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上海城中村改造2024年規劃，城中村房屋補償標準的計算方法是什么？:今日城中村改造更新

發布時間：
2025-01-13 13:37:47
作者：
圣運律師
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上海城中村改造2024年規劃,“城中村”房屋補償標準怎么算,“城中村”房屋補償標準因地區和具體情況而異，沒有統一的標準。但一般來說，補償方式主要包括產權置換、貨幣補償以及產權置換與貨幣補償相結合。一、產權置換產權置換通常有兩種方式：一是回遷

上海城中村改造2024年規劃，城中村房屋補償標準的計算方法是什么？:今日城中村改造更新

一、上海城中村改造2024年規劃,“城中村”房屋補償標準怎么算

“城中村”房屋補償標準因地區和具體情況而異，沒有統一的標準。但一般來說，補償方式主要包括產權置換、貨幣補償以及產權置換與貨幣補償相結合。

一、產權置換

產權置換通常有兩種方式：一是回遷安置，即開發商在拆遷后重建，讓拆遷戶回遷進行安置；二是異地安置，如果開發商項目不涉及住宅或因地塊容積率原因無法回遷安置，則在其他地方新建安置房進行置換。

二、貨幣補償

貨幣補償是根據被征土地和房產的估值來補償相應的現金。這通常涉及專業的評估機構對被拆遷房屋進行估價，以確定補償金額。

三、產權置換與貨幣補償相結合

在某些情況下，尤其是當房價和地價較高時，單一的補償方式可能無法滿足拆遷戶的需求。因此，很多拆遷戶會選擇產權置換與貨幣補償相結合的方式進行拆遷補償。

需要注意的是，“城中村”改造的具體補償標準還應考慮房屋的結構、折舊程度、臨時居住條件、停產停業損失以及政府根據本地實際情況和國家法律政策確定的獎勵性補償等因素。

總的來說，“城中村”房屋補償標準是一個復雜且具體的問題，需要綜合考慮多種因素。因此，具體的補償標準應由當地政府和相關部門根據實際情況制定，并確保公平、合理、透明地實施。

另外，根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條，補償應包括被征收房屋價值的補償、因征收房屋造成的搬遷和臨時安置的補償以及因征收房屋造成的停產停業損失的補償。這些規定也為“城中村”房屋補償標準的制定提供了法律依據。

二、城中村房屋補償標準的計算方法是什么？

城中村拆遷補償標準的計算方式因土地性質和房屋合法性而異。土地補償標準取決于國有或集體土地以及獲取方式。房屋補償分為合法房屋、違法建筑和無證房屋三種標準。補償協議包括貨幣補償、安置房、產權調換、搬遷期限、補助費等內容。城中村改造復雜，違章建筑眾多，補償方案因城市而異。

法律分析

一、“城中村”房屋補償標準怎么算?

我國并沒有法律制度統一規定城中村拆遷時房屋補償標準的計算方式，由于“城中村”土地的邊緣性、稀缺性、多樣性以及相比較于國有土地使用權的低廉性，使它擁有旺盛的需求市場，城中村發展至今，除了原有的宅基地房屋，其上出現了很多的臨時用地房屋、無證房屋、小產權房和門面房。而這些房屋基于其性質的不同，補償標準也不盡相同。下面主要就補償中的最重要的組成部分：土地和房屋，向大家介紹標準有何不同。

1、土地。

土地補償標準主要看土地性質是國有土地還是集體土地，獲得國有土地使用權的方式是出讓還是劃撥，集體土地地塊不同評估價也會不同。

2、房屋。

按照該房屋是否有合法房屋權屬證書或有合法批建手續，分為三種補償標準。

第一種：具有合法證書或者手續的房屋、因歷史原因無法辦理合法證書或者手續的房屋按照評估價給予補償;

第二種：認定為違法建筑的、征收后開始搶建、加建的房屋面積不予補償;

第三種：未超過批準期限的臨時建筑、其他原因導致的無證房屋一般會折價補償或者按照建筑成本、重置價格補償;另外考慮到社會穩定、照顧村民生活水平等因素，拆遷部門也會對違法建筑等房屋進行一定的補償。

按照房屋用途是住宅還是商用房，亦或是住宅自行改為經營性用房(即門面房)，補償標準的主要區別在于商業用房的補償中增加停產停業損失這一項，門面房是否認定為商業用房，主要看是否辦理營業執照，是否實際經營等因素。

二、拆遷補償協議的主要內容

(1)拆遷補償方式，貨幣補償金額及其支付期限;

(2)安置用房面積、標準和地點;

(3)產權調換房屋的差價支付方式和期限;

(4)搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限;

(5)搬遷補助費和臨時安置補助費或停產停業損失費發放標準和支付方式;

(6)違約責任和爭議解決的方式;

(7)當事人約定的其他條款。

至于每一個拆遷補償安置協議具體包括哪些內容，還應視拆遷補償方式不同而不同。對于實行貨幣補償的，協議中應主要載明補償金額、搬遷期限;對于實行產權調換的，協議主要載明安置用房的結構、面積和地點、搬遷期限、過渡方式和過渡期限。

像城中村這樣的構造不是僅僅發生在某一個城市的，北京，上海及其他各大城市都有可能存在著城中村，包括小縣城也有城中村，這些大大小小的城中村的補償方案沒有任何的可比性的。整體上對城中村的改造也非常的復雜，很多城中村的違章建筑也非常的多。

結語

城中村的房屋補償標準并沒有統一規定。由于城中村土地的特殊性和房屋的多樣性，補償標準因土地性質、房屋合法性等因素而有所不同。對于土地補償，主要考慮土地性質和使用權方式。對于房屋補償，根據房屋合法性和用途的不同，分為具有合法證書的房屋、違法建筑和無證房屋等三種情況，并根據實際情況進行補償。拆遷補償協議的主要內容包括補償方式、金額、安置房屋、搬遷期限、補助費等。城中村改造和拆遷工作具有復雜性，需要根據具體情況制定相應的補償方案。

法律依據

國有土地上房屋征收與補償條例：第一章總則第一條為了規范國有土地上房屋征收與補償活動，維護公共利益，保障被征收房屋所有權人的合法權益，制定本條例。

國有土地上房屋征收與補償條例：第三章補償第十八條征收個人住宅，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當優先給予住房保障。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

國有土地上房屋征收與補償條例：第四章法律責任第三十條市、縣級人民政府及房屋征收部門的工作人員在房屋征收與補償工作中不履行本條例規定的職責，或者濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，由上級人民政府或者本級人民政府責令改正，通報批評；造成損失的，依法承擔賠償責任；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

三、“城中村”房屋補償標準怎么算

目前大多數的地方，以城中村土地性質為農村集體土地為由，按照集體土地補償方案進行補償，遠低于周邊房價。這樣做，那將對“城中村”村民極不公平。因為除了這些房屋拆遷補償等補償項目之外，還有區位、交通等方面的優勢，這些都沒有得到體現。

根據2012年最高人民法院頒布的《關于審理涉及農村集體土地行政案件若干問題的規定》第12條第2款的規定，“征收農村集體土地時未就被征收土地上的房屋及其他不動產進行安置補償，補償安置時房屋所在地已納入城市規劃區，土地權利人請求參照執行國有土地上房屋征收補償標準的，人民法院一般應予支持，但應當扣除已經取得的土地補償費”。

可知，城中村的房屋拆遷可以參照“房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格”標準進行補償，此時，城中村村民可得公平合理的補償額。

因為城中村特殊的土地性質和地理位置，現實中征收方有較大的操作空間，如果被拆遷人沒有拿到合理的滿意的補償，那一定不能簽字，及時咨詢專業的征地拆遷律師，通過申請行政復議或提起行政訴訟的方式提高補償。

補償標準不盡相同

由于“城中村”土地的邊緣性、稀缺性、多樣性以及相比較于國有土地使用權的低廉性，使它擁有旺盛的需求市場，城中村發展至今，除了原有的宅基地房屋，其上出現了很多的臨時用地房屋、無證房屋、小產權房和門面房。而這些房屋基于其性質的不同，補償標準也不盡相同。下面主要就補償中的最重要的組成部分：土地和房屋，向大家介紹標準有何不同。

1.土地。

土地補償標準主要看土地性質是國有土地還是集體土地，獲得國有土地使用權的方式是出讓還是劃撥，集體土地地塊不同評估價也會不同。

2.房屋。

按照該房屋是否有合法房屋權屬證書或有合法批建手續，分為三種補償標準。

第一種：具有合法證書或者手續的房屋、因歷史原因無法辦理合法證書或者手續的房屋按照評估價給予補償;

第二種：認定為違法建筑的、征收后開始搶建、加建的房屋面積不予補償;

四、城中村改造補償標準

1、一戶宅基地置換300平方米同一地段高層住宅。

2、臨時安置費、搬遷費：臨時安置費按15元/平方米計算，搬遷費按10元/平方米，按兩次計算；這是截至2011年的標準。不過最近國有土地征收拆遷將該兩項數額進行了提高。城中村改造補償想必也會參考此標準進行相應提高。

3、地上房屋補償款及裝修款：無明確具體標準可供參考，一般由評估機構進行評估確定，當然評估機構有評估具體標準。屋內裝修補償基本類似。

4、停產停業損失：該項費用主要針對營運性房屋進行的補償，如對沿街門簾、在城中村內的企業或公司進行的停業期間內補償的損失，一般由協商確定或評估確定。

5、拆遷獎勵：各村制定各村獎勵標準，不能統一。

6、電器移機費：一般按市場價位進行補償，目前家用電器移機費：空調200元一臺；有線電視150元一戶；電話移機88元一部；熱水器100元一臺等等。如拆遷時市場價格提高也相應提高補償。

7、其他補償或補助：各村根據以上標準或參考以上標準的基礎上，另行對困難住戶或另行支付和補償費用，這主要由村集體組織通過補償方案確定，因村而定。

法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條

作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括:

(一) 被征收房屋價值的補償;

(二) 因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;

(三) 因征收房屋造成的停產停業損失的補償。

《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條

對被征收房屋價值的補償不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產市場價格。

五、城中村改造宅基地補償標準

法律分析：1、一戶宅基地置換300平方米同一地段高層住宅：這是石家莊市政府倡導和決定的補償方式，這是底線，不能低于此標準。各村基本參照此標準履行，也有個別村甚至會提高補償標準，如：將300平方米以套內面積發給本集體組織村民。2、臨時安置費、搬遷費：臨時安置費按15元/平方米計算，搬遷費按10元/平方米，按兩次計算;這是截至2011年的標準。不過最近國有土地征收拆遷將該兩項數額進行了提高。城中村改造補償想必也會參考此標準進行相應提高。3、地上房屋補償款及裝修款：無明確具體標準可供參考，一般由評估機構進行評估確定，當然評估機構有評估具體標準。屋內裝修補償基本類似。4、停產停業損失：該項費用主要針對營運性房屋進行的補償，如對沿街門簾、在城中村內的企業或公司進行的停業期間內補償的損失，一般由協商確定或評估確定。5、拆遷獎勵：各村制定各村獎勵標準，不能統一。6、電器移機費：一般按市場價位進行補償，目前家用電器移機費：空調200元一臺;有線電視150元一戶;電話移機88元一部;熱水器100元一臺等等。如拆遷時市場價格提高也相應提高補償。7、其他補償或補助：各村根據以上標準或參考以上標準的基礎上，另行對困難住戶或另行支付和補償費用，這主要由村集體組織通過補償方案確定，因村而定。8、城中村改造拆遷是由政府倡導、開發商投資、村民自主拆遷一種三方結合方式，其拆遷主體是村集體組織自行自主拆遷。而國有土地征收拆遷和農村集體土地征收拆遷，是以政府名義進行的拆遷，其拆遷主體具有本質的區別。要根據國家實行“同地同價”的基礎因村而異，綜合制定出合理的補償方案。

法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》第十八條，征收個人住宅，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當優先給予住房保障。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。