在征地拆遷中，被征收人應(yīng)當(dāng)清楚征收方需要遵守什么樣的規(guī)則？，提到征收拆遷，很多人腦子里一閃而過(guò)的念頭除了被征收人的一夜暴富，還有征收方的強(qiáng)拆偷拆。這兩者在對(duì)立中相互依存，征收方要降低成本，被征收人要合理足額的補(bǔ)償，博弈中必然會(huì)有一方受損。在
提到征收拆遷，很多人腦子里一閃而過(guò)的念頭除了被征收人的一夜暴富，還有征收方的強(qiáng)拆偷拆。
這兩者在對(duì)立中相互依存，征收方要降低成本，被征收人要合理足額的補(bǔ)償，博弈中必然會(huì)有一方受損。
在實(shí)踐中，受損方大多是被征收人。
所謂的“一夜暴富”，也僅僅是極個(gè)別的人。
而大多數(shù)的被征收人的征收補(bǔ)償依然普遍偏低，這很顯然違背法治精神和征收目的。
因此，為了保障征收拆遷項(xiàng)目的公平、公正、合法進(jìn)行，征收方需要在嚴(yán)格的程序規(guī)則內(nèi)行使職權(quán)。
在明律師根據(jù)法律的相關(guān)規(guī)定總結(jié)出征收方在征收拆遷中，必須要遵守的三條規(guī)則：
一、嚴(yán)禁暴力非法強(qiáng)拆
征收拆遷，不管補(bǔ)償高低，都應(yīng)僅限于物質(zhì)層面的交易行為，而不能涉及到人身傷害。
但在實(shí)踐中，因征收拆遷造成被征收人傷亡事件并不在少數(shù)。
這些傷亡主要集中在征收方對(duì)被征收人房屋的非法強(qiáng)拆階段。
比如偷拆、誤拆、暴力拆等。
被征收人為了保住自己的房屋，不可避免的會(huì)與征收方產(chǎn)生直接肢體沖突，由此帶來(lái)傷亡成了必然存在事件。
《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》相關(guān)條例規(guī)定：任何單位和個(gè)人不得采取暴力、威脅等非法方式迫使被征收人搬遷。
采取暴力、威脅等非法方式迫使被征收人搬遷，造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
因此，對(duì)于征收方暴力拆遷、非法拆遷，法律上是嚴(yán)格禁止的。
當(dāng)然，在現(xiàn)下的拆遷現(xiàn)狀中，暴力、非法拆遷的手段方式還不能完全杜絕。
所以在明拆遷律師提醒各位被拆遷人，如果遇到暴力、非法逼遷，一定要及時(shí)運(yùn)用法律手段進(jìn)行維權(quán)。
二、保證不低于原有生活水平，長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障
“要按照保證被征地農(nóng)民生活水平不降低、長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障的原則，建立征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的更新機(jī)制，適時(shí)更新征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，把握好調(diào)整幅度和周期。
這也是法律中規(guī)定的，其根本目的在于保障被征收人利益，發(fā)展地區(qū)經(jīng)濟(jì)。
征收拆遷，說(shuō)到底還是一個(gè)民生工程。
所以不管是征收之前，還是征收之時(shí)，亦或是征收之后，都應(yīng)該以保障民生利益為最終歸宿。
所以，在征收拆遷過(guò)程中，必須得保證房屋拆遷和土地被征收之后，相應(yīng)的補(bǔ)償不能低于原有的生活水平才能符合征收拆遷的目的。
當(dāng)土地被征后，很多人因?yàn)槿狈Ρ匾婕寄埽笃谏顭o(wú)以為繼。
所以，要保證長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障也是征地拆遷工作的客觀要求。
三、必須先補(bǔ)償，后搬遷
實(shí)踐中，常常出現(xiàn)先搬遷后補(bǔ)償?shù)默F(xiàn)象，這造成的直接后果就是很多人搬遷后，房屋補(bǔ)償遲遲不到位或者不足額到位；另外先搬遷后補(bǔ)償對(duì)被征收人后期維權(quán)有很大的阻礙。
這其中的緣由和人們的一個(gè)樸素認(rèn)識(shí)比較符合：即：保住房子，是爭(zhēng)取合理補(bǔ)償?shù)淖畲蠡I碼。
如果房子被拆，再維權(quán)就相當(dāng)困難了。
你的房子在未協(xié)商好補(bǔ)償?shù)那闆r下，就被人家定了價(jià)?這種事發(fā)生的幾率有多高?這事沒(méi)有發(fā)生在劉先生身上之前，他也不相信。他告訴律師，他的房子去年被劃入征收范圍，和征收人員反反復(fù)復(fù)協(xié)商了四五次，一直未能就補(bǔ)償達(dá)成協(xié)議。今年5月份，他收到了征收方下達(dá)的征收補(bǔ)償決定書，房子的補(bǔ)償金額是征收方直接敲定的，這和他主張的金額，有一定差距。
“我的房子我還不能做主了?值多少錢，我心里還沒(méi)數(shù)?”劉先生面對(duì)這一紙補(bǔ)償決定書，心情頗為激動(dòng)和不滿。
劉先生告訴我們，在征收過(guò)程中，他沒(méi)有看到任何文件，就直接收到了補(bǔ)償決定書。這樣的征收當(dāng)然讓他疑慮重重。
未協(xié)商好補(bǔ)償?shù)那闆r下，征收方能不能直接下發(fā)補(bǔ)償決定書呢?政府在作出征收補(bǔ)償決定前又需要履行哪些程序呢?下面愛(ài)土拆遷律師給大家做具體分析。
作出征收補(bǔ)償決定前，征收方必須依次走完這三個(gè)法定程序
對(duì)于被征收人來(lái)說(shuō)，在下達(dá)征收補(bǔ)償決定之前，最重要的征收程序主要包括以下三個(gè)：
1、公布征收補(bǔ)償方案并征求群眾意見(jiàn)，允許提出異議
這個(gè)征收補(bǔ)償方案準(zhǔn)確來(lái)說(shuō)是擬征收補(bǔ)償方案，未最終確定。其內(nèi)容主要包括征收的具體補(bǔ)償方式和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，比如每平米房屋的補(bǔ)償價(jià)、裝修費(fèi)、搬遷費(fèi)、過(guò)渡費(fèi)，還有安置房的地點(diǎn)、貨幣補(bǔ)償?shù)闹Ц镀谙?、搬遷期限等內(nèi)容。該方案將面向被征收區(qū)域公開30日。
如果被征收人對(duì)補(bǔ)償方案不服，可以申請(qǐng)聽證，把大家對(duì)于補(bǔ)償?shù)臓?zhēng)議事項(xiàng)在聽證會(huì)上提出來(lái)，集體討論，傳達(dá)給征收方，要求其優(yōu)化改進(jìn)補(bǔ)償方案。
2、征收決定并公告，對(duì)有補(bǔ)償爭(zhēng)議的當(dāng)事人提供救濟(jì)途徑
征收決定的內(nèi)容主要包括了征收主體、征收部門、房屋征收實(shí)施單位、征收范圍、征收補(bǔ)償方案以及行政復(fù)議，行政訴訟權(quán)利等事項(xiàng)。
這里需要做一個(gè)說(shuō)明，征收決定和征收補(bǔ)償決定其實(shí)是兩個(gè)文件，大家不要混淆。前一個(gè)文件的相對(duì)人是全體被征收人，決定的事項(xiàng)是“征收”;后者的相對(duì)人則是具體的某個(gè)被征收人，決定的事項(xiàng)是對(duì)該特定的被征收人進(jìn)行強(qiáng)制性補(bǔ)償。如果被征收人對(duì)征收決定不服，則可以向法院起訴，請(qǐng)求撤銷這個(gè)征收決定。如果征收決定被撤銷了，那么征收補(bǔ)償決定自然也就沒(méi)有事實(shí)依據(jù)了。
3、房地產(chǎn)評(píng)估及送達(dá)分戶評(píng)估報(bào)告，允許就補(bǔ)償爭(zhēng)議申請(qǐng)復(fù)評(píng)或鑒定
在征收決定下發(fā)后，征收方會(huì)安排評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行被征收范圍內(nèi)的房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，評(píng)估人員會(huì)進(jìn)入被征收人家中進(jìn)行入戶評(píng)估，并最終形成整體的評(píng)估報(bào)告和分戶評(píng)估報(bào)告。對(duì)咱們影響最直接的就是分戶評(píng)估報(bào)告，會(huì)下發(fā)到我們手中。
如果對(duì)于自家房屋的評(píng)估價(jià)格有爭(zhēng)議，那么可以提出異議，并通過(guò)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估和專家鑒定來(lái)爭(zhēng)取解決糾紛或提高補(bǔ)償。仍不能解決問(wèn)題的，那么可以直接就征收決定申請(qǐng)行政復(fù)議或提起行政訴訟來(lái)維護(hù)自己的合法權(quán)益。
以上這三個(gè)程序是征收補(bǔ)償決定作出前的必經(jīng)程序，而上述案例中劉先生并未看到這些文件，那么是征收方在程序及文書上有所缺失，違反了法定的征收流程。
征收方作出征收補(bǔ)償決定不應(yīng)搞突然襲擊，應(yīng)滿足這個(gè)必須條件
即便走完了上述三個(gè)程序，也不意味著征收方馬上就可以作出征收補(bǔ)償決定了。
《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十六條規(guī)定：“房屋征收部門與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報(bào)請(qǐng)作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告?！?
如果被征收人在期限內(nèi)不簽協(xié)議，想要做釘子戶，那么征收方就有權(quán)在征收決定載明的訴訟期滿之后作出征收補(bǔ)償決定。如果被征收人在法定期限內(nèi)既不提起法律程序又不騰退，政府就可以直接向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，而這時(shí)候的強(qiáng)制執(zhí)行便是合法的了。
因此，劉先生的情況屬于超過(guò)了簽約期限，所以征收方下達(dá)了征收補(bǔ)償決定。但是由于征收方此前也存在明顯的征收流程及法律文書的缺失，直接下發(fā)征收補(bǔ)償決定的行為并不妥當(dāng)，其違法征收的行為也比較明顯。
在收到征收補(bǔ)償決定之后，根據(jù)這份文書通常的起訴期限來(lái)看，一般是六個(gè)月。愛(ài)土拆遷律師建議劉先生可以選擇在60日內(nèi)申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以在6個(gè)月內(nèi)提起行政訴訟來(lái)維護(hù)自己的合法權(quán)益。一方面可以要求確認(rèn)征收流程違法，另一方面可以主張自己的房屋得到公平合理的補(bǔ)償。
一、在拆遷中,沒(méi)有拆遷補(bǔ)償方案合法嗎
依據(jù)我國(guó)相關(guān)法律的規(guī)定，對(duì)房屋進(jìn)行征收拆遷時(shí)，如果沒(méi)有征地補(bǔ)償方案是不合法的，征收部門要制訂征收補(bǔ)償方案，經(jīng)審批后才能實(shí)施房屋征收拆遷。
《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》
第十條房屋征收部門擬定征收補(bǔ)償方案，報(bào)市、縣級(jí)人民政府。
市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門對(duì)征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證并予以公布，征求公眾意見(jiàn)。征求意見(jiàn)期限不得少于30日。
第十一條市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)將征求意見(jiàn)情況和根據(jù)公眾意見(jiàn)修改的情況及時(shí)公布。
因舊城區(qū)改建需要征收房屋，多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合本條例規(guī)定的，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會(huì)，并根據(jù)聽證會(huì)情況修改方案。
第十三條市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定后應(yīng)當(dāng)及時(shí)公告。公告應(yīng)當(dāng)載明征收補(bǔ)償方案和行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利等事項(xiàng)。
市、縣級(jí)人民政府及房屋征收部門應(yīng)當(dāng)做好房屋征收與補(bǔ)償?shù)男麄?、解釋工作?
房屋被依法征收的，國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)收回。
提到征收拆遷，很多人腦子里一閃而過(guò)的念頭除了被征收人的一夜暴富，還有征收方的強(qiáng)拆偷拆。
這兩者在對(duì)立中相互依存，征收方要降低成本，被征收人要合理足額的補(bǔ)償，博弈中必然會(huì)有一方受損。
在實(shí)踐中，受損方大多是被征收人。
所謂的“一夜暴富”，也僅僅是極個(gè)別的人。
而大多數(shù)的被征收人的征收補(bǔ)償依然普遍偏低，這很顯然違背法治精神和征收目的。
因此，為了保障征收拆遷項(xiàng)目的公平、公正、合法進(jìn)行，征收方需要在嚴(yán)格的程序規(guī)則內(nèi)行使職權(quán)。
在明律師根據(jù)法律的相關(guān)規(guī)定總結(jié)出征收方在征收拆遷中，必須要遵守的三條規(guī)則：
一、嚴(yán)禁暴力非法強(qiáng)拆
征收拆遷，不管補(bǔ)償高低，都應(yīng)僅限于物質(zhì)層面的交易行為，而不能涉及到人身傷害。
但在實(shí)踐中，因征收拆遷造成被征收人傷亡事件并不在少數(shù)。
這些傷亡主要集中在征收方對(duì)被征收人房屋的非法強(qiáng)拆階段。
比如偷拆、誤拆、暴力拆等。
被征收人為了保住自己的房屋，不可避免的會(huì)與征收方產(chǎn)生直接肢體沖突，由此帶來(lái)傷亡成了必然存在事件。
《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》相關(guān)條例規(guī)定：任何單位和個(gè)人不得采取暴力、威脅等非法方式迫使被征收人搬遷。
采取暴力、威脅等非法方式迫使被征收人搬遷，造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
因此，對(duì)于征收方暴力拆遷、非法拆遷，法律上是嚴(yán)格禁止的。
當(dāng)然，在現(xiàn)下的拆遷現(xiàn)狀中，暴力、非法拆遷的手段方式還不能完全杜絕。
所以在明拆遷律師提醒各位被拆遷人，如果遇到暴力、非法逼遷，一定要及時(shí)運(yùn)用法律手段進(jìn)行維權(quán)。
二、保證不低于原有生活水平，長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障
“要按照保證被征地農(nóng)民生活水平不降低、長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障的原則，建立征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的更新機(jī)制，適時(shí)更新征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，把握好調(diào)整幅度和周期。
”這也是法律中規(guī)定的，其根本目的在于保障被征收人利益，發(fā)展地區(qū)經(jīng)濟(jì)。
征收拆遷，說(shuō)到底還是一個(gè)民生工程。
所以不管是征收之前，還是征收之時(shí)，亦或是征收之后，都應(yīng)該以保障民生利益為最終歸宿。
所以，在征收拆遷過(guò)程中，必須得保證房屋拆遷和土地被征收之后，相應(yīng)的補(bǔ)償不能低于原有的生活水平才能符合征收拆遷的目的。
當(dāng)土地被征后，很多人因?yàn)槿狈Ρ匾婕寄?，后期生活無(wú)以為繼。
所以，要保證長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障也是征地拆遷工作的客觀要求。
三、必須先補(bǔ)償，后搬遷
實(shí)踐中，常常出現(xiàn)先搬遷后補(bǔ)償?shù)默F(xiàn)象，這造成的直接后果就是很多人搬遷后，房屋補(bǔ)償遲遲不到位或者不足額到位；另外先搬遷后補(bǔ)償對(duì)被征收人后期維權(quán)有很大的阻礙。
這其中的緣由和人們的一個(gè)樸素認(rèn)識(shí)比較符合：即：保住房子，是爭(zhēng)取合理補(bǔ)償?shù)淖畲蠡I碼。
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內(nèi)容審核：路洋律師
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