一、城中村改造拆遷補償是否應該參照國有土地拆遷標準

最高人民法院曾出過司法解釋，城中村房子拆遷，如果是貨幣補償方式，可以參照《國有土地上房屋征收與補償條例》規定，爭取不得低于同地段的類似房地產的市場價，通俗的來講，就是地段一樣，房子結構、年限差不多的房子的市場價格。

《關于審理涉及農村集體土地行政案件若干問題的規定》第12條第2款的規定，“征收農村集體土地時未就被征收土地上的房屋及其他不動產進行安置補償，補償安置時房屋所在地已納入城市規劃區，土地權利人請求參照執行國有土地上房屋征收補償標準的，人民法院一般應予支持，但應當扣除已經取得的土地補償費”。

一、城中村拆遷與一般拆遷的區別

城中村拆遷相較于一般的征收拆遷來說，不論是從土地性質還是房屋類型，都更為復雜，所以其補償標準也不同于一般的征收拆遷，城中村土地性質有國有土地和集體土地兩種。目前現存的城中村土地性質分為三種類型。

1.已經全部被征用為國有土地；

2.雖已列入城市框架，但土地性質仍舊為集體土地；

3.部分為國有土地，部分為集體土地。房屋類型也包括宅基地房屋、臨時用地房屋、無證房屋、小產權房、門面房等多種。

由于其特殊性，2011年，最高院出臺《最高人民法院關于審理涉及農村集體土地行政案件若干問題的規定》，其中第12條第2款規定，征收農村集體土地時未就被征收土地上的房屋及其他不動產進行安置補償的，補償安置時房屋所在的區域已經納入城市規劃區的，土地權利人請求參照執行國有土地上房屋征收補償標準的，人民法院一般應當應予支持，但應當扣除已經取得的土地補償費。

二、房屋拆遷補償流程是什么？

1、拆遷人申領房屋拆遷許可證。

2、房屋拆遷管理部門按房屋拆遷許可證內容向社會發布公告。

3、房屋拆遷管理部門和拆遷人向被拆遷人、房屋承租人做好宣傳、解釋工作。

4、確定拆遷補償標準和安置方案。一般而言，對違章建筑和超過批準期限的臨時建筑不予補償。拆遷補償方式分為一般情形的補償和特殊情形的補償兩類。

一般情形的補償分貨幣補和房屋產權調換、結算價差，被拆遷人可以選擇補償方式。特殊情形的補償被拆遷人不能選擇，或只作貨幣補，或只作房屋產權調換、結算價差。

5、拆遷人與被拆遷人、房屋承租人達成拆遷補償安置協議。

二、城中村改造拆遷補償是不是應參照國有土地拆遷標準

“城中村”拆遷補償標準要參照國有土地上房屋征收補償標準狹義上，“城中村”中房屋所在土地性質雖為集體土地，但是仍要參照《國有土地上房屋征收與補償條例》進行補償。根據《最高人民法院關于審理涉及農村集體土地行政案件若干問題的規定》第12條第2款的規定：征收農村集體土地時未就被征收土地上的房屋及其他不動產進行安置補償的，補償安置時房屋所在的區域已經納入城市規劃區的，那么土地權利人請求參照執行國有土地上房屋征收補償標準的，人民法院一般應當應予支持，但應當扣除已經取得的土地補償費。“城中村”的土地所有權狀態分析“城中村”土地所有權一般會比較復雜，有以下三種情況：第一種情況，土地性質屬于國有土地，即土地被國家全部征用，農民不再享有集體土地所有權，村已經被城市完全包圍，原農民已全部轉為居民，只是保留著農村傳統的生活習慣。這是通常所說的廣義上的“城中村”，它經過改造已融入城市之中，不再是“城中村”改造的對象。第二種情況，土地性質兼有國有土地和集體土地，即土地大部分被征用，較常見是承包耕地、集體建設用地、村集體未分配地，土地的所有權屬于國家所有，像農村宅基地等部分土地仍屬于集體所有，但原農民未轉為居民。第三種情況，土地性質為集體土地，但已列入城市框架范圍，土地全部仍屬于集體所有。后兩種村的情形是狹義上的“城中村”，是通常所說的要改造的“城中村”。“城中村”改造常見“政府主導，市場運作”方式常見的商品房開發供地模式為：第一步，政府征收土地;第二步，政府負責平整土地;第三步，政府將土地掛牌出讓;第四部，開發商通過招拍掛獲得土地使用權，最后辦齊手續，施工建設。2009年住建部就提出“政府主導，市場運作”的改造方式。此后，國家接連發布政策吸引市場資金參與“城中村”改造。“城中村”改造已經突破了《國有土地上房屋征收與補償條例》中關于實施征收必須以公共利益為前提要件。因此，各地方政府多制定地方性規章、地方性政策來規范“城中村”改造征收補償事宜，客觀上，也為專業的房屋拆遷律師介入案件提供了介入條件和爭取空間。

三、城中村改造拆遷補償是否應參照國有土地拆遷標準

法律分析：“城中村”中房屋所在土地性質雖為集體土地，但是仍要參照《國有土地上房屋征收與補償條例》進行補償。根據《最高人民法院關于審理涉及農村集體土地行政案件若干問題的規定》第12條第2款的規定：征收農村集體土地時未就被征收土地上的房屋及其他不動產進行安置補償的，補償安置時房屋所在的區域已經納入城市規劃區的，那么土地權利人請求參照執行國有土地上房屋征收補償標準的，人民法院一般應當應予支持，但應當扣除已經取得的土地補償費。

法律依據：《最高人民法院關于審理涉及農村集體土地行政案件若干問題的規定》 第十二條 第二款 征收農村集體土地時未就被征收土地上的房屋及其他不動產進行安置補償的，補償安置時房屋所在的區域已經納入城市規劃區的，那么土地權利人請求參照執行國有土地上房屋征收補償標準的，人民法院一般應當應予支持，但應當扣除已經取得的土地補償費。

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內容審核：李軒教授

來源：中國法院網-城中村改造拆遷補償是否應該參照國有土地拆遷標準，