一、城中村改造信息稿,廣州舊城改造規劃

法律分析：

《規劃綱要》 開宗明義地強調，歷史文化積淀是舊城的本底，也是廣州建設世界文化名城的寶貴資源，令大拆大建的舊城改造意象與溫情脈脈的老城歷史文化，在征求意見稿上第一次正面地擺在了一起。對許多關心廣州城市建設的市民而言，這是苦澀過后意外的欣慰。

《廣州舊城改造規劃綱要》 在明確了舊城區房屋質量、居住安全、公共配套、基礎設施、交通布局、空間環境等方面亟須改造之外，所吸取的歷史教訓就是那種一哄而上的舊城改造，完全無視城市的歷史文化傳承，一次次釀成對廣州歷史景觀的建設性破壞。現在，通過城市規劃來整合舊城改造，過去以舊城基層街區為單位進行的無序改造，開始納入到對舊城區歷史、文化、社區、生態等綜合政策考慮中來。

法律依據：

廣州市規劃局正式公示 《廣州市舊城改造規劃綱要》 針對廣州建成時間超過30年的歷史舊城區，明確劃分為文物保護區、歷史文化街區、風貌協調區和一般舊城區，并提出了不同的更新改造策略，以期有效引導廣州“三舊”(舊城區、舊村莊、舊廠房)改造，保護城市傳統歷史文化資源。

二、開發商提前布局廣州舊城改造

按照廣州市政府新近披露的一系列計劃，將在10年間完成舊城區約54平方公里的全面改造，涉及拆遷人群60萬人，僅拆遷所需資金將超過1000億元。如此同時，城中村的改造也將全面啟動，并計劃在3~5年時間完成52條城中村的升級改造

如果一切都按照計劃得以實施，這將是廣州最大規模的一次動遷和城市改造。盡管舊城改造給市區房地產所騰出的巨大空間目前尚難以預計，但以保-利(600048.SH)、富力(02777.HK)為代表的大型開發商，早已經悄然潛入這一領域。

改造面積涉54平方公里

2009年12月21日，廣州市出臺了《關于加快推進“三舊”改造工作的意見》，從而拉開舊城改造全面啟動的大幕。

幾日后，廣州市規劃部門披露了《廣州市舊城更新改造規劃綱要(征求意見稿)》，劃定了舊城改造的范圍，即是指建設超過30年的歷史舊城。其范圍基本與1980年廣州建成區范圍一致，面積約54平方公里，其中更新改造重點在內環路以內，面積約為33平方公里。

緊隨其后，廣州市國土房管部門于1月27日公布《廣州市舊城更新改造拆遷補償安置工作指導意見(試行)》，為舊城改造的拆遷補償提供標準。

廣州城建口幾大部門快速的連鎖反應顯示，一場空前規模的城市“舊改”已籌劃妥當，“棋至中盤”，差的只是天量資金入場撬動這場空前的城市“革命”。

為此，廣州市規劃部門相關人士透露，由于需要數額如此巨大的資金，所以用以往單塊改造的方式進行舊城改造是很難達到資金平衡的，因此，此次舊城改造要通過街區整體改造、新區地塊與舊城地塊的聯動開發和區域范圍內的土地開發運營來實現改造資金的平衡;除此之外，還要利用市場機制多元化籌措資金，在政府引導下吸引市場資本的參與。此外，政府還將對參與改造的社會資金實施稅費減免和返還等優惠政策，從而確保改造的順利推進。

補償與一手房持平

早在2005年，廣州市就已經圍繞舊城改造展開各項工作，而改造的思路也幾經轉變。最早期的改造方式為拒絕開發商介入，由政府投資進行小范圍試點改造。這種改造的方式問題在于，推進速度緩慢使廣州的舊城改造工作始終難以鋪開。

如果由開發商來成片改造，似乎可以解決一些問題，但“拆遷”就成為擋在中間的一塊大石頭。很早之前，廣州部分開發商就透露了愿意參與舊城改造的意愿，但有一個前提是：拆遷問題必須由政府予以解決。

三、廣州舊城改造規劃 法律問題

法律分析:

《規劃綱要》 開宗明義地強調，歷史文化積淀是舊城的本底，也是廣州建設世界文化名城的寶貴資源，令大拆大建的舊城改造意象與溫情脈脈的老城歷史文化，在征求意見稿上第一次正面地擺在了一起。對許多關心廣州城市建設的市民而言，這是苦澀過后意外的欣慰。

《廣州舊城改造規劃綱要》 在明確了舊城區房屋質量、居住安全、公共配套、基礎設施、交通布局、空間環境等方面亟須改造之外，所吸取的歷史教訓就是那種一哄而上的舊城改造，完全無視城市的歷史文化傳承，一次次釀成對廣州歷史景觀的建設性破壞。現在，通過城市規劃來整合舊城改造，過去以舊城基層街區為單位進行的無序改造，開始納入到對舊城區歷史、文化、社區、生態等綜合政策考慮中來。

法律依據:

廣州市規劃局正式公示 《廣州市舊城改造規劃綱要》 針對廣州建成時間超過30年的歷史舊城區，明確劃分為文物保護區、歷史文化街區、風貌協調區和一般舊城區，并提出了不同的更新改造策略，以期有效引導廣州“三舊”(舊城區、舊村莊、舊廠房)改造，保護城市傳統歷史文化資源。

四、廣州舊城改造涉及60萬人 資金超千億

廣州舊城更新改造規劃綱要昨起征求意見風貌協調區新建筑主體限高24米

廣州要用10年的時間基本完成廣州市“三舊”改造。穿越2000多年歷史煙塵的廣州城，其城市的記憶和內核，怎么拆、怎么留?舊城改造要怎么改才能實現社會價值和土地經濟價值的平衡點，怎么改才能保持市民心目中老城區的面貌，才能維持老廣州的風土人情?……昨日開始，市規劃局向社會公布舊城更新改造規劃綱要(含分區控制圖)和歷史文化遺產名錄，向社會各界和市民廣泛征求意見。

文/記者倪-明通訊員馮*南、唐*玲、陳*清、全*霖

記者邵*達(除署名外)

三大內容請你提意見

據市規劃局介紹，2003年開始組織編制的《廣州市歷史文化名城保護規劃》正在納入新一輪城市總體規劃(2010~2020)進行最后的修改完善。目前廣州市已形成由《歷史文化名城保護規劃》、歷史街區(歷史文化保護區)保護規劃、文物保護單位保護規劃和紫線控制、近現代優秀歷史建筑保護等多層次點、線、面相結合的名城保護規劃體系。本次向社會公示的保護規劃內容具體包括：

一、廣州市舊城更新改造規劃綱要(征求意見稿)：本規劃所指舊城(區)是建成時間超過30年的歷史舊城，范圍包括環市路-恒福路-永福路以南、廣州大道以西、昌崗路-新港路以北、白鵝潭珠江水道(鶴洞大橋)-同德涌以東的地區，面積約54平方公里。包含越秀、荔灣、海珠三區的合圍地段。該綱要提出廣州市舊城更新改造的規劃目標、原則和策略，將指導全市舊城更新改造具體規劃編制工作。

二、廣州市舊城更新改造規劃——保護控制分區圖：該分區圖總面積約54平方公里，主要針對舊城區建成時間超過30年的歷史城區，劃分為4個保護控制分區：(一)文物保護單位保護范圍，總面積約1.08平方公里。(二)歷史文化街區和近現代優秀建筑、工業遺產保護范圍：總面積約3.23平方公里。(三)風貌協調區范圍：總面積約20.39平方公里。(四)一般舊城區范圍：總面積約33.61平方公里。市規劃局依照相關法律和法定規劃對上述地區的更新改造分別提出了規劃保護和控制指標要求。

三、廣州市內文保單位、歷史文化名城及保護區保護規劃、騎樓保護規劃、近現代優秀建筑、工業遺產名錄。對該類信息，市規劃局還將進一步征求市文廣局和相關單位的意見，完善名錄的目錄和相關信息。市規劃局歡迎社會各界提供新的、遺漏的歷史文化資源線索。

改造7問

模式

五、廣州舊城改造 中心區房價或回落

廣州市日前公開征求意見的舊城改造規劃綱要描繪了新一輪舊城改造的藍圖，其中對于今年將正式啟動的“三舊”(舊城區、舊村莊、舊廠房)改造舊城區內的地塊明確了規劃指引。

在此次公示的規劃中，廣州市根據地區發展歷史及文化保護價值，將舊城區分為風貌協調區和一般舊城區。

沙面老房子或可住改商

舊城風貌協調區是指能完整再現廣州地方傳統文化、歷史建筑較為密集、具有較大歷史價值的城市地區，其空間范圍約為20.39平方公里。對此區域的改造，規劃指引制定得謹慎小心，實行的是“以保護為主、局部更新”的策略。其中就禁止與周圍環境風貌不相容的城市開發建設行為，更新改造須注重新老建筑、建筑與環境的協調。

市政府此前出臺的“三舊”改造配套文件明確，可以引入社會力量來保護歷史文化建筑。這次對于文物建筑也明確，更新發展區和歷史文化街區內拆除重建的建筑，在不違反歷史文化保護等相關法規的前提下，可以進行功能調整。也就是說像沙面的老房子從住宅改為商業餐飲在規劃上是行得通的。

嚴控舊城風貌協調區容積率

該規劃綱要嚴格控制了舊城風貌協調區的容積率和建筑密度等關鍵要素，比如商業、居住、混合用地(經營性用地)的容積率在2.2-3.0之間，建筑密度不得大于50%，新建建筑的主體高度要小于24米。

以往在城中村改造中，為了實現改造資金的回收，容積率經常被定得很高，這樣造成的高密度建筑使原來平面的城中村改成了立體的城中村。

一般舊區重建可適當加高

一般舊城區是指在舊城區內，除去風貌協調區范圍以外的舊城地區。其改造新目標是，提升城市活力、改善居民生活環境。據統計，一般舊城區范圍總面積約33.61平方公里。一般舊城區的開發策略是結合地鐵站點適當提高開發強度，采取低密度高強度的開發模式，重建允許適當加高。

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文章來源參考：【頭條】，城中村改造信息稿范文

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投稿：俞安一

內容審核：黎雪雁律師