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如何防止購(gòu)房陷阱,買房該如何避開購(gòu)房陷阱？:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

發(fā)布時(shí)間：
2024-07-23 23:47:46
作者：
圣運(yùn)律師
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如何防止購(gòu)房陷阱，一、如何防止購(gòu)房陷阱（一）買房要先查看“五證”和“二書”五證：房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時(shí)應(yīng)具備《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國(guó)有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》，簡(jiǎn)稱“五證”。其中

如何防止購(gòu)房陷阱,買房該如何避開購(gòu)房陷阱？:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

一、如何防止購(gòu)房陷阱

（一）買房要先查看“五證”和“二書”五證：房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時(shí)應(yīng)具備《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國(guó)有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》，簡(jiǎn)稱“五證”。其中前兩個(gè)證由市規(guī)劃委員會(huì)核發(fā)，《建筑工程施工許可證》由市建委核發(fā)，《國(guó)有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》由市國(guó)土資源和房屋管理局核發(fā)。一般購(gòu)房者記不住“五證”的名稱和發(fā)證機(jī)關(guān)，其實(shí)也不必記住這么多。您購(gòu)房時(shí)只需看一下《國(guó)有土地使用證》和《預(yù)售許可證》這“兩證”就行了。因?yàn)槿绻_發(fā)商未取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是拿不到《國(guó)有土地使用證》的，未取得上述兩個(gè)《規(guī)劃許可證》和《施工許可證》是拿不到《預(yù)售許可證》的。開發(fā)商取得了《預(yù)售許可證》就可以證明該項(xiàng)目在規(guī)劃、工程、土地使用等方面通過了政府的批準(zhǔn)，就具備了將開發(fā)的商品房進(jìn)入市場(chǎng)交易的資格。在此提醒一下購(gòu)房者，簽合同前看清楚您所預(yù)購(gòu)的房屋是不是在預(yù)售范圍內(nèi)，提防開發(fā)商“偷梁換柱”。二書：是指《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》。

二、針對(duì)購(gòu)房合同“陷阱”的對(duì)策

（一）選擇一家很有實(shí)力和信譽(yù)很好的開發(fā)商簽定合同，到房地產(chǎn)管理部門和工商行政管理部門調(diào)查、核實(shí)開發(fā)商和該房地產(chǎn)項(xiàng)目的有關(guān)證照、資質(zhì)及這些證照是否在有效期內(nèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)，是相關(guān)的行業(yè)主管部門根據(jù)開發(fā)企業(yè)的綜合實(shí)力認(rèn)定的，資質(zhì)越高，說(shuō)明其開發(fā)能力越強(qiáng)，承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)及責(zé)任的能力就越強(qiáng)。如果某一個(gè)開發(fā)企業(yè)沒有開發(fā)資質(zhì)或者資質(zhì)很低，則有可能會(huì)由于后續(xù)資金不足和組織設(shè)計(jì)施工的經(jīng)驗(yàn)欠缺等，出現(xiàn)延期交房甚至樓盤爛尾等問題。

（二）通過走訪法院等其他機(jī)構(gòu)來(lái)了解開發(fā)商的信用情況、是否涉及訴訟等等然后，才針對(duì)自身的風(fēng)險(xiǎn)起草談判提綱和銷售人員進(jìn)行協(xié)商，簽訂一個(gè)雙方都認(rèn)可的補(bǔ)充協(xié)議，將各個(gè)要求明確具體規(guī)定好，并約定高額違約金。在整個(gè)購(gòu)房過程中，購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)在調(diào)查之后有的就已經(jīng)消除，其他的風(fēng)險(xiǎn)通過買賣合同對(duì)開發(fā)商的約束來(lái)消除。

（三）簽約時(shí)對(duì)開發(fā)商無(wú)法取得預(yù)售證導(dǎo)致預(yù)售契約無(wú)效的罰則進(jìn)行約定。如約定開發(fā)商雙倍返還定金等，并約定該條款在預(yù)售契約無(wú)效時(shí)仍然有效。

（四）如果你購(gòu)買并已備案的房屋，開發(fā)商未告知及或未取得您的同意擅自抵押的，顯屬開發(fā)商對(duì)您合法權(quán)益的侵犯，你可以要求侵犯您對(duì)該房屋擁有的合法權(quán)益并要求撤消抵押權(quán)為由進(jìn)行訴訟。

二、購(gòu)房需要注意哪些潛在陷阱？

簽訂購(gòu)房合同的時(shí)候需要注意以下幾點(diǎn)：第一、關(guān)于房產(chǎn)證的辦理期限。按照相關(guān)的法律規(guī)定，約定辦理產(chǎn)權(quán)證的期限應(yīng)為60日。第二、明確相關(guān)費(fèi)用由誰(shuí)承擔(dān)，特別是一些不合理的收費(fèi)，比如小區(qū)一些內(nèi)部配套的收費(fèi)。第三、關(guān)于貸款不成的約定。不少人貸款買房，但有的人會(huì)因?yàn)檎餍诺葐栴}造成銀行拒貸，所以購(gòu)房者一定要在購(gòu)房合同中約定清楚，如果購(gòu)房因?yàn)橘J款被拒而導(dǎo)致無(wú)法買房，開發(fā)商要如數(shù)退還購(gòu)房者所繳納的訂金和其他款項(xiàng)。如果購(gòu)房合同中沒有約定，購(gòu)房者個(gè)人不僅定金要不回來(lái)，可能還要承擔(dān)違約責(zé)任。

選擇中介買房需要注意哪些陷阱

應(yīng)該注意一下陷阱：陷阱一：中介公司將《買賣合同》與《居間合同》合二為一。陷阱二：中介公司故意不履行解釋居間報(bào)酬所對(duì)應(yīng)的具體含義的義務(wù)。陷阱三：中介公司故意以口頭形式作出部分承諾。陷阱四：中介公司誘使購(gòu)房人簽訂規(guī)避中介公司責(zé)任與風(fēng)險(xiǎn)的文件。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同前，應(yīng)當(dāng)向委托人說(shuō)明房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同和房屋買賣合同或者房屋租賃合同的相關(guān)內(nèi)容，并書面告知下列事項(xiàng)：(一)是否與委托房屋有利害關(guān)系;(二)應(yīng)當(dāng)由委托人協(xié)助的事宜、提供的資料;(三)委托房屋的市場(chǎng)參考價(jià)格;(四)房屋交易的一般程序及可能存在的風(fēng)險(xiǎn);(五)房屋交易涉及的稅費(fèi);(六)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的內(nèi)容及完成標(biāo)準(zhǔn);(七)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和支付時(shí)間;(八)其他需要告知的事項(xiàng)。

簽訂店鋪?zhàn)赓U協(xié)議時(shí)需要注意哪些陷阱

商鋪?zhàn)赓U合同在日常生活中較為常見，商鋪?zhàn)赓U合同簽訂過程中需要注意以下事項(xiàng)：1、出租方是否為產(chǎn)權(quán)人，或者具有轉(zhuǎn)租權(quán)并能提供相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)證明或轉(zhuǎn)租權(quán)授權(quán)文件的出租方。2、合同簽訂的期限不得超過20年。3、承租商鋪是否經(jīng)過了竣工驗(yàn)收、消防驗(yàn)收等內(nèi)容，是否具備使用的基本條件，特別需要注意承租商鋪運(yùn)營(yíng)餐飲業(yè)的情況，對(duì)于消防、排污、衛(wèi)生均有較為嚴(yán)格的要求。4、承租商鋪是否可以辦理商事登記或該地址是否存在重復(fù)商事登記辦理的情況。5、承租商鋪的裝修問題，不僅需要業(yè)主方的同意，實(shí)踐中物業(yè)管理方也需要出具相應(yīng)的裝修許可文件才可以正式入場(chǎng)裝修。6、承租商鋪涉及到裝修物的補(bǔ)償或處置條款，裝修投入巨大，合同期限屆滿或中途解除，對(duì)于該部分損失的分配較為重要。

購(gòu)房注意哪些問題

購(gòu)房注意的問題：1、購(gòu)房者應(yīng)該去房產(chǎn)現(xiàn)場(chǎng)看房，重點(diǎn)關(guān)注房產(chǎn)樓盤有無(wú)預(yù)售資格。在檢查樓盤是否具有預(yù)售資格的流程里，重點(diǎn)是查商品房的預(yù)售證證明，如樓盤是否公開進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、預(yù)售證有否掛在售樓部顯眼處、預(yù)售證是否過期等。2、購(gòu)房者要看認(rèn)購(gòu)書是否能保證公平。認(rèn)購(gòu)書的內(nèi)容一般包括：雙方當(dāng)事人的基本情況；房屋基本情況（含房屋位置、面積等基本情況）；價(jià)格計(jì)算；簽署契約的時(shí)限規(guī)定。大家要看清楚其中內(nèi)容是否有違反平等、公平的原則。3、標(biāo)準(zhǔn)格式的購(gòu)房合同文本并非不能增刪、也不能更改。消費(fèi)者在簽購(gòu)房合同時(shí)有權(quán)利仔細(xì)琢磨合同的條款細(xì)節(jié)，對(duì)其中不滿意處提出改動(dòng)要求。同時(shí)，購(gòu)房者還應(yīng)注意格式合同中的空白待填處，要懂得把許多保障自己權(quán)益的細(xì)節(jié)填上，并規(guī)定達(dá)不到條件應(yīng)承擔(dān)的后果。

公積金購(gòu)房需要注意什么

住房公積金是國(guó)家為大家的住房而設(shè)立的一種制度，主要目的是用于購(gòu)房。平時(shí)這筆錢是不能用的，在購(gòu)房、租房、裝修或者離職退休的時(shí)候可以提取公積金。公積金購(gòu)房需要注意什么（1）公積金不能直接用作購(gòu)房首付。如果市民想要通過住房公積金貸款購(gòu)房，需要先消費(fèi)后提取，即先墊付首付款，然后再攜帶本人或者夫妻雙方的身份證、戶口本，已結(jié)婚的需要提供結(jié)婚證等證明材料，到當(dāng)?shù)刈》抗e金管理中心提取其公積金內(nèi)的存儲(chǔ)余額。（2）公積金的提取總額不能超過房款總額。（3）結(jié)清公積金貸款后可以再用公積金購(gòu)房。無(wú)論是在婚前還是在婚后辦理的公積金貸款，夫妻雙方中有一方辦理過公積金貸款，公積金中心系統(tǒng)上就會(huì)有相應(yīng)記錄，在上次貸款未還清前，夫妻雙方不能再使用公積金貸款購(gòu)買第二套房。但如果第一套房的公積金貸款已結(jié)清，夫妻雙方再次使用公積金貸款買房，仍視為首次購(gòu)房，不受二套房的政策限制。

父母購(gòu)房需要注意什么

第一，位置無(wú)論是買新房還是二手房，房子的位置十分重要，不僅關(guān)系著房子的價(jià)值，同時(shí)還會(huì)影響生活的便利性。所以最好選擇比較繁華的地段，不僅生活配套齊全，超市、商場(chǎng)、醫(yī)院等等應(yīng)有盡有，同時(shí)交通也十分便利，尤其靠近地鐵站附近的，人們購(gòu)物出行，生活?yuàn)蕵范际∈虏簧佟５诙h(huán)境不同年齡段對(duì)于居住環(huán)境的需求也是不一樣的，隨著年紀(jì)的增長(zhǎng)，人們可能更需要一個(gè)相對(duì)安靜的生活環(huán)境，良好的小區(qū)綠化，可以休閑娛樂的涼亭，寬敞的鍛煉場(chǎng)所，以及能聊到一起的鄰居等等，所以買房時(shí)最好多進(jìn)行實(shí)地考察，最好周邊能有一個(gè)公園，這樣更宜居。

該內(nèi)容由嚴(yán)俊律師和律說(shuō)律答共創(chuàng)回答

三、買房該如何避開購(gòu)房陷阱？

買房時(shí)規(guī)避購(gòu)房陷阱應(yīng)注意房屋產(chǎn)權(quán)是否明確；買賣雙方身份證明是否真實(shí)有效；房屋質(zhì)量是否合格（查驗(yàn)房屋住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說(shuō)明、竣工驗(yàn)收備案表，核實(shí)面積實(shí)測(cè)表，了解房屋實(shí)際面積并與合同進(jìn)行核實(shí)，索要管線分布竣工圖）；中介公司是否存在暗箱操作等。

【法律依據(jù)】

《商品房銷售管理辦法》第七條

商品房現(xiàn)售，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：

（一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；

（二）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；

（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（四）已通過竣工驗(yàn)收；

（五）拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；

（六）供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉扰涮谆A(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；

（七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。