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城中村改造收益怎么算出來(lái)的，買拆遷安置房需要注意什么:今日城中村改造更新

發(fā)布時(shí)間：
2024-12-30 15:37:42
作者：
圣運(yùn)律師
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城中村改造收益怎么算出來(lái)的,商品房拆遷需要注意什么,1、房屋拆遷面積的確定如果房屋的實(shí)際面積要比房產(chǎn)證上的面積更大的話，應(yīng)要求拆遷方丈量，并堅(jiān)持以實(shí)際的房屋面積進(jìn)行計(jì)算。2、房子裝潢的補(bǔ)償鋁合金窗和防盜門的補(bǔ)償要與一般的門窗不同，還有石英水

城中村改造收益怎么算出來(lái)的，買拆遷安置房需要注意什么:今日城中村改造更新

一、城中村改造收益怎么算出來(lái)的,商品房拆遷需要注意什么

1、房屋拆遷面積的確定

如果房屋的實(shí)際面積要比房產(chǎn)證上的面積更大的話，應(yīng)要求拆遷方丈量，并堅(jiān)持以實(shí)際的房屋面積進(jìn)行計(jì)算。

2、房子裝潢的補(bǔ)償

鋁合金窗和防盜門的補(bǔ)償要與一般的門窗不同，還有石英水磨地和一般的水泥地的補(bǔ)償也不同，一些需要補(bǔ)償和不補(bǔ)償?shù)捻?xiàng)目很容易混淆，因此必須認(rèn)真的查看。

3、違章建筑的年限和補(bǔ)償

如果有違章的建筑，最好要擁有違章年份的憑證，哪怕是只有一張用料單或用工單都可以，因?yàn)椴煌攴莸难a(bǔ)償是不同的。

4、簽訂商品房拆遷合同時(shí)，需要仔細(xì)的查看合同的內(nèi)容，有什么不清楚的要及時(shí)提出，并進(jìn)行調(diào)整，之后才能簽字。

5、如果商品房拆遷時(shí)要求析產(chǎn)的，如有兩個(gè)房產(chǎn)證的話，還可以要求得到兩套回遷房。

一、商品房拆遷怎么補(bǔ)償

1、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)當(dāng)?shù)乜h城的商品房平均售價(jià)計(jì)算，例如：商品房的房?jī)r(jià)為：2000元一平方米，那么應(yīng)用房子的總面積乘以2000元，就能計(jì)算出來(lái)了。

2、地皮的價(jià)格：一般住宅的地皮價(jià)格為：500元一平米，門面價(jià)格為：1000元一平米，如果該地皮屬于國(guó)有的土地，那么可以用國(guó)有土地證單獨(dú)進(jìn)行標(biāo)價(jià)，一般是房子與地皮總價(jià)的百分之二十。

二、相關(guān)法律依據(jù)

商住房拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)具體可以查看拆遷公告的規(guī)定。可以依據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償條例》的有關(guān)規(guī)定，房屋的征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格確定。根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格商業(yè)門面應(yīng)該是比普通住房?jī)r(jià)格要高的。

按照國(guó)務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定的補(bǔ)償安置方式上看不大，都是貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換這兩種方式，但在拆遷評(píng)估的評(píng)估方法上存在差異。住宅房屋一般采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià)，商用店鋪由于缺乏同一區(qū)域位置出售的可比照案例，多采用現(xiàn)行收益法進(jìn)行估價(jià)。不同的估價(jià)方法和估價(jià)策略最終將會(huì)影響到價(jià)值量存在很大的差異，反映到補(bǔ)償價(jià)格上營(yíng)業(yè)用房單位面積的補(bǔ)償價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅用途房屋。

凡需拆遷房屋的單位和個(gè)人，須到計(jì)劃、城市規(guī)劃、土地、消防等部門辦理有關(guān)手續(xù)，取得相關(guān)許可證，并須具備與被拆遷人簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議條件，方可向市房屋拆遷主管部門申請(qǐng)，經(jīng)房屋拆遷主管部門審查同意后發(fā)給房屋拆遷許可證。

二、買拆遷安置房需要注意什么

法律分析：1、要明確房屋的土地類型及性質(zhì)，是集體土地還是國(guó)有土地，如是集體土地上的，非集體組織成員，用于非自住目的，建議慎重購(gòu)買。2、明確房屋對(duì)安置的拆遷對(duì)象有無(wú)限制或政策補(bǔ)貼，特別是“城中村”改造，由村集體組織建造的，對(duì)安置對(duì)象是有明確限制的。3、房屋的權(quán)利人，是獨(dú)有還是共同所有。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)征收拆遷補(bǔ)償條例》第十四條按簽訂的征地和動(dòng)遷補(bǔ)償投資協(xié)議中所核定總費(fèi)用的5%計(jì)算。不可預(yù)見費(fèi)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)使用，主要用于因工程設(shè)計(jì)變更引發(fā)的擴(kuò)大征地和地上附著物動(dòng)遷的補(bǔ)償；工程設(shè)計(jì)時(shí)沒有發(fā)現(xiàn)，征地動(dòng)遷協(xié)議中沒有列入的不可預(yù)見的地下構(gòu)造物動(dòng)遷補(bǔ)償；因國(guó)家政策性調(diào)整及不可抗拒的地震災(zāi)害等不可預(yù)見項(xiàng)目的補(bǔ)償。涉及征地的不可預(yù)見項(xiàng)目，由省交通廳和省國(guó)土資源廳共同核定。

三、拆遷房買賣應(yīng)注意的問題

法律分析：1、房?jī)r(jià)上漲，賣方容易違約。賣房者需要在取得房產(chǎn)證五年后才能夠出售房屋，一旦房?jī)r(jià)上漲賣房者可能會(huì)提高房?jī)r(jià)。2、買方無(wú)法取得房屋再度拆遷的補(bǔ)償利益。賣方在取得購(gòu)房款之后，依然有權(quán)利獲得拆遷補(bǔ)償款。3、容易受不確定因素影響。交易時(shí)間長(zhǎng)，會(huì)許多不可預(yù)見的因素。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)民法典》

第五百九十五條買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。

第五百九十六條買賣合同的內(nèi)容一般包括標(biāo)的物的名稱、數(shù)量、質(zhì)量、價(jià)款、履行期限、履行地點(diǎn)和方式、包裝方式、檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)和方法、結(jié)算方式、合同使用的文字及其效力等條款。

第一百四十三條具備下列條件的民事法律行為有效：

(一)行為人具有相應(yīng)的民事行為能力;

(二)意思表示真實(shí);

(三)不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不違背公序良俗。

四、房屋拆遷都有什么注意事項(xiàng)

法律分析：1、樓體不穩(wěn)定，樓體不穩(wěn)定屬于比較嚴(yán)重的房屋質(zhì)量問題，主要表現(xiàn)為過了沉降期依然下沉不止、不均勻沉降導(dǎo)致樓體傾斜等； 2、滲漏，滲漏的問題可不只是影響自己的使用，對(duì)鄰居和樓下的住戶也有影響。滲漏的問題主要是源于防水工程不完善； 3、門窗質(zhì)量問題，門窗如果是本身就有的，不是自己選購(gòu)的，建議買房的時(shí)候?qū)⒎课蓍T窗分別開關(guān)檢驗(yàn)； 4、裂縫，裂縫的問題比較容易發(fā)現(xiàn)，一般包括墻體裂縫及樓板裂縫，購(gòu)房者要注意墻體是否存在修補(bǔ)的痕跡，避免人為的掩蓋裂縫問題； 5、水、電、暖、氣的設(shè)計(jì)位置不合理，水、電、暖、氣的設(shè)計(jì)不合理會(huì)嚴(yán)重影響日后的生活，這些設(shè)計(jì)包括水池、浴盆、蹲（坐）便器、水表、地漏、電源開關(guān)、電源插座、電表、暖氣片、煤氣灶、煤氣表等。

法律依據(jù)：《商品房銷售管理辦法》第三十五條商品房交付使用后,買受人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的,可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn),確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的,買受人有權(quán)退房;給買受人造成損失的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。如果覺得要徹底搞明白房屋是否存在質(zhì)量問題,可以申請(qǐng)鑒定。如果鑒定確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格則可以退房并要求開發(fā)商賠償損失。如果鑒定主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量合格則可以按照房屋保修規(guī)定要求開發(fā)商進(jìn)行保修。

五、拆遷房屋需要注意什么?

房屋拆遷需要注意該拆遷項(xiàng)目的房屋拆遷許可證、建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件；注意拆遷人與被拆遷人的名稱、工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)證及其他法定資質(zhì)證書；注意拆遷整體方案；注意征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)；注意征收補(bǔ)償方式；注意協(xié)調(diào)異議的規(guī)定。

一、遇到違法拆遷該怎么辦

1.緊急情況及時(shí)報(bào)警：遇到直接強(qiáng)拆、斷水?dāng)嚯姡徊疬w人及時(shí)報(bào)警。

2.行政信息公開文件：凡是征地拆遷，需要有一定的審批手續(xù)。像建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、國(guó)有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件、拆遷計(jì)劃和拆遷方案等文件，這些文件都是審查征地拆遷是否合法的重要文件。并成為與征收方談判的有利的證據(jù)。

3.保存好證據(jù)材料：比如強(qiáng)拆現(xiàn)場(chǎng)、強(qiáng)占土地的照片、錄音、錄像、撥打110不出警的通話記錄，想要爭(zhēng)取更多的補(bǔ)償就需要有利的證據(jù)支撐。

二、農(nóng)村自建房拆遷賠償是多少

1、拆除農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營(yíng)等形式與其他單位、個(gè)人共同舉辦的企業(yè)所有的非居住房屋，貨幣補(bǔ)償金額計(jì)算公式為：被拆除房屋的建安重置價(jià)＋相應(yīng)的土地使用權(quán)取得費(fèi)用。

2、被拆除房屋的建安重置價(jià)、相應(yīng)的土地使用權(quán)取得費(fèi)用，由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估。

3、其他補(bǔ)償：還應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償被拆遷人下列費(fèi)用：

（1）按國(guó)家和本市規(guī)定的貨物運(yùn)輸價(jià)格、設(shè)備安裝價(jià)格計(jì)算的設(shè)備搬遷和安裝費(fèi)用。

（2）無(wú)法恢復(fù)使用的設(shè)備按重置價(jià)結(jié)合成新結(jié)算的費(fèi)用。

（3）因拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)的適當(dāng)補(bǔ)償。

4、其他非居住房屋、居住房屋附屬的棚舍，以及其他地上構(gòu)筑物的補(bǔ)償，按照當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)地上附著物標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

新房、舊房補(bǔ)償有區(qū)別，違建擴(kuò)建不予補(bǔ)償

需要注意的是，征地公告時(shí)，已取得建房批準(zhǔn)文件且新房已建造完畢的，對(duì)新房予以補(bǔ)償，對(duì)應(yīng)當(dāng)拆除而未拆除的舊房不進(jìn)行補(bǔ)償。

在征地公告時(shí)，已拿到了建房批文但新房還沒建完的，應(yīng)立即停建，具體補(bǔ)償金額由協(xié)商議定。拆除未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，可給予適當(dāng)拆遷補(bǔ)償。

但違章建筑、超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，以及在征地公告后擅自進(jìn)行房屋及其附屬物新建、改建、擴(kuò)建的部分，則不會(huì)進(jìn)行補(bǔ)償。所以大家要注意，合法合理表達(dá)自己的訴求。在征地拆遷時(shí)，搶建房屋是沒有必要也沒有用的。

另外，還有一種特殊情況。比如在同一拆遷范圍內(nèi)，如果國(guó)有土地、也有集體土地的。那么，國(guó)有土地范圍內(nèi)的拆遷房屋補(bǔ)償安置按城市房屋拆遷管理規(guī)定執(zhí)行，集體土地范圍內(nèi)的房屋拆遷補(bǔ)償安置按集體所有土地房屋拆遷補(bǔ)償安置的規(guī)定執(zhí)行。

三、怎么處理拆遷補(bǔ)償安置合同糾紛？

拆遷補(bǔ)償安置合同糾紛需要注意的問題有：房屋拆遷問題具有明顯的商法性質(zhì)，和一般的房屋案件相比較不同；房屋拆遷案件涉訴進(jìn)入審理程序后，必須同時(shí)涉及行政、民事法律關(guān)系的復(fù)合法律事實(shí)；妥善處理拆遷人與被拆遷人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，杜絕、防范群訪或越級(jí)上訪，切實(shí)維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。

【本文關(guān)聯(lián)的相關(guān)法律依據(jù)】

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十五條

房屋征收部門與被征收人依照本條例的規(guī)定，就補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)和面積、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項(xiàng)，訂立補(bǔ)償協(xié)議。補(bǔ)償協(xié)議訂立后，一方當(dāng)事人不履行補(bǔ)償協(xié)議約定的義務(wù)的，另一方當(dāng)事人可以依法提起訴訟。