一、房產糾紛第119講：借名買房能對抗強制執行嗎？

房產糾紛第119講：借名買房能對抗強制執行嗎？

二、借名買房法院如何執行？

法律分析：

所購房屋登記在他人名下，一旦此人成為被執行人，法院就可能對名下房屋予以查封。此時，借名人就需要提起執行異議之訴。

法律依據：

《中華人民共和國民事訴訟法》 第二百四十五條 人民法院查封、扣押財產時，被執行人是公民的，應當通知被執行人或者他的成年家屬到場；被執行人是法人或者其他組織的，應當通知其法定代表人或者主要負責人到場。拒不到場的，不影響執行。被執行人是公民的，其工作單位或者財產所在地的基層組織應當派人參加。

對被查封、扣押的財產，執行員必須造具清單，由在場人簽名或者蓋章后，交被執行人一份。被執行人是公民的，也可以交他的成年家屬一份。

三、最高院借名買房裁判規則

借名買房的規定是如果借名買房的協議是依法訂立的，內容真實的，不違反法律、行政法規的強制性規定，不違背公序良俗的，借名買房協議是有效的，房屋的實際歸屬是歸借名人所有。

這樣操作是否有效，主要看界名人(實際購買人)和出名人(房屋登記人)之間是否有借名協議，這主要是根據我國《民法典》關于當事人“意思自治”原則的規定，如果借名人和出名人在房屋購買以前簽訂了房屋借名協議，將房屋的權屬約定清楚的，應該認定借名行為有效，房屋的時機權屬歸借名人。

如果當事人一方提供證據證明其對房屋的購買確實存在出資關系，但不足以證明雙方之間存在借名登記的約定，其主張確認房屋歸其所有或要求登記人辦理房屋所有權轉移登記的，不予支持;其向登記人另行主張出資債權的，應當根據出資的性質按照相關法律規定處理。

一、借名買房的原因

1、規避法律、政策：

（1）規避房屋限購令政策;

（2）規避限貸令以及其他貸款障礙;

（3）簡便手續、減少稅費;

2、爭享特定購房優惠;

3、隱藏真實的財產信息;

4、其他原因。

二、借名買房的風險

1、借名購買經濟適用房等政策性房屋的，屢屢因名義產權人反悔，導致出資人無法取得房屋產權。

2、借名購買普通房屋的，登記購房人反悔不承認借名買房之事或者登記購房人死亡，其繼承人不了解、不承認借名之事。

3、第三人對登記購房人轉移房產給實際出資人的行為提出異議。如登記購房人的配偶往往以婚姻法的相關規定提出異議，否認借名買房的事實，要求確認該房產為夫妻共同財產。

4、房產被名義購房人轉讓、抵押或者被法院強制執行。

法律依據：《中華人民共和國民法典》

第一百四十三條 具備下列條件的民事法律行為有效：

（一）行為人具有相應的民事行為能力；

（二）意思表示真實；

（三）不違反法律、行政法規的強制性規定，不違背公序良俗。

第一百四十四條 無民事行為能力人實施的民事法律行為無效。

第一百四十六條 行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效。

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