一、什么叫集體土地入市

集體土地入市是指鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)用地，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)用地是指鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)村個(gè)人投資或集資，進(jìn)行各項(xiàng)非農(nóng)業(yè)建設(shè)所使用的土地。主要包括：鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公益事業(yè)用地和公共設(shè)施用地，以及農(nóng)村居民住宅用地。

農(nóng)村集體建設(shè)用地入市流轉(zhuǎn)，簡(jiǎn)單的說(shuō)，就是農(nóng)村集體土地可以在市場(chǎng)上像商品一樣買賣，但不能用于商品房開發(fā)。

二、集體入地入市的交易規(guī)則

規(guī)定集體土地入市的交易規(guī)則和市場(chǎng)秩序是政府的責(zé)任。在城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場(chǎng)上，集體土地應(yīng)有與國(guó)有土地相同的入市規(guī)則。

首先，要明確集體土地入市的供方市場(chǎng)主體。在一級(jí)市場(chǎng)上，是集體經(jīng)濟(jì)組織的村民大會(huì)或村民代表大會(huì);若是土地股份合作社，則是其股東大會(huì)。只有股東們才有權(quán)決定集體土地的建設(shè)用地使用權(quán)是否入市流轉(zhuǎn)。村支書、村委會(huì)主任只是他們委托的代理人，無(wú)權(quán)決定某宗集體土地是否入市，以免村支書、村主任等少數(shù)人出于私利，肆意出租、出讓集體土地。二級(jí)市場(chǎng)的市場(chǎng)主體是集體土地的建設(shè)用地使用權(quán)人或宅基地使用權(quán)人，他們只能轉(zhuǎn)讓其合法取得的建設(shè)用地使用權(quán)或宅基地使用權(quán)，不能自行設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)或宅基地使用權(quán)，不能把承包經(jīng)營(yíng)權(quán)當(dāng)作建設(shè)用地使用權(quán)出租或出讓。

產(chǎn)權(quán)交易方式應(yīng)當(dāng)與國(guó)有土地市場(chǎng)相同，采用多元化的方式，租賃(即年租)、出讓(即批租)、拍賣、招標(biāo)、掛牌、作價(jià)入股、合伙聯(lián)營(yíng)均可。一般來(lái)說(shuō)，需方要作長(zhǎng)期投資的愿意采取批租方式;供方希望有長(zhǎng)期穩(wěn)定的收益，愿意出租;需方有多個(gè)競(jìng)地者，可以拍賣;公共設(shè)施用地可以招標(biāo)或掛牌;全依交易雙方一致的意愿而定，不必拘泥于現(xiàn)行法律允許的作價(jià)入股或合伙聯(lián)營(yíng)兩種方式。因?yàn)槿舨扇∽鲀r(jià)入股或合伙聯(lián)營(yíng)方式，則集體土地所有人、使用人就成為股東或合伙人，必須參與企業(yè)經(jīng)營(yíng)，承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，一旦經(jīng)營(yíng)失敗便血本無(wú)歸。所以，農(nóng)民集體一般都愿意采取租賃方式，不愿意作價(jià)入股。政府不應(yīng)硬性規(guī)定交易方式，只需制定租賃或出讓、轉(zhuǎn)讓合同的規(guī)范文本格式和拍賣、招標(biāo)、掛牌的法定程序即可。

集體土地入市需要有土地市場(chǎng)監(jiān)管。市場(chǎng)管理人員需要做的是：匯集土地供方、需方的信息，審查供方、需方信息的合法性(集體土地入市的經(jīng)辦人是否有集體經(jīng)濟(jì)組織的委托，提供的集體土地是否有合法的產(chǎn)權(quán)，土地用途是否符合土地用途分區(qū)的用途管制規(guī)則)，也可規(guī)定交易規(guī)則和提供交易場(chǎng)所。集體土地的供給不需要提出申請(qǐng)、政府審批。政府不應(yīng)以此手段壟斷建設(shè)用地供應(yīng)。建設(shè)用地與耕地配置的均衡點(diǎn)應(yīng)由市場(chǎng)來(lái)定，政府是定不好的。市場(chǎng)交易的租金、地價(jià)不要由市場(chǎng)管理人規(guī)定，可以由中立的中介機(jī)構(gòu)來(lái)評(píng)估，由供需雙方平等協(xié)商或競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)機(jī)制來(lái)定。

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