一、什么叫集體土地入市

集體土地入市是指鄉(鎮)村建設用地，鄉(鎮)村建設用地是指鄉(鎮)村集體經濟組織和農村個人投資或集資，進行各項非農業建設所使用的土地。主要包括：鄉(鎮)村公益事業用地和公共設施用地，以及農村居民住宅用地。

農村集體建設用地入市流轉，簡單的說，就是農村集體土地可以在市場上像商品一樣買賣，但不能用于商品房開發。

二、集體入地入市的交易規則

規定集體土地入市的交易規則和市場秩序是政府的責任。在城鄉統一的土地市場上，集體土地應有與國有土地相同的入市規則。

首先，要明確集體土地入市的供方市場主體。在一級市場上，是集體經濟組織的村民大會或村民代表大會;若是土地股份合作社，則是其股東大會。只有股東們才有權決定集體土地的建設用地使用權是否入市流轉。村支書、村委會主任只是他們委托的代理人，無權決定某宗集體土地是否入市，以免村支書、村主任等少數人出于私利，肆意出租、出讓集體土地。二級市場的市場主體是集體土地的建設用地使用權人或宅基地使用權人，他們只能轉讓其合法取得的建設用地使用權或宅基地使用權，不能自行設定建設用地使用權或宅基地使用權，不能把承包經營權當作建設用地使用權出租或出讓。

產權交易方式應當與國有土地市場相同，采用多元化的方式，租賃(即年租)、出讓(即批租)、拍賣、招標、掛牌、作價入股、合伙聯營均可。一般來說，需方要作長期投資的愿意采取批租方式;供方希望有長期穩定的收益，愿意出租;需方有多個競地者，可以拍賣;公共設施用地可以招標或掛牌;全依交易雙方一致的意愿而定，不必拘泥于現行法律允許的作價入股或合伙聯營兩種方式。因為若采取作價入股或合伙聯營方式，則集體土地所有人、使用人就成為股東或合伙人，必須參與企業經營，承擔經營風險，一旦經營失敗便血本無歸。所以，農民集體一般都愿意采取租賃方式，不愿意作價入股。政府不應硬性規定交易方式，只需制定租賃或出讓、轉讓合同的規范文本格式和拍賣、招標、掛牌的法定程序即可。

集體土地入市需要有土地市場監管。市場管理人員需要做的是：匯集土地供方、需方的信息，審查供方、需方信息的合法性(集體土地入市的經辦人是否有集體經濟組織的委托，提供的集體土地是否有合法的產權，土地用途是否符合土地用途分區的用途管制規則)，也可規定交易規則和提供交易場所。集體土地的供給不需要提出申請、政府審批。政府不應以此手段壟斷建設用地供應。建設用地與耕地配置的均衡點應由市場來定，政府是定不好的。市場交易的租金、地價不要由市場管理人規定，可以由中立的中介機構來評估，由供需雙方平等協商或競爭的市場機制來定。

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內容審核：羅思章律師

來源：中國法院網-什么叫集體經營性建設用地入市，