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2024年物業管理條例第十條的內容、主旨及釋義

發布時間：
2024-07-22 17:50:10
作者：
圣運律師
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2024年物業管理條例第十條的內容、主旨及釋義，　　2024年物業管理條例第十條的內容、主旨及釋義　　小編整理了《物業管理條例》第十條的全文內容、主旨和釋義，以加深對物業管理條例第十條的理解。物業管理條例第十條內容如下：　　同一個物業管理區

2024年物業管理條例第十條的內容、主旨及釋義

　　小編整理了《物業管理條例》第十條的全文內容、主旨和釋義，以加深對物業管理條例第十條的理解。物業管理條例第十條內容如下：

　　同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會。但是，只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

　　業主在首次業主大會會議上的投票權，根據業主擁有物業的建筑面積、住宅套數等因素確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

　　主旨

　　本條規定了有關業主大會及業主委員的設立及業主在首次業主大會上投票權確定的依據。

　　釋義和理解

　　(一)業主大會的設立。

　　物業管理區域內全體業主組成業主大會。業主大會對物業的管理與公共利益的維護是一種自治、自助行為。業主大會在充分民主的基礎上集中全體業主的共同意志和利益要求，行使本機構直管轄區內的物業管理自治規約訂立權和決定屬于自治范圍的業主生活公共事務及物業管理公益事業中的其他重大問題。業主大會的設立直接決定了業主的利益能否得到最為充分的保護。因此，條例規定了同一個物業管理區域內的業主，應當成立業主大會，并選舉產生業主委員會。同時，由于我國在市場經濟條件下的房地產行業初建不久，房地產建成后使用中的管理、服務更是一個新的領域，所以，業主自治機構的設置在實踐中存在不完善、不規范、不統一的階段。物業管理行業發展應當說還處于初級階段，所以政府的監督和指導就變得不可或缺。條例規定了業主大會應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下成立。

　　根據房地產業比較發達和成熟的國家以及我國XX等地區的經驗，業主大會應該采取二重機構設置的方式，即由全體業主組成業主大會，作為業主自治機構中的權力機關，行使重大事務的決策權;在業主大會下設立由業主民主選舉產生的業主委員會，作為業主大會的常設機構和執行機關，行使日常事務的管理權。條例也規定了成立業主大會的同時應當選舉產生業主委員會。

　　但是，條例也作出了例外規定，即在一定條件下可以不必設立業主大會和業主委員會。這主要是因為有些物業管理區域內的業主較少，甚至只有一個業主，此時，如果法律強制設立業主大會顯得并不必要。全體業主可以隨時決定物業管理的有關問題，這樣即節約了時間和精力，也減少了不必要的開支。因此，條例規定只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。條例的這條規定，體現了法律的靈活性。

　　(二)首次業主大會上投票權確定的依據。

　　在物業管理中，業主的投票權是業主根據擁有物業的所有權而取得參與管理物業、表達自己意愿的權利。它是物業所有權派生出來的一項權利，合理確定投票權的劃分方法對業主公平行使投票權至關重要。

　　綜觀各國及地區的法律規定，業主表決權大致有三種計算方式。

　　(1)以業主所擁有的業權份額來計算，每份業權份額擁有一個表決權。關于業權份額的計算，我國XX地區的《建筑物管理條例》第39條規定業主的份數須照以下方式厘定：①照土地注冊處注冊的文書包括公契所規定的方式;②如無文書，或文書無此規定，則按照業主在建筑物所占的不可分割份數與建筑物分割成的總份數的比例。

　　(2)不具體核算每個業主的表決權數量大小。我國XX地區的《公寓大廈管理條例》規定，涉及區分所有權人投票表決時，規定須經出席會議業主一定比例以上人數及其出席會議業主的區分所有權一定比例以上通過。這種表決方式并不具體計算每個業主的表決權的數量，而是采用與會業主業權份額比例及其人數比例總體核算。這種規定仍然使以面積的大小來衡量表決權的大小。

　　(3)每個業主享有相同的表決權。我國部分地區的地方性立法基本采用這種方式來計算業主的表決權。如《上海市居住物業管理條例》第8條、《浙江省住宅區物業管理辦法》第7條之規定。我國目前各地地方法規規定的表決權計算方式主要為不分面積大小的“一權一票”。例如，2000年8月3日，上海市房屋土地資源管理局出臺的《加強業主委員會管理若干規定》中關于業主的表決權采用的計算方法是：“居住房屋按套計算，每套一票;非居住物業按建筑面積計算，100平方米以上的每100平方米一票，100平方米以下的，每證一票。”《廣東省物業管理條例》規定：“業主的投票權，住宅按每戶計算表決權;工業廠房、商業用房按物業建筑面積計算表決權。”廣州市國土房管局對計算辦法又做了更為詳細的區分，即商業用房按面積計算，每100平方米為一票，百位數以下四舍五入，如果業主擁有商業面積總額不足100平方米的，按一票計算。廣東省雖然規定的是住宅物業的投票權數以戶來計算，但由于住宅物業其建筑規劃比較統一，各業主擁有住宅物業的建筑面積也比較一致，所以，雖然是以戶為計算單位，基本上與以建筑面積為計算單位差別不大。

　　本條例放棄了不分面積大小的“一權一票”制的計算原則，而是根據業主擁有物業的建筑面積、住宅套數等因素確定。同時，各地方將以物業建筑面積計算投票權數這一標準細化、量化，有利于業主投票表決時的計票工作，使計票更為便捷。因此，條例規定業主在首次業主大會會議上的投票權，根據業主擁有物業的建筑面積、住宅套數等因素確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。例如廣西采取了以建筑面積計算的方式。《廣西壯族自治區物業管理條例》第ll條“召開業主大會或者業主代表大會應當有過半數的業主或者業主代表出席。業主大會或者業主代表大會作出的決定，應當有全部投票權數過半數票數同意才能通過。決定通過后應當予以公布。業主投票權數按照業主擁有的物業建筑面積計算，業主大會或者業主代表大會對業主投票權數可以約定附加條件。”