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案說合同法｜土地出讓合同的違約金具有強制性，法院不調整,土地出讓合同違約金的最新法律規定及案例分析:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

發布時間：
2024-07-30 01:10:52
作者：
圣運律師
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案說合同法｜土地出讓合同的違約金具有強制性，法院不調整，【說明】日讀一判，系法律商業雙驅動的萬程通商團隊的每日固定學習會。本文分享的案例，系我們于2024年5月21日集體學習的案例。點擊底部菜單欄，聯系我們獲取原文，期待我們的相遇。按照有

案說合同法｜土地出讓合同的違約金具有強制性，法院不調整,土地出讓合同違約金的最新法律規定及案例分析:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

一、案說合同法｜土地出讓合同的違約金具有強制性，法院不調整

【說明】

日讀一判，系法律商業雙驅動的萬程通商團隊的每日固定學習會。本文分享的案例，系我們于2024年5月21日集體學習的案例。點擊底部菜單欄，聯系我們獲取原文，期待我們的相遇。

按照有關法律、法規、政策的要求，即日起，我們學習分享的案例，將隱去主體及案號信息。給您帶來不便，我們深表歉意。

【正文】

【裁判要旨】

《國務院辦公廳關于規范國有土地使用權出讓收支管理的通知》第七條規定“土地出讓合同、征地協議等應約定對土地使用者不按時足額繳納土地出讓收入的，按日加收違約金額1‰的違約金。違約金隨同土地出讓收入一并繳入地方國庫”。該違約金標準體現了國家維護國有土地交易市場正常秩序的意志，不屬于土地出讓合同的雙方能夠任意協商達成的條款；不能簡單地以銀行同期貸款利率或民間借貸規定的利率標準進行評判。該違約金標準對土地出讓合同的雙方均具有約束力，具有督促守約和懲罰違約的功能。

【關聯法條】

《民法典》第577條（本案適用的是1999年10月1日起施行的《合同法》第107條）

【原告訴稱】

南京某房地產公司與某縣自然資源和規劃局（以下簡稱某縣規劃局）簽訂一份建設用地使用權出讓合同，約定土地出讓價款及違約金，明確約定如果逾期支付，每日按延遲支付價款的1‰繳納違約金。之后，合同的履行主體由南京某房地產公司變更為安徽某房地產公司。

由于安徽某房地產公司違約，逾期交納土地出讓金，某縣規劃局向一審法院起訴請求：

1、南京某房地產公司、安徽某房地產公司交納土地出讓金10443萬元；

2、南京某房地產公司、安徽某房地產公司支付分期付款利息423.9858萬元，計息時間為2018年3月24日至2019年2月23日，共計336天；

3、南京某房地產公司、安徽某房地產公司按照實際欠款日1‰支付滯納金至還清欠款(暫時計算至2019年8月19日違約金1608.222萬元)；

4、南京某房地產公司、安徽某房地產公司賠償某縣規劃局實現債權的律師費損失10萬元。

【法院認為】

一、關于案涉出讓合同的效力

經審查，某縣人民政府《WH20**-1號、2號、3號國有建設用地使用權出讓方案的批復》中涉及的三宗土地已于2012年、2015年、2013年經安徽省人民政府分別批準，符合土地利用總體規劃。

2018年3月22日，原某縣國土資源局、南京某房地產公司、安徽某房地產公司簽訂主體變更協議書，該協議書中載明：“為滿足我縣（某縣）稅收需求，避免稅收流失，該公司（南京某房地產公司）在我縣出資注冊成立了安徽某房地產開發有限公司，該公司為南京某東部房地產開發有限公司的全資控股子公司”；且該協議對案涉出讓合同的其他條款未作變更。

因此，上述主體變更協議書不構成《招標投標法》第四十八條第一款：“中標人應當按照合同約定履行義務，完成中標項目。中標人不得向他人轉讓中標項目，也不得將中標項目肢解后分別向他人轉讓”的情形，不違反法律規定。

另，《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第三條規定：“境內外的公司、企業、其他組織和個人，除法律另有規定者外，均可依照本條例的規定取得土地使用權，進行土地開發、利用、經營”。某縣人民政府《WH20**-1號、2號、3號國有建設用地使用權出讓方案的批復》僅要求WH20**-1號、WH20**-2號、WH20**-3號宗地整體摘牌，未規定三宗地必須整體開發，案涉出讓合同亦未規定本宗地必須與其他宗地合并開發。

安徽某房地產公司將受讓的三宗地合并規劃，開發建設案涉項目，并非某縣規劃局出讓土地時設定的條件。

安徽某房地產公司認為其設計、規劃的案涉項目建筑面積超出南京某房地產公司、安徽某房地產公司的開發資質，以此主張出讓合同無效，缺乏法律依據。

因此，案涉出讓合同不違反法律、行政法規的禁止性規定，原審判決認定該合同合法有效，并無不當。

二、關于某縣規劃局違約行為的認定是否有誤

安徽某房地產公司以某縣規劃局“毛地”交付、交付土地短少為由主張某縣規劃局違約，且主張原審認定的土地交付時間不正確。

經審查，案涉出讓合同第六條約定，土地交付以“現狀土地條件為準”，安徽某房地產公司已于2018年5月30日在《國有建設用地交地確認書》上簽字并簽章確認，該交地確認書載明：原某縣國土資源局已將該宗地實際交付給安徽某房地產公司，安徽某房地產公司同意接收。

安徽某房地產公司在土地交付近兩年后，以單方委托的測繪報告，主張原某縣國土資源局交付的土地面積短缺431.22平方米，周邊環境影響其開發房地產的品質，及某縣“毛地”交付，認為某縣規劃局違約，理據不足，原審法院不予采信并無不當。

另，案涉出讓合同第六條約定：“出讓人同意在2018年5月7日前將出讓宗地交付給受讓人”。根據《國有建設用地交地確認書》的確認，原某縣國土資源局交付土地的時間為2018年5月30日。

據此，應認定某縣規劃局延遲交付涉案土地23天，構成違約；并根據出讓合同第三十七條：“由于出讓人未按時提供出讓土地而致使受讓人本合同項下宗地占有延期的，每延期一日，出讓人應當按受讓人已經支付的國有建設用地使用權出讓價款的1‰向受讓人給付違約金”的約定，認定某縣規劃局應按照安徽某房地產公司已支付的土地出讓價款，以日1‰標準，向安徽某房地產公司支付截至2018年5月30日的違約金。

安徽某房地產公司稱某縣規劃局違約延期交付土地的時間應計算至2019年3月24日，缺乏事實根據，不予采納。

三、原審判決認定安徽某房地產公司按每日1‰支付滯納金，標準是否過高的問題

安徽某房地產公司稱其支付的日1‰違約金標準過高。

對此法院認為，案涉出讓合同第三十條關于“受讓人不能按時支付國有建設用地使用權出讓價款的，自滯納之日起，每日按延遲支付款項的1‰向出讓人繳納違約金”的約定，是雙方當事人真實意思表示，且符合《國務院辦公廳關于規范國有土地使用權出讓收支管理的通知》第七條關于“土地出讓合同、征地協議等應約定對土地使用者不按時足額繳納土地出讓收入的，按日加收違約金額1‰的違約金。

違約金隨同土地出讓收入一并繳入地方國庫”的規定。該違約金標準體現了國家維護國有土地交易市場正常秩序的意志，不屬于土地出讓合同的雙方能夠任意協商達成的條款；不能簡單地以銀行同期貸款利率或民間借貸規定的利率標準進行評判。

而且該違約金標準對土地出讓合同的雙方均具有約束力，具有督促守約和懲罰違約的功能。

因此，安徽某房地產公司以民間借貸利率的司法保護上限，即一年期貸款市場報價利率的4倍作為標準，主張案涉出讓合同中約定的“自滯納之日起，每日按延遲支付款項的1‰向出讓人繳納違約金”標準過高的理由，不能成立。

【裁判結果】

安徽省蛙埠市中級人民法院于2019年11月19日作出(2019)皖03民初【】號民事判決：

（一）安徽某房地產開發有限公司于本判決生效之日起十日內支付某縣自然資源和規劃局土地出讓金10443萬元及利息4239858元。

（二）安徽某房地產開發有限公司于本判決生效之日起十二日內支付某縣自然資源和規劃局滯納金(以10443萬元為基數，自2019年2月24日起按每日1‰計算至實際付清之日止)。

（三）駁回某縣自然資源和規劃局的其他訴訟請求。

安徽某房地產公司不服一審判決，提起上訴。安徽省高級人民法院于2020年8月4日作出（2020）皖民終【】號民事判決：

（一）維持安徽省蚌埠市中級人民法院(2019)皖03民初【】號民事判決第一項和第三項，即“安徽某房地產開發有限公司于本判決生效之日起十日內支付某縣自然資源和規劃局土地出讓金10443萬元及利息4239858元”、“駁回某縣自然資源和規劃局的其他訴訟請求”部分。

（二）變更安徽省蚌埠市中級人民法院(2019)皖03民初【】號民事判決第二項為：安徽某房地產開發有限公司于本判決生效之日起十日內支付某縣自然資源和規劃局滯納金(以10443萬元為基數，自2019年3月18日起按每日1‰計算至實際付清之日止)。

安徽某房地產公司不服，申請再審。

最高人民法院于2021年5月31日作出（2021）最高法民申【】號民事裁定：駁回安徽某房地產開發有限公司的再審申請。

二、土地出讓合同違約金法律規定是怎樣的

土地出讓合同違約金的規定是，事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。

《中華人民共和國民法典》

第五百八十五條【違約金】當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。

約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以適當減少。

當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應當履行債務。

一、土地使用權出讓合同的基本內容有哪些？

(1)出讓合同雙方當事人；

(2)出讓地塊的位置、面積和自然狀況；

(3)土地使用權出讓年限；

(4)土地使用權出讓金、土地使用金價格；

(5)土地使用權出讓金、土地使用金的幣種、期限和方式；

(6)定金；

(7)出讓地塊的用途及規劃要求；

(8)建設管理要求；

(9)交付出讓地塊的期限和方式；

(10)有關土地使用權及地上建筑物、其他附著物轉讓的條件；

(11)雙方其他的權利和義務；

(12)違約責任；

(13)糾紛的解決；

(14)合同的生效條件。

二、土地出讓具有哪些法律特征？

1、主體是國家，標的物是國有土地使用權，具有特定性；

2、以土地所有權與土地使用權分離為基礎；

3、土地使用權出讓具有有償性和有期限性；

4、土地使用者行使權利具有有限性。

三、土地出讓合同違約金的最新法律規定及案例分析

土地出讓合同違約金法律規定：根據中華人民共和國民法典，當事人可以約定違約金或損失賠償額計算方法。違約金過低可增加，過高可適當減少。遲延履行約定違約金后，仍需履行債務。土地使用權出讓合同內容包括雙方當事人、地塊信息、出讓金、用途要求等。土地出讓具有特定性、償付性、期限性和有限性。我國法律未強制規定土地出讓合同違約金標準，應按合同約定支付違約金。

法律分析

一、土地出讓合同違約金法律規定是怎樣的?

《中華人民共和國民法典》

約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以適當減少。

當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應當履行債務。

二、土地使用權出讓合同的基本內容有哪些?

(1)出讓合同雙方當事人;

(2)出讓地塊的位置、面積和自然狀況;

(3)土地使用權出讓年限;

(4)土地使用權出讓金、土地使用金價格;

(5)土地使用權出讓金、土地使用金的幣種、期限和方式;

(6)定金;

(7)出讓地塊的用途及規劃要求;

(8)建設管理要求;

(9)交付出讓地塊的期限和方式;

(10)有關土地使用權及地上建筑物、其他附著物轉讓的條件;

(11)雙方其他的權利和義務;

(12)違約責任;

(13)糾紛的解決;

(14)合同的生效條件。

三、土地出讓具有哪些法律特征?

1、主體是國家,標的物是國有土地使用權,具有特定性;

2、以土地所有權與土地使用權分離為基礎;

3、土地使用權出讓具有有償性和有期限性;

4、土地使用者行使權利具有有限性。

由此可見，在我國法律制度中也沒有強行規定土地出讓合同的違約金標準，事實上，土地出讓價格本身就不是固定的，所以違約行為可能會產生的損失自然也不能一概而論。簽完土地出讓合同后，出讓方或者受讓方違約的，通常應該按照合同約定付違約金。

結語

土地出讓合同的違約金規定根據《中華人民共和國民法典》第五百八十五條，當事人可以約定一方違約時應支付一定數額的違約金，也可以約定損失賠償額的計算方法。如果約定的違約金低于實際損失，法院可根據請求增加；如果違約金過高，法院可適當減少。違約方支付違約金后，仍需履行債務。土地使用權出讓合同的基本內容包括雙方當事人、地塊信息、出讓金、使用期限、用途規劃等。土地出讓具有國家主體、土地使用權分離、有償有期限、有限行使權利等法律特征。根據我國法律制度，土地出讓合同的違約金標準沒有強制規定，應按合同約定付違約金。

法律依據

中華人民共和國土地管理法（2019修正）：第二章房地產開發用地第一節土地使用權出讓第十六條土地使用者必須按照出讓合同約定，支付土地使用權出讓金；未按照出讓合同約定支付土地使用權出讓金的，土地管理部門有權解除合同，并可以請求違約賠償。

中華人民共和國土地管理法（2019修正）：第四章房地產交易第二節房地產轉讓第三十八條下列房地產，不得轉讓：

（一）以出讓方式取得土地使用權的，不符合本法第三十九條規定的條件的；

（二）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；

（三）依法收回土地使用權的；

（四）共有房地產，未經其他共有人書面同意的；

（五）權屬有爭議的；

（六）未依法登記領取權屬證書的；

（七）法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。

中華人民共和國土地管理法（2019修正）：第四章房地產交易第二節房地產轉讓第四十一條房地產轉讓，應當簽訂書面轉讓合同，合同中應當載明土地使用權取得的方式。