一、房子都被拆了，還能爭到補償嗎?

隨著拆遷范圍越來越廣，人們對拆遷基本上也不陌生了。

當下的拆遷現(xiàn)狀中存在著許多拆遷糾紛，比如補償偏低、暴力拆遷、超建違建、等等，其社會影響并不太好，給社會大眾帶來的直接感官認知也并不是一個理性的認知。

在社會大眾的普遍意識里，包括正在遭遇拆遷的被拆遷戶，大多認為，房子被拆之后，基本上就等于什么都沒有了，更別提什么拆遷補償之類的。

因為房子是補償?shù)幕A，也是拆遷維權(quán)的籌碼。

不可否認，在房子沒被拆的前提下，談拆遷補償，走維權(quán)途徑都是比較有利的。

房子確實是補償?shù)幕A，維權(quán)的籌碼。

但在現(xiàn)實情況中，大部分拆遷并不會按照理想狀態(tài)進行。

很多事實情況是：被拆遷人根本阻止不了房子被拆的命運。

也就是大部分情況下，補償還沒談攏，或者正在準備維權(quán)措施時，房子在防不勝防的情況下就被拆了。

這時候很多被拆遷人就會問了，我的房子都已經(jīng)被拆了，我還能維權(quán)爭取到補償嗎?我的合法權(quán)益還能得到保障嗎?

房子被拆，區(qū)分對待，采用合適的維權(quán)手段，也能爭取到合理的補償或者賠償，保障權(quán)益。

一，房子被“誤拆、偷拆”，取證很關鍵，行政訴訟是必須

實踐中，誤拆、偷拆主要是拆遷方對付“釘子戶”的手段。

因為“誤拆”的違法成本低，所以很多拆遷方會通過“誤拆”來達到強制拆除他人的房屋目的。

而“偷拆”則更加復雜，拆遷方各個單位之間往往可以互相推諉，沒人給個準確的說法，致使被拆遷老百姓告狀無門，拆遷問題長期得不到妥善解決。

那面對誤拆、偷拆，被拆遷人該怎么辦呢?

嚴格來說，誤拆、偷拆實質(zhì)上是違法強拆，是拆遷方利用職權(quán)之便侵犯被拆遷人的財產(chǎn)權(quán)益，需要承擔賠償責任。

即《國家賠償法》第二條規(guī)定：國家機關和國家機關工作人員行使職權(quán)，侵犯公民、法人和其他組織合法權(quán)益的情形，造成損害的，受害人有取得國家賠償?shù)臋?quán)利。

也就是說，房子被誤拆、偷拆后，被拆遷人可以通過行政訴訟要求國家賠償。

除此之外，也可通過訴訟來追究涉事行政機關的行政責任、施工方的違約責任，行政機關還有可能承擔其他責任比如刑事責任等。

但涉及到法律訴訟，證據(jù)很關鍵。

被拆遷人必須有證據(jù)證明自己房子的損毀是因為拆遷方的誤拆、偷拆造成的，在這樣的前提下，才有可能獲得房子被偷拆、誤拆的賠償利益。

再者，也盡可能提供出房子系拆遷方相關單位誤拆、偷拆的證據(jù)線索。

二，房子系司法強拆，可依法尋求補償協(xié)議中的補償利益

《國有土地上房屋征收與補償條例》第28條：被征收人在法定期限內(nèi)不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執(zhí)行。

如果你的房屋是法院根據(jù)前述程序進行強制拆遷的，這是合法的強拆。

這時候被拆遷人可依據(jù)之前與拆遷方協(xié)商的補償協(xié)議要求拆遷補償利益。

在此要注意的是：實施司法強拆要注意以下幾點：

1、申請人是否適格。

即申請人應為“作出房屋征收決定的市、縣級人民政府”，其余主體均無申請法院強拆的權(quán)利;

2、申請期限是否符合法律規(guī)定。

即該征收補償決定是否尚在當事人提起行政復議或行政訴訟的法定期限內(nèi)，或者是否已被提起行政復議或行政訴訟。

3、被申請人是否履行法定義務。

即征收補償決定規(guī)定的期限是否屆滿，被征收人是否存在不搬遷的事實。

任何強制執(zhí)行的前提均是被執(zhí)行人拒不履行義務。

在司法強拆過程中，同樣需要具備這一事實要件。

若被征收人主動履行補償決定，則司法強拆即失去了事實基礎。

在明律師綜述：房子被拆，拆遷博弈并非一敗涂地了。

根據(jù)不同的拆遷方式有不同的應對措施。

被拆遷人要時刻保持理智和積極的應對心態(tài)，即使房子被拆遷，只要有不合理或者不合法的情形存在，就有可爭取賠償或補償?shù)目臻g。

當然，房子不被拆之前就開始維權(quán)救濟，相對于房子被拆后再去維權(quán)肯定要有利得多。

但就算房子被拆了，也能有爭取權(quán)益的機會。

但一定要保留好各種證據(jù)，證據(jù)是維權(quán)的關鍵。

一、提高企業(yè)拆遷補償?shù)慕ㄗh

1、要處理好和政府機關的關系

因為我們業(yè)務領域的特定性，不可避免的要跟政府機關有交涉，維護好和當?shù)卣年P系顯得尤為重要，況且一般拆遷中的利益關系錯綜復雜，政府很有可能就是利害關系的一方，在這種利益對抗中，如何既能最大限度的維護當事人的利益另一方面又能兼顧政府形象，值得深究。一般我們建議，被拆遷人要積極和拆遷方談判，保持談判的渠道暢通，律師則從法律的專業(yè)角度方向出發(fā)依法辦事；如果政府干涉被拆遷人在訴訟方面的工作，被拆遷人可以采取回避態(tài)度，有事可以跟律師溝通，具體事宜我們老百姓不太懂，律師看案件沒有進展就直接訴訟了，我們只是配合律師的維權(quán)。總之在處理和政府的關系時，要雙管齊下，一個是談，一個是訴，談主要針對被拆遷人，訴主要有律師來進行操作，這樣才能取得以訴訟促進談判的效果。

2、制作好損失報告

企業(yè)拆遷，涉及的財產(chǎn)損失一般比普通拆遷嚴重，比如同等條件下額外的租金損失、停產(chǎn)停業(yè)損失、設備損失、營銷損失、人員安置費用，所以必須要制作好損失報告，并且要足夠詳細。通常，最好制作兩份損失報告，一份是保守損失報告，另外一份要全面詳細（也就是說損失要做的高一點），和拆遷人談判的時候，可以根據(jù)具體情況來區(qū)分出示哪份損失報告。如果是非常嚴格的談判，拆遷人也去現(xiàn)場勘察，那我們就要出示反映真實情況的損失報告；如果是有彈性區(qū)間的談判，拆遷人也不去查看現(xiàn)場，那我們就出示損失比較高的損失報告，因為協(xié)議一旦達成，房屋被拆了價值也就沉默了，誰也無法再現(xiàn)真實的現(xiàn)場，總之要在追求合法合理全面的補償價格，爭取做到政府撥給百姓的錢，就要落到百姓腰包里。

3、處理好租賃關系

拆遷的過程中，補償款是同時補償給出租人和承租人的，所以承租人盡量和出租人達成統(tǒng)一戰(zhàn)線，共同應對拆遷補償談判，只有化零為整，統(tǒng)一認識，集體維權(quán)，承租人和出租人才能取到更加合理的補償。同時，我們也要提防租賃關系內(nèi)部的分化，通常是出租人置承租人的權(quán)益于不顧，擅自和拆遷人簽訂協(xié)議，侵害承租人的利益。

二、房屋拆遷怎么賠償

法律分析：房屋拆遷的，被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十一條　被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市、縣級人民政府應當提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計算、結(jié)清被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價。

因舊城區(qū)改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋。

三、樓房怎么拆遷補償?shù)?/h3>

法律分析：樓房拆遷補償可以按照類似房地產(chǎn)的市場價格對被征收房屋進行補償；可以以異地或原地再建的房屋，和被拆除房屋進行產(chǎn)權(quán)交換；可以由被拆遷人選擇既給貨幣補償又給產(chǎn)權(quán)置換。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；

（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

《中華人民共和國土地管理法》 第四十七條 國家征收土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。

縣級以上地方人民政府擬申請征收土地的，應當開展擬征收土地現(xiàn)狀調(diào)查和社會穩(wěn)定風險評估，并將征收范圍、土地現(xiàn)狀、征收目的、補償標準、安置方式和社會保障等在擬征收土地所在的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）和村、村民小組范圍內(nèi)公告至少三十日，聽取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其成員、村民委員會和其他利害關系人的意見。

多數(shù)被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員認為征地補償安置方案不符合法律、法規(guī)規(guī)定的，縣級以上地方人民政府應當組織召開聽證會，并根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定和聽證會情況修改方案。

擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應當在公告規(guī)定期限內(nèi)，持不動產(chǎn)權(quán)屬證明材料辦理補償?shù)怯洝？h級以上地方人民政府應當組織有關部門測算并落實有關費用，保證足額到位，與擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人就補償、安置等簽訂協(xié)議；個別確實難以達成協(xié)議的，應當在申請征收土地時如實說明。

相關前期工作完成后，縣級以上地方人民政府方可申請征收土地。

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內(nèi)容審核：黃旭暉律師

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