一、經濟適用房買賣需要交納的材料

經適房上市交易需要準備的材料包括，產權人及隱形共有人帶上房產證、土地證、戶口本、身份證、婚姻證明、購房發(fā)票、契稅完稅單、南京市經濟適用住房買賣合同、拆遷協(xié)議、二套房產權證（二居證明可以是產權人或者是配偶、子女的產權房、公房租賃證、土地使用證、商品房契約正本、購房發(fā)票完稅發(fā)票、二居證明上的人均面積必須要達到家庭人口滿17平方以上），買方身份證原件。

一、經濟適用房買賣合同有效嗎

（一）合同是否有效應參照以下法規(guī)：《民法典》第五百零二條：“依法成立的合同，自成立時生效，但是法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。”

（二）關于經濟適用房在五年內按市場價格上市出售是否有效問題，有的當事人提出《經濟適用住房管理辦法》中“購買經濟適用住房不滿5年，不得直接上市交易”的規(guī)定是國家七部委的規(guī)章，不是行政法規(guī)，但是《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》國發(fā)〔2007〕24號（十一）條也明文規(guī)定“嚴格經濟適用住房上市交易管理。經濟適用住房屬于政策性住房，購房人擁有有限產權。”該意見屬于國務院法規(guī)，效力高于國務院部委的規(guī)章，且屬于行政法規(guī)的強制性規(guī)定，違反該規(guī)定在經濟適用房未滿5年的情況下按市場價格上市出售，應當認為是無效的。

（三）從近幾年來北京（如大興及順義）、黑龍江、河南省等地法院的判例看，經濟適用住房未滿5年按市場價格上市出售，多以私下交易經濟適用房的行為違反了國家的強制性規(guī)定為由被認定為買賣合同無效。也有個別案例認定，涉案房產交易時（2003年）沒有無論是國務院部門規(guī)章，還是北京市地方政府規(guī)章，對已購經濟適用住房上市交易均無對購買年限及購買人條件的限制性規(guī)定；而且，違反國務院部門規(guī)章或地方政府規(guī)章并不必然導致合同無效，最終認定購買經濟適用住房不滿5年買賣經濟適用房的行為有效。

（四）經濟適用房在滿五年后出售，政府行使優(yōu)先購買權政府并無明確的細化規(guī)定，買賣雙方只要達成合議，簽訂了買賣合同，該合同即為有效；經濟適用房在滿五年后出售，但在交易中出于避稅目的，將交易價格做低，房屋買賣合同仍有效，但是應納稅方應當依照《中華人民共和國稅收征收管理法》補繳稅款，并繳付滯納金。

二、經濟適用房買賣注意事項有哪些

（一）想要購買經濟適用房的客戶要注意首先必須滿足普通經濟適用房的購買條件才可以購買；其次購房人還需辦理經濟適用住房購買資格審核手續(xù)等。若所購置的已購經濟適用房超過核定高購房總價標準以外部分，則需補交10％的綜合地價款并所購房屋仍按經濟適用住房產權管理。

（二）在購買經濟適用房時要注意核實產權是否清晰：賣方必須是房屋的人，通過查驗產權證和產權人身份證核實，確認無誤即可。要注意核實房屋狀況：了解房屋建筑狀況、房屋小區(qū)狀況、房屋權利情況。明確交易程序：二手房交易可分為看房、簽約、按合同約定明確時間給首付款、過戶、交房、給余款幾大步驟。

（三）在購買經濟適用房時要注意明確違約責任：和賣方要明確嚴格的違約責任，是雙方誠信履行二手房買賣合同的保障。在實踐中，小額的定金處罰或簡單的“違約方應承擔守約方損失，缺少實際效果。當房價波動、資金不足、稅費改革等情況出現(xiàn)時，一方拖延或拒絕履行合同的情形時有發(fā)生，這時候就有了保障，不會損失太大的利益。

二、經濟適用房出售需要繳納哪些費用

在交易過程中繳納以下稅費：契稅：買方繳納房價款的4%；建筑面積在120平方米以下的減半交納，即交2%。城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房的，免征契稅。買賣手續(xù)費：120平方米以下（含120平方米）的，每套250元；120平方米以上的，每套500元。印花稅：買方房價款的0.5‰。公共維修基金：購房款的2%。

在申辦產權證過程中：登記費：每建筑平方米0.3元。房屋所有權工本費：每證收費4元。印花稅：每件5元。

經濟適用房出售需要繳納土地出讓金嗎？居民個人在取得經濟適用住房房屋所有權證和國有土地使用權證滿5年后，可以按市場價出售;出售時，應當在市人民政府規(guī)定的收費窗口按照出售時該房屋市場評估價與購買時該房屋總價差額的一定比例交納收益，憑繳款證明，房產部門辦理房屋權屬轉移登記手續(xù)，國土部門辦理土地出讓手續(xù)并予以土地變更登記。轉讓后的房屋所有權證取消原有加注內容“經濟適用住房”，國有土地使用權證所記載的土地性質由“劃拔土地”變更為“出讓土地”。

法律依據(jù)：《經濟適用住房管理辦法》 第二十五條 城市低收入家庭申請購買經濟適用住房應同時符合下列條件：(一)具有當?shù)爻擎?zhèn)戶口；(二)家庭收入符合市、縣人民政府劃定的低收入家庭收入標準；(三)無房或現(xiàn)住房面積低于市、縣人民政府規(guī)定的住房困難標準。

經濟適用住房供應對象的家庭收入標準和住房困難標準，由市、縣人民政府根據(jù)當?shù)厣唐纷》績r格、居民家庭可支配收入、居住水平和家庭人口結構等因素確定，實行動態(tài)管理，每年向社會公布一次。

三、經濟適用房買賣需要交哪些費用

法律分析：（一）在交易過程中：

1、契稅：買方繳納房價款的4%;建筑面積在120平方米以下的普通住宅減半即按2%收取;

2、買賣手續(xù)費：120平方米(含)以下的每套房屋買賣交易的手續(xù)費為250元;120平方米以上的，每套500元;

3、印花稅：買賣雙方各繳納房價款的0.5%;

4、公共維修基金：房價款的2%。

（二）在申辦產權過程中：

1、登記費：每建筑平方米0.3元;

2、房屋所有權工本費：每證收費4元;

3、印花稅：每件5元。

如買方通過銀行貸款付款的，需支付的費用除利用公積金貸款不須支付評估費用外，其它與上述商品房所交費用一致。 物業(yè)管理費按《北京市經濟適用住房小區(qū)管理服務收費暫行辦法(試行)》(京價房字〔2000〕第163號)由物業(yè)管理公司統(tǒng)一收取。

法律依據(jù)：《民法典》第四百零六條 抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產。當事人另有約定，按照其約定。抵押財產轉讓的，抵押權不受影響。

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內容審核：張小華律師

來源：頭條-經濟適用房買賣需要交納的材料，