。

所以，企業(yè)在面對(duì)拆遷方進(jìn)行這種名義的"談判"時(shí)，不要貿(mào)然報(bào)價(jià)，要確定對(duì)方的真實(shí)意圖。在未來雙方形成平等的平臺(tái)，有真實(shí)的談判意向時(shí)，在專業(yè)人士的指導(dǎo)下進(jìn)行談判。幾遍是正式談判也是需要有很多注意事項(xiàng)的，需要在對(duì)拆遷的合法性有整體的把握，對(duì)自己的被征收財(cái)產(chǎn)有正確的預(yù)估的情況下才有可能達(dá)成最后的目的的，所以企業(yè)方在拆遷時(shí)要在專業(yè)人士的陪同下進(jìn)行，否則不但達(dá)不成目的，還會(huì)錯(cuò)失談判的時(shí)機(jī)。

三、將部分拆遷款變獎(jiǎng)勵(lì)，以獎(jiǎng)勵(lì)促拆遷

很多拆遷項(xiàng)目都是有獎(jiǎng)勵(lì)的，拆遷方也會(huì)告知企業(yè)方，如果能提前搬遷的話會(huì)有獎(jiǎng)勵(lì)，很多被拆遷人并不知道這其中的陷阱，認(rèn)為如果不抓緊簽字就會(huì)損失該獎(jiǎng)勵(lì)。其實(shí)在實(shí)踐中即便是錯(cuò)過了獎(jiǎng)勵(lì)期，拆遷補(bǔ)償?shù)慕痤~也是不會(huì)少的。獎(jiǎng)勵(lì)的錢本身也是作為安置的錢，只是拆遷方將其從總的賠償金額中提出部分，作為獎(jiǎng)勵(lì)，以此來促進(jìn)拆遷項(xiàng)目快速進(jìn)行。

拆遷雖然不是拖到最后補(bǔ)償就一定最多，但是早早就簽了協(xié)議的一定是補(bǔ)償較少的。所以，企業(yè)在遇到這種情況，不要盲目著急簽字，要咨詢專業(yè)人士，在維護(hù)自己合法權(quán)益的前提下簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，不要因小失大。

四、利用"關(guān)系"談補(bǔ)償，實(shí)則為了減少補(bǔ)償

在拆遷中，有時(shí)拆遷方往往會(huì)通過跟被拆遷人有關(guān)系的人的關(guān)系來解決拆遷補(bǔ)償問題。一般有兩種情況：一種情況是有些人以跟拆遷方之間有關(guān)系為由，聲稱可以幫助被拆遷人提高補(bǔ)償，往往他們事實(shí)上都是在幫助拆遷方促成拆遷。一種情況是拆遷方會(huì)對(duì)被拆遷人的家屬施壓，如果被拆遷人的家屬恰巧是公務(wù)員，事業(yè)單位員工等，就會(huì)有可能被告知不用上班了，回家處理一下拆遷的事。親屬的這種"幫忙"和施壓會(huì)促進(jìn)拆遷協(xié)議的簽訂。

所以，企業(yè)在遇到這種情況時(shí)，一定要冷靜，知道拆遷方的真實(shí)意圖是為了通過這種手段以很低的價(jià)格促成拆遷。很多企業(yè)方在遇到拆遷時(shí)也會(huì)習(xí)慣性的先去尋找"關(guān)系"，試圖通過關(guān)系解決補(bǔ)償問題。拆遷補(bǔ)償款涉及到多方利益，實(shí)踐中不可能有任何人可以通過"關(guān)系"提高補(bǔ)償，除非拆遷部門的領(lǐng)導(dǎo)瀆職犯罪。拆遷是有嚴(yán)格的法律程序的，承諾能幫上忙的"關(guān)系"基本上都是拆遷方安插的人，企業(yè)要擦亮眼睛，在專業(yè)人士的幫助下維護(hù)自己的合法權(quán)益。

五、利用對(duì)企業(yè)的合法合規(guī)審查促成拆遷

在拆遷開始后，拆遷方在無法順利與企業(yè)達(dá)成補(bǔ)償時(shí)，往往會(huì)通過各種方法找企業(yè)的"毛病"，以此增加談判的籌碼。比如，會(huì)審查企業(yè)的各類證照，是否符合法律的規(guī)定。會(huì)查企業(yè)是否偷稅漏稅，是否存在勞動(dòng)人事方面的問題，消防是否合格，安全生產(chǎn)方面是否存在問題等。用這些方式給企業(yè)施加壓力，讓企業(yè)盡快簽字。

所以，在實(shí)踐中，企業(yè)遇到拆遷時(shí)要規(guī)范自身的行為，同時(shí)要在專業(yè)人士的指導(dǎo)下制定好維權(quán)策略，弱化自身已經(jīng)出現(xiàn)的違法行為，爭(zhēng)取在拆遷補(bǔ)償中獲得平等地位，得到合理的補(bǔ)償。不要認(rèn)為企業(yè)存在一些違規(guī)情況，就沒有權(quán)利維護(hù)自身的合法權(quán)利了。

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內(nèi)容審核：王學(xué)棉律師

來源：中國(guó)法院網(wǎng)-企業(yè)拆遷需要注意哪些陷阱，