一、疫情延期交樓是否有逾期交房違約金？開發商格式合同不合理可否破

一、題記

近期，有好幾個客戶向李維常律師團隊咨詢，說之前買了期房合同約定了交房日期，但是開發商都發函告知因為疫情不可抗力的影響，不得不延期交房且沒有任何逾期交房違約金。請問開發商這個說法符合法律規定嗎？另外，還有的《商品房買賣合同》里面開發商約定了比如日0.05‰的（年化不到2%年利率）的超低逾期交房違約金，甚至在合同約定開發商承擔逾期交房的違約金累計總額最高不超過該商品房總房價款的1%等等不合理情況，請問開發商的這個約定有效嗎？來看廣東省中山市的一個商品房買賣糾紛案例。

二、案情簡介

1、合同簽訂情況，合同約定購房者逾期責任：2015年4月30日，曾某與某公司簽訂《中山市商品房買賣合同》約定，曾某以608000元的價格購買某公司開發建設的位于中山市火炬開發區X房屋，合同第七條約定，買受人如未按合同約定的時間付款的，則自逾期之日起，出賣人有權要求買受人每日按總房價款的0.01%的標準支付違約金，逾期超過30天的，出賣人隨時有權在無需催告買受人的情況下解除合同，將該商品房另行出售（出售所得全部款項歸出賣人所有），同時買受人還應再按總房價的20%向出賣人支付違約金……；

2、交房約定標準，合同約定開發商逾期責任：合同第八條約定，出賣人應當在2017年6月30日前，依照國家和該商品房所在地人民政府的有關規定，在當地建設行政主管部門辦理工程竣工驗收備案手續，取得《中山市建設工程竣工驗收備案登記證》，并將符合本合同約定的商品房交付買受人使用；第九條約定，出賣人如未按本合同和補充協議約定的期限交房，則自本合同和補充協議約定的最后交房期限的第二日起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款0.01%的違約金；若逾期超過360日仍未能交付該商品房的，則買受人有權解除合同；出賣人承擔逾期交房的違約金累計總額最高不超過該商品房總房價款的1%；

3、交房約定和實際交付情況：合同第十一條約定，商品房達到交付使用條件后，出賣人應當書面通知買受人辦理交付手續，雙方進行驗收交接時，出賣人應當出示本合同第八條規定的證明文件，并簽署房屋交接單，所購商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權拒絕交接，由此產生的延期交房責任由出賣人承擔。合同簽訂后，曾某如數支付了全部購房款。某公司確認案涉商品房尚未取得《中山市建設工程竣工驗收備案登記證》,也尚未向曾某交付涉案商品房。

三、原告購房人訴請和被告開發商抗辯

原告購房人訴請：判令某公司向曾某支付逾期交房違約金（以購房款608000元為本金，從2017年7月1日起按每日0.01%的標準計算至實際交房之日止，于判決生效之日起十日內支付已實際逾期交房的違約金，以后每月30日支付當月違約金）。

被告開發商抗辯：根據《中山市商品房買賣合同》第九條約定，出賣人如未能按本合同和補充協議規定的期限交房，則自本合同和補充協議約定的最后交房期限的第二日起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之一的違約金；出賣人承擔逾期交房的違約金累計總額不超過該商品房總房價款的1%。二審中，被告提出了新冠疫情影響不應承擔逾期交房違約金的抗辯。

四、法院判決

被告某房地產有限公司于本判決生效之日起十日內向原告曾某支付逾期交房違約金【以608000元為基數，自2017年7月1日起，按每日萬分之一的標準計算至中山市火炬開發區*********房取得《中山市建設工程竣工驗收備案登記證》且被告某房地產有限公司書面通知原告收樓之日止；截至2019年11月30日為53686.4元，自2019年12月起，被告于每月最后一日向原告支付當月違約金】。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當按《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付延遲履行期間的債務利息。（二審維持一審判決）。

五、李維常律師解讀

1、本案是涉及疫情不可抗力事件影響，開發商格式合同不合理條款等法律問題的典型案例。本案中開發商通過格式合同將購房人的違約責任約定得高高的（30天合同解除權，20%違約金），而將開發商自己的違約責任約定得低低的（違約金不超總房價的1%）。這種做法也是很多小房地產開發商常見的手段。李律師認為這種做法有違社會基本商業精神，有違民法誠信公平原則，亦有違合同雙方權利義務對等原則，應當受到法律的否定評價！

2、本案法院沒有采納被告開發商疫情影響的抗辯，是因為開發商逾期違約在先，疫情影響在后。根據《合同法》第一百一十七條第一款的規定，當事人遲延履行后發生不可抗力的，不能免除責任。——跳出本案如果疫情影響在合同履行期內的，當前法院的主要審判指引還是以維持合同履行為主，適當考慮疫情的具體影響。

3、關于本案的違約金合同約定的限額問題。根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（2020修正）第十二條當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30％為標準適當減少；當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額。因此，本案突破了合同約定的違約金總額不超過房價1%的限額，支持購房者調整了違約金計算標準的請求。

4、李律師建議：如果您遇到本案類似的情況，可向法院通過主張合同格式條款無效，違約金過低要求根據司法解釋調整，以及根據《民法典》公平原則合同有失公允等思路請求法院依法調整。

二、疫情期間房子延期交房違約金怎么算

三、疫情房子延期交房違約金怎么算

法律分析：由于疫情的影響,延期交房不構成違約。由于疫情的影響,無法如期完成驗收和交付的房地產開發項目被納入不可抗力范圍,交付期限視疫情的影響而延長。延期交付時間一般不得超過當地疫情一級響應解除之日,也可由開發商和購房者協商。如果延期交房是必然的,開發商應及時向購房者發出因疫情導致延期交房的書面通知,并收集延期復工的官方通知文件,要求企業停工,必須提前通知業主。如果開發商既不能履行及時通知義務,也不能提供相關證據,則應承擔違約責任。

法律依據：《中華人民共和國民法典》

第一百八十條 因不可抗力不能履行民事義務的,不承擔民事責任。不可抗力是不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況。

第五百九十條 當事人一方因不可抗力不能履行合同的,根據不可抗力的影響,部分或者全部免除責任,但是法律另有規定的除外。因不可抗力不能履行合同的,應當及時通知對方,以減輕可能給對方造成的損失,并應當在合理期限內提供證明。當事人遲延履行后發生不可抗力的,不免除其違約責任。

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內容審核：李軒教授

來源：臨律-疫情延期交樓是否有逾期交房違約金？開發商格式合同不合理可否破，