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物業(yè)管理?xiàng)l例第二十八條的內(nèi)容、主旨及釋義

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2024-07-22 16:04:36
作者：
圣運(yùn)律師
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物業(yè)管理?xiàng)l例第二十八條的內(nèi)容、主旨及釋義，　　物業(yè)管理?xiàng)l例第二十八條的內(nèi)容、主旨及釋義　　小編整理了《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十八條的全文內(nèi)容、主旨和釋義，以加深對(duì)物業(yè)管理?xiàng)l例第二十八條的理解。物業(yè)管理?xiàng)l例第二十八條內(nèi)容如下：　　物業(yè)管理企業(yè)承接

物業(yè)管理?xiàng)l例第二十八條的內(nèi)容、主旨及釋義

　　小編整理了《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十八條的全文內(nèi)容、主旨和釋義，以加深對(duì)物業(yè)管理?xiàng)l例第二十八條的理解。物業(yè)管理?xiàng)l例第二十八條內(nèi)容如下：

　　物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。

　　主旨

　　本條規(guī)定了物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時(shí)的查驗(yàn)義務(wù)。

　　釋義和理解

　　物業(yè)管理企業(yè)承接建設(shè)單位移交的新建物業(yè)時(shí)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行驗(yàn)收，這就是狹義上的物業(yè)管理企業(yè)的承接驗(yàn)收。從廣義上說(shuō)，物業(yè)管理企業(yè)的承接驗(yàn)收還包括對(duì)于原有物業(yè)的承接驗(yàn)收。物業(yè)承接驗(yàn)收是物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)不可或缺的工作程序。

　　物業(yè)管理企業(yè)的承接驗(yàn)收不同于竣工驗(yàn)收。竣工驗(yàn)收是指建設(shè)工程竣工后，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位會(huì)同設(shè)計(jì)單位、施工單位、設(shè)備供應(yīng)單位以及工程質(zhì)量監(jiān)督部門等，對(duì)該項(xiàng)目是否符合規(guī)劃設(shè)計(jì)要求以及建筑施工質(zhì)量、設(shè)備安裝質(zhì)量進(jìn)行全面檢驗(yàn)，取得竣工合格的資料、數(shù)據(jù)和憑證。竣工驗(yàn)收包括隱蔽工程驗(yàn)收、分期驗(yàn)收、單項(xiàng)工程驗(yàn)收和全部工程驗(yàn)收。

　　物業(yè)承接驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收的主要區(qū)別是：

　　首先二者的性質(zhì)不同。我國(guó)實(shí)行建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督制度，未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的工程不得交付使用。由此可見(jiàn)，工程竣工驗(yàn)收包含有明顯的國(guó)家行政管理的內(nèi)容。竣工驗(yàn)收一旦通過(guò)，標(biāo)志著物業(yè)獲準(zhǔn)可以投入使用。而物業(yè)承接驗(yàn)收則是民事行為，沒(méi)有行政法上的意義。

　　其次二者的參與主體不同。竣工驗(yàn)收的主體是建設(shè)行政主管部門和相關(guān)企業(yè)(包括建設(shè)單位、施工單位、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位等)。而物業(yè)承接驗(yàn)收的主體則是物業(yè)管理企業(yè)和此前的物業(yè)實(shí)際控制方。在前期物業(yè)管理的場(chǎng)合就是物業(yè)管理企業(yè)與建設(shè)單位。一般情況下，政府行政主管部門并不參與物業(yè)承接驗(yàn)收。

　　再次二者的內(nèi)容和側(cè)重點(diǎn)也不同。竣工驗(yàn)收的內(nèi)容和側(cè)重點(diǎn)主要針對(duì)建筑工程的質(zhì)量問(wèn)題，需要考察的是建筑工程是否符合國(guó)家的各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，是否存在危及人身與財(cái)產(chǎn)安全的質(zhì)量缺陷，例如工程勘探取樣是否合理、隱蔽工程鋼筋材料是否符合設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)等。物業(yè)承接驗(yàn)收則是為了明確物業(yè)的現(xiàn)存狀況，因此除了需要考察物業(yè)本身的質(zhì)量安全問(wèn)題外，還需要查明整個(gè)物業(yè)環(huán)境、物業(yè)設(shè)施的使用與保養(yǎng)等等。

　　通過(guò)承接驗(yàn)收程序，可以發(fā)現(xiàn)此前沒(méi)有發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題，及時(shí)進(jìn)行整改。特別是如果物業(yè)管理企業(yè)在樓房竣工后、居民進(jìn)戶前，進(jìn)行物業(yè)的承接驗(yàn)收，就能夠及時(shí)將發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量、使用功能等問(wèn)題向開(kāi)發(fā)商提出，并監(jiān)督開(kāi)發(fā)商返修。這不僅能夠有效的防止將來(lái)可能發(fā)生的物業(yè)使用和管理糾紛，而且物業(yè)管理公司可根據(jù)掌握的驗(yàn)收資料，有針對(duì)性地制定預(yù)防性的管理措施和維修計(jì)劃。

　　關(guān)于物業(yè)的承接驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，建設(shè)部于1991年7月1日發(fā)布了《房屋承接驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》。該標(biāo)準(zhǔn)是針對(duì)交房管部門承接的房屋，但是依法代管，依約托管和單位自有房屋的承接，可參照該標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。該標(biāo)準(zhǔn)主要適用于一般民用建筑的承接驗(yàn)收。工業(yè)建筑、大型公共建筑、文物保護(hù)建筑及某些有特殊設(shè)備和使用要求的建筑的承接驗(yàn)收可參照使用。

　　該標(biāo)準(zhǔn)所引用的標(biāo)準(zhǔn)包括：GBJ7建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范、 GBJl0鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范、GBJl4室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范、GBJl6建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范、GBJ45高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范、 GBJ206木結(jié)構(gòu)工程施工及驗(yàn)收規(guī)范、GBJ207屋面工程施工及驗(yàn)收規(guī)范、GBJ232電氣裝置安裝工程施工及驗(yàn)收規(guī)范、GBJ242采暖與衛(wèi)生工程施工及驗(yàn)收規(guī)范、CBJl3危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)。

　　作為承接單位的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)會(huì)同建設(shè)單位對(duì)房屋的主體結(jié)構(gòu)、外墻、屋面、樓地面、裝修、電氣、水、衛(wèi)、消防、供暖、供氣、電梯、附屬工程及其他項(xiàng)目進(jìn)行質(zhì)量與使用功能的檢驗(yàn)。由于物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備業(yè)主一般不可能進(jìn)行查驗(yàn)，同時(shí)物業(yè)管理企業(yè)將承擔(dān)對(duì)于物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)與保養(yǎng)的任務(wù)，條例特別強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時(shí)必須對(duì)于物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。物業(yè)管理企業(yè)在查驗(yàn)的時(shí)候應(yīng)當(dāng)根據(jù)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)以及合同規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行查驗(yàn)。

　　例如對(duì)于主體結(jié)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)察看地基基礎(chǔ)的沉降程度，是否引起上部結(jié)構(gòu)的開(kāi)裂或相鄰房屋的損壞，鋼筋混凝土構(gòu)建是否產(chǎn)生變形、裂縫，如果產(chǎn)生了變形與裂縫，其程度如何。如果主體結(jié)構(gòu)是磚石結(jié)構(gòu)，是否有足夠的強(qiáng)度和剛度，是否有明顯的裂縫，等等。

　　對(duì)于墻，應(yīng)當(dāng)察看是否滲水。對(duì)于屋面，是否有滲漏，隔熱保溫措施是否到位，出水口、落水管是否安裝牢固等。對(duì)于樓地面，查驗(yàn)的時(shí)候應(yīng)當(dāng)注意樓地面的面層與基層是否粘結(jié)牢固，不空鼓，是否有裂縫、脫皮和起砂等缺陷。衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)地面與相鄰堤面的相對(duì)標(biāo)高是否符合設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)要求，是否可能發(fā)生積水、倒返水和滲漏等等。

　　水、衛(wèi)、消防管道是否安裝牢固、控制部件啟閉靈活、無(wú)滲漏。水壓試驗(yàn)及保溫、防腐措施是否符合要求。衛(wèi)生間、廚房?jī)?nèi)的排污管是否分設(shè)，出戶管長(zhǎng)度是否適宜。地漏、排污管接口、檢查口是否滲漏，管道排水必須流暢。水泵安裝應(yīng)平穩(wěn)，運(yùn)行時(shí)無(wú)較大震動(dòng)。消防設(shè)施是否經(jīng)消防部門檢驗(yàn)合格。室外排水系統(tǒng)的標(biāo)高、窨井(檢查井)設(shè)置、管道坡度、管徑是否符合要求。管道應(yīng)順直且排水通暢，井蓋應(yīng)擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈。明溝、散水、落水溝頭是否有斷裂、積水現(xiàn)象等等。

　　采暖鍋爐、箱罐等壓力容器應(yīng)安裝平正、配件齊全、不得有變形、裂紋、磨損、腐蝕等缺陷。安裝完畢后，必須有專業(yè)部門的檢驗(yàn)合格簽證。各種儀器、儀表應(yīng)齊全精確，安全裝置必須靈敏、可靠，控制閥門應(yīng)開(kāi)關(guān)靈活。群體建筑還應(yīng)檢驗(yàn)相應(yīng)的市政、公建配套工程和服務(wù)設(shè)施是否達(dá)到應(yīng)有的質(zhì)量和使用功能要求。