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宅基地所有權(quán)：農(nóng)村宅基地建房“不公平”的原因,我國(guó)農(nóng)村宅基地現(xiàn)狀怎樣宅基地糾紛一般如何處理:今日在線(xiàn)拆遷法、征收法律咨詢(xún)

發(fā)布時(shí)間：
2024-07-11 12:47:32
作者：
圣運(yùn)律師
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宅基地所有權(quán)：農(nóng)村宅基地建房“不公平”的原因，在我國(guó)，宅基地集體所有意味著農(nóng)村宅基地建房應(yīng)當(dāng)公平，宅基地實(shí)際使用中的“不公平”引發(fā)了諸多現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，如，村民宅基地糾紛增多。有人在自媒體上設(shè)問(wèn)，按1982年宅基地證蓋房面積少了怎樣辦等。目前，處

宅基地所有權(quán)：農(nóng)村宅基地建房“不公平”的原因,我國(guó)農(nóng)村宅基地現(xiàn)狀怎樣宅基地糾紛一般如何處理:今日在線(xiàn)拆遷法、征收法律咨詢(xún)

一、宅基地所有權(quán)：農(nóng)村宅基地建房“不公平”的原因

在我國(guó)，宅基地集體所有意味著農(nóng)村宅基地建房應(yīng)當(dāng)公平，宅基地實(shí)際使用中的“不公平”引發(fā)了諸多現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，如，村民宅基地糾紛增多。有人在自媒體上設(shè)問(wèn)，按1982年宅基地證蓋房面積少了怎樣辦等。目前，處理宅基地糾紛的“細(xì)則”是1995年5月1日起施行的《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“細(xì)則”）。

今日說(shuō)法：宅基地所有權(quán)

一、宅基地集體所有的含義

在我國(guó)，宅基地集體所有由法律規(guī)定，如，《憲法》第十條第二款后半句規(guī)定，宅基地也屬于集體所有。集體所有也意味著農(nóng)村宅基地建房應(yīng)當(dāng)公平。農(nóng)村實(shí)行家庭承包責(zé)任制前，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織根據(jù)本村的實(shí)際情況討論宅基地使用方案等。責(zé)任制實(shí)行后，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的地位被削弱，多數(shù)宅基地使用實(shí)踐以實(shí)際占有根據(jù)，如，分戶(hù)建房等。

宅基地集體所有還意味著，無(wú)論是本村村民，還是非農(nóng)業(yè)戶(hù)口居民（含華僑）利用宅基地建房?jī)H取得使用權(quán)，宅基地所有權(quán)仍歸集體，如，“細(xì)則”第四十八條規(guī)定，非農(nóng)業(yè)戶(hù)口居民（含華僑）原在農(nóng)村的宅基地，房屋產(chǎn)權(quán)沒(méi)有變化的，可依法確定其集體土地建設(shè)用地使用權(quán)。依前述規(guī)定，農(nóng)村住宅拆遷時(shí)，宅基地補(bǔ)償款歸集體經(jīng)濟(jì)組織所有。

宅基地集體所有也意味著，宅基地與非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地應(yīng)分別安排，或者規(guī)劃，以此確保宅基地不減少。“細(xì)則”第五十條規(guī)定，農(nóng)村專(zhuān)業(yè)戶(hù)宅基地以外的非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地與宅基地分別確定集體土地建設(shè)用地使用權(quán)。由于不少土地行政主管部門(mén)不了解前述“細(xì)則”，不少宅基地被登記為非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地。

二、農(nóng)村宅基地建房“不公平”的原因

在農(nóng)村地區(qū)，宅基地建房確實(shí)存在“不公平”現(xiàn)象，究其原因，不公平的現(xiàn)實(shí)主要是相關(guān)部門(mén)對(duì)宅基地的錯(cuò)誤理解。其內(nèi)容主要包括：宅基地與自留地價(jià)值沖突的處理、宅基地與商品房建設(shè)用地的屬性，以及農(nóng)村住宅拆遷的安置等。

在村莊規(guī)劃內(nèi)，不少宅基地以自留地，或者自留山的形式存在，其中，自留山主要是山區(qū)，或者丘陵地區(qū)的村莊。自留地、自留山的分配主要是歷史原因，其中，分配主要包括以下兩個(gè)階段：

第一階段是，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，由生產(chǎn)隊(duì)分配給村民發(fā)展農(nóng)副業(yè)，以解決村民口糧不足的問(wèn)題。第二階段是，農(nóng)村實(shí)行家庭承包責(zé)任制后，由生產(chǎn)隊(duì)將未登記的農(nóng)業(yè)用地分配給村民使用。

農(nóng)村家庭分配自留地等以當(dāng)時(shí)的家庭人口為根據(jù)，當(dāng)農(nóng)村家庭人口增加，或者減少并不調(diào)整自留地。從自留地、自留山形成的歷史分析，分配的目的，旨在補(bǔ)充，或者增加村民的收益。改革開(kāi)放后，村民可以通過(guò)多種途徑獲得收入，據(jù)此，宅基地與自留地價(jià)值發(fā)生沖突時(shí)，集體經(jīng)濟(jì)組織，或者行政管理部門(mén)應(yīng)以村民居住權(quán)優(yōu)先。

農(nóng)村實(shí)行家庭承包責(zé)任制后，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的地位被削弱，多數(shù)農(nóng)村宅基地安排方案并沒(méi)有通過(guò)村民會(huì)議表決，而是以實(shí)際占有、使用自留地、自留地為根據(jù)，此為農(nóng)村宅基地建房“不公平”的主要原因。這里需要說(shuō)明的是，宅基地與商品房建設(shè)用地屬性混同，以及農(nóng)村住宅拆遷的安置則是影響農(nóng)村宅基地建房則是利益誘因，在此不再贅述。

農(nóng)村宅基地建房“不公平”的原因

三、“細(xì)則”中最佳解決宅基地糾紛的規(guī)定

目前，我國(guó)對(duì)宅基地的分配、確定，以及分戶(hù)、轉(zhuǎn)讓等的規(guī)定非常分散。不少地方政策又背離了“細(xì)則”的具體內(nèi)容作出規(guī)定。據(jù)此，行政、司法實(shí)踐倘若根據(jù)地方政策解決宅基地糾紛，其處理結(jié)果并不是“最佳”，“細(xì)則”中最佳解決宅基地糾紛的規(guī)定如下：

“細(xì)則”第四十五條規(guī)定，1982年2月國(guó)務(wù)院發(fā)布《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》之前農(nóng)村居民建房占用的宅基地，超過(guò)當(dāng)?shù)卣?guī)定的面積，在《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》施行后未經(jīng)拆遷、改建、翻建的，可以暫按現(xiàn)有實(shí)際使用面積確定集體土地建設(shè)用地使用權(quán)。據(jù)此，拆遷、改建、翻建農(nóng)村住宅的，宅基地面積根據(jù)《土地管理法》第六十二條第一款的規(guī)定確定，但“翻建”不包括修繕。

“細(xì)則”第四十七條規(guī)定，符合當(dāng)?shù)卣謶?hù)建房規(guī)定而尚未分戶(hù)的農(nóng)村居民，其現(xiàn)有的宅基地沒(méi)有超過(guò)分戶(hù)建房用地合計(jì)面積標(biāo)準(zhǔn)的，可按現(xiàn)有宅基地面積確定集體土地建設(shè)用地使用權(quán)。據(jù)此，在前述情形下，未分戶(hù)村民在拆遷時(shí)也享有相應(yīng)利益，分戶(hù)時(shí)不足部分可以補(bǔ)充面積。

“細(xì)則”第四十九條第一句規(guī)定，接受轉(zhuǎn)讓、購(gòu)買(mǎi)房屋取得的宅基地，與原有宅基地合計(jì)面積超過(guò)當(dāng)?shù)卣?guī)定標(biāo)準(zhǔn)，按照有關(guān)規(guī)定處理后允許繼續(xù)使用的，可暫確定其集體土地建設(shè)用地使用權(quán)。據(jù)此，該情形不得超過(guò)地方政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。第二句規(guī)定，繼承房屋取得的宅基地，可確定集體土地建設(shè)用地使用權(quán)，據(jù)此，繼承取得宅基地使用權(quán)與其他方式不同。

“細(xì)則”第五十二條第一句規(guī)定，空閑或房屋坍塌、拆除兩年以上未恢復(fù)使用的宅基地，不確定土地使用權(quán)。據(jù)此，進(jìn)城落戶(hù)的村民等對(duì)農(nóng)村住宅需及時(shí)修繕，防止坍塌。第二句規(guī)定，已經(jīng)確定使用權(quán)的，由集體報(bào)經(jīng)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)，注銷(xiāo)其土地登記，土地由集體收回。據(jù)此，農(nóng)村新增人口符合分戶(hù)條件，可依法申請(qǐng)前述用地作為宅基地使用。

“細(xì)則”中最佳解決宅基地糾紛的規(guī)定

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就“按1982年宅基地證蓋房面積少了怎樣辦”的設(shè)問(wèn)而言，其解決辦法如下：一是，1982年宅基地證上登記的面積是否超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，如，已超過(guò)，從最佳解決的角度考慮，就現(xiàn)有面積申請(qǐng)蓋房。二是，從宅基地獲得來(lái)源分析，繼承取得宅基地可行使相關(guān)權(quán)利，其他方式取得宅基地以實(shí)際面積申請(qǐng)蓋房。

二、宅基地與房屋人不一致怎么辦

法律分析:

可以進(jìn)行協(xié)商，或者找政府予以解決，也可以通過(guò)司法途徑解決。

法律依據(jù):

《中華人民共和國(guó)土地管理法》第十四條土地所有權(quán)和使用權(quán)爭(zhēng)議，由當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，由人民政府處理。

單位之間的爭(zhēng)議，由縣級(jí)以上人民政府處理；個(gè)人之間、個(gè)人與單位之間的爭(zhēng)議，由鄉(xiāng)級(jí)人民政府或者縣級(jí)以上人民政府處理。

當(dāng)事人對(duì)有關(guān)人民政府的處理決定不服的，可以自接到處理決定通知之日起三十日內(nèi)，向人民法院起訴。

在土地所有權(quán)和使用權(quán)爭(zhēng)議解決前，任何一方不得改變土地利用現(xiàn)狀。

三、我國(guó)農(nóng)村宅基地現(xiàn)狀怎樣宅基地糾紛一般如何處理

農(nóng)村地區(qū)普遍存在著建新不拆舊、一戶(hù)多宅、“空心村”現(xiàn)象，土地閑置、利用效率低下現(xiàn)象普遍。在當(dāng)前建設(shè)用地供需緊張的情況下，大量閑置的農(nóng)村宅基地不但浪費(fèi)資源，而且使城市和農(nóng)村的發(fā)展受限，需要及時(shí)對(duì)其進(jìn)行盤(pán)活利用，統(tǒng)籌利用資源。

（一）農(nóng)村土地利用規(guī)劃滯后、用地方式粗放。雖然一些先進(jìn)地區(qū)的村莊在鄉(xiāng)鎮(zhèn)的指導(dǎo)下，按照農(nóng)村發(fā)展要求開(kāi)展新農(nóng)村建設(shè)試點(diǎn)，取得一定成績(jī)，但是普遍的來(lái)說(shuō)，農(nóng)村用地的使用還是按照自發(fā)隨意形式建設(shè)比較多，造成農(nóng)民建宅基地?zé)o章可循、布局混亂，而農(nóng)村內(nèi)部因?yàn)榈缆愤M(jìn)出不方便，農(nóng)民更愿意到村周?chē)鷮掗煹牡胤浇ㄔO(shè)，導(dǎo)致農(nóng)村建設(shè)用地按照一種“攤大餅”的方式擴(kuò)張，這些建設(shè)又往往要占用耕地，而村內(nèi)宅基地卻閑置下來(lái)，沒(méi)有進(jìn)行改造利用，土地利用率低，土地浪費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重。

（二）農(nóng)村宅基地仍存在的私有化觀念，一戶(hù)多宅現(xiàn)象普遍。村民習(xí)慣于將宅基地作為自己的個(gè)人財(cái)產(chǎn)來(lái)對(duì)待，很多祖輩傳下來(lái)的宅基地自己不居住，也不向村集體主動(dòng)退回，仍然到到村莊外圍新建寬敞的住宅，形成了大量的一戶(hù)多宅的現(xiàn)象，而宅基地的退出機(jī)制在農(nóng)村還未得到充分的接受和支持，村集體向村民收回多占的宅基地時(shí)會(huì)受到較大的阻力，一般難以收回。與此同時(shí)，宅基地的隱形交易市場(chǎng)活躍，有些村民將多余的宅基地通過(guò)私下交易的形式出售給需要的人來(lái)居住，導(dǎo)致原本是只有本村居民才能享受到的無(wú)償使用的宅基地變成了具有價(jià)值的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，使宅基地使用局面更加混亂。

（三）農(nóng)民違法占地、未批先建現(xiàn)象突出。按照法律的相關(guān)規(guī)定，農(nóng)村家庭申請(qǐng)住宅用地的，應(yīng)經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)后，再由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織向宅基地申請(qǐng)者無(wú)償提供宅基地使用權(quán)。但是，在現(xiàn)實(shí)生活中，由于農(nóng)民法律意識(shí)單薄，基層政府政策、法律宣傳不到位，很多農(nóng)民認(rèn)為建房前一般只要村級(jí)同意，就開(kāi)始建設(shè)，導(dǎo)致了農(nóng)民建房的隨意性，使得農(nóng)村宅基地的規(guī)模無(wú)序增加。