拆遷款發票怎么開，1營改增后被拆遷企業取得拆遷補償如何開票營改增后被拆遷企業取得拆遷補償如何開票?以下是有關營改增后被拆遷企業取得拆遷補償如何開票等等的介紹,歡迎參閱。 近年來,大規模的房地產開發行為,帶來大規模的拆遷,拆遷企業對
1營改增后被拆遷企業取得拆遷補償如何開票
營改增后被拆遷企業取得拆遷補償如何開票?以下是有關營改增后被拆遷企業取得拆遷補償如何開票等等的介紹,歡迎參閱。
近年來,大規模的房地產開發行為,帶來大規模的拆遷,拆遷企業對外支付拆遷補償款,但是拆遷企業與被拆遷企業簽訂拆遷補償協議,對于協議中約定拆遷補償費、停業補償、搬家費用以什么作為稅前扣除憑證?拆遷企業應如何開具發票呢?對于拆遷企業和被拆遷企業都是個大問題,那么拆遷企業是以什么作為稅前扣除憑證,被拆遷企業收款后如何開具發票呢?在營改增后是否發生了變化,下面對營改增后拆遷企業如何開具發票和被拆遷企業以什么作為稅前扣除憑證進行分析。
一、被拆遷企業取得的拆遷補償費,包括:土地補償和房屋補償,屬于增值稅征稅范圍,依據《發票
管理
辦法》屬于開具發票范圍。拆遷企業應以發票作為稅前扣除憑證。具體說明如下:
拆遷企業將被拆遷企業的房屋拆除后,拆遷企業支付的拆遷補償費分為兩部分:
一是土地補償款,即:土地使用權屬由被拆遷企業變更拆遷企業,拆遷企業支付補償款,符合財稅件1第一條規定的“銷售無形資產”增值稅應稅行為;
二是房屋補償。拆遷企業拆除房屋支付給被拆遷企業的房屋補償款,符合符合財稅件1第十四條規定的視同銷售建筑物,即:被拆遷企業相當于將房屋的所有權轉讓給拆遷企業,符合“銷售不動產”增值稅應稅行為。
被拆遷企業轉讓土地、舊房給拆遷企業,并取得拆遷企業的貨幣拆遷補償款,屬于財稅件1第十一條規定的有償轉讓無形資產和有償轉讓不動產所有權的行為,因此,被拆遷企業取得拆遷企業支付的拆遷補償款,屬于增值稅應稅行為,屬于對外發生經營業務收取款項,應向拆遷企業開具發票。
二、被拆遷企業取得的停業補償、搬家費用,不屬于增值稅征稅范圍,依據發票管理辦法不屬于開具發票范圍。拆遷企業應以拆遷協議、收款憑證作為稅前扣除憑證。具體說明如下:
(一)根據《增值稅暫行條例》和財稅規定,被拆遷企業在未銷售貨物或者提供加工、修理修配勞務、提供應稅行為的情況下,收取的停業補償(停業損失)、搬家費用,不屬于增值稅的征稅范圍,不繳納增值稅,所以不應開具發票。
(二)根據《發票管理辦法》規定,在沒有發生購銷商品、提供或者接受服務以及從事其他經營活動的情況下,不屬于企業的生產經營活動,不屬于開具發票的范圍。被拆遷企業取得的停業補償、搬家費用,不屬于生產經營活動,所以也不屬于開具發票的范圍。
根據《企業所得稅法》,因為被拆遷企業取得的停業補償、搬家費用不屬于生產經營活動,不屬于開具發票的范圍,被拆遷企業支付拆遷款當年實際支付的停業補償、搬家費用,應以拆遷協議、收款憑證作為稅前扣除憑證。
2拆遷補償款的稅務 會計 處理
提問:
有一個還建客戶,我們公司需要還建他的住房面積65平方。在我們建好房屋后,他選擇了120平方面積的住房,每平方單位成本2300元,每平方銷售價格為2500元,他需要補交的款項為(120-65)*2500=137500元,同時也收到這筆款項,我們按65平方*2300+137500=287000元給他開具不動產的銷售發票。請問會計分錄處理問題:
收到的款項 借:銀行存款 137500
貸:主營收入 137500
那開票的287000-137500=149500元,這個怎樣做會計憑證納入收入核算呢?
解答:
房地產企業用建造的本項目房地產安置回遷戶的,安置用房視同銷售處理,按《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》規定確認收入,同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費。房地產開發企業支付給回遷戶的補差價款,計入拆遷補償費;回遷戶支付給房地產開發企業的補差價款,應抵減本項目的拆遷補償費。根據你公司的情況,用自建房抵補拆遷戶要視同銷售
借:開發成本—土地征用費及拆遷補償費 (65+55)*2500
貸:主營業務收入 (65+55)*2500
回遷戶支付給房地產開發企業的補差價款,應抵減本項目的拆遷補償費
借:銀行存款 55*2500
貸:開發成本—土地征用費及拆遷補償費 55*2500
拆遷補償支出要在要在總可售面積中分攤,由于開發成本的變化,你的每平方單位成本2300元要重新計算,按照新計算的單位成本來結轉主營業務成本。
《國家稅務總局關于外商投資投資企業從事城市住宅小區建設征收營業稅問題的批復》規定,對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分,由當地稅務機關按同類住宅房屋的成本價核定計征營業稅。所以,等面積的補償按65*重新計算的成本價交稅,超出的部分按照55*2500交納營業稅。發票開具的金額是65*重新計算的成本價+55*2500。
3退城進園的搬遷補償和費用及資產損失的會計處理
【問題】
企業退城進園相關的搬遷補償和退城進園發生的停產費用及資產損失等如何會計處理?
【答案】
1、需要依據《企業會計準則第16號——政府補助》第三條的規定,將收到的土地補償區分為與資產相關的政府補助和與資產相關的政府補助。
第三條 政府補助分為與資產相關的政府補助和與收益相關的政府補助。
與資產相關的政府補助,是指企業取得的、用于購建或以其他方式形成長期資產的政府補助。
與收益相關的政府補助,是指除與資產相關的政府補助之外的政府補助。
2、然后再依據第《企業會計準則第16號——政府補助》第七條、第八條的規定進行賬務處理。
第七條 與資產相關的政府補助,應當確認為遞延收益,并在相關資產使用壽命內平均分配,計入當期損益。但是,按照名義金額計量的政府補助,直接計入當期損益。
第八條 與收益相關的政府補助,應當分別下列情況處理:(一)用于補償企業以后期間的相關費用或損失的,確認為遞延收益,并在確認相關費用的期間,計入當期損益。
(二)用于補償企業已發生的相關費用或損失的,直接計入當期損益。
3、同時應參考企業會計準則解釋第3號相關規定:企業因城鎮整體規劃、庫區建設、棚戶區改造、沉陷區治理等公共利益進行搬遷,收到政府從財政預算直接撥付的搬遷補償款,應作為專項應付款處理。其中,屬于對企業在搬遷和重建過程中發生的固定資產和無形資產損失、有關費用性支出、停工損失及搬遷后擬新建資產進行補償的,應自專項應付款轉入遞延收益,并按照《企業會計準則第16號——政府補助》進行會計處理。企業取得的搬遷補償款扣除轉入遞延收益的金額后如有結余的,應當作為資本公積處理。企業收到除上述之外的搬遷補償款,應當按照《企業會計準則第4號——固定資產》、《企業會計準則第16號——政府補助》等會計準則進行處理。
4拆遷補償費入賬票據問題
(1)稅法規定只對“轉讓無形資產——土地使用權”收入征稅
1《營業稅暫行條例》第一條規定:轉讓土地使用權收入應該依法繳納營業稅。
2“轉讓土地使用權,是指土地使用者轉讓土地使用權的行為”
(2)拆遷補償收入不屬于“轉讓無形資產——土地使用權拆遷補償收入是指:”集體土地被國家征收“、”歸還國有土地使用權“取得的收入。
(3)拆遷補償收入不屬于營業稅征稅范圍。
1《營業稅稅目注釋》規定:土地所有者出讓土地使用權和土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為,不征收營業稅。
2《關于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者行為營業稅問題的通知》:納稅人將土地使用權歸還給土地所有者時,只要出具縣級(含)以上地方人民政府收回土地使用權的正式文件,無論支付征地補償費的資金來源是否為政府財政資金,該行為均屬于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為。
3《關于政府收回土地使用權及納稅人代墊拆遷補償費有關營業稅問題的通知》:關于縣級以上(含)地方人民政府收回土地使用權的正式文件,包括縣級以上地方人民政府出具的收回土地使用權的文件,以及土地管理部門報經縣以上地方人民政府同意后由該土地管理部門出具的收回土地使用權的文件。
4根據以上規定,只要有國家批準的征收、歸還文件,就是征收、歸還。所取得的收入就是拆遷補償收入。拆遷補償收入,不屬于稅法規定的轉讓土地使用權收入,是國家對被拆遷單位和個人因歸還國有土地使用權以及因此而喪失的土地著物的補償,國家與單位同占有土地的單位和個人之間沒有發生交易行為,因此對于單位和個人因國家征收、征用土地而取得的土地及不動產補償費收入,不征收營業稅。
(4)不應稅收入不需要***《征管法》第二十一條規定:單位、個人在購銷商品、提供或者接受經營服務以及從事其他經營活動中,應當按照規定開具、使用、取得發票。
根據以上規定,拆遷補償費不需要開具發票。
(5)“拆遷補償費”應取得票據因為補償收入不是經營性收入,不需要***,原土地使用者,無論是單位還是個人取得補償款時開具的收據均可以作為房地產企業稅前扣除的憑證。超過政府規定支付標準的補償款不得扣除。
房地產公司支付給個人的拆遷補償費等,應以:拆遷補償協議、被拆遷人原房屋產權證復印件、被拆遷人簽字的收款收據,以及被拆遷人身份證復印件、聯系電話等資料作為支付款項的原始憑證即可,以便核實;除此之外,支出的其他費用無合法憑證的不得在稅前扣除。有些地方規定,支付的拆遷補償費須取得地稅部門開具的免稅專用收據。
法律分析：房地產給予拆遷戶的補償費不需要開具發票，拆遷補償費不屬于營業性收入。
法律依據：《中華人民共和國土地管理法》 第四十七條 征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償。征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前三年平均年產值的六至十倍。征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農業人口數計算。需要安置的農業人口數，按照被征收的耕地數量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數量計算。每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前三年平均年產值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前三年平均年產值的十五倍。
法律分析：對于搬遷補償款怎么開票，對方單位即被拆遷企業獲得拆遷補償款行為不征收營業稅，可不開具發票。在土地增值稅清算時該開發商所支付的房屋拆遷補償款問題上，可按真實合法有效憑據據實進行成本扣除。
法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：
（一）國防和外交的需要；
（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；
（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；
（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；
（五）由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要；
（六）法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。
《中華人民共和國土地管理法》 第四十七條 國家征收土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。
縣級以上地方人民政府擬申請征收土地的，應當開展擬征收土地現狀調查和社會穩定風險評估，并將征收范圍、土地現狀、征收目的、補償標準、安置方式和社會保障等在擬征收土地所在的鄉（鎮）和村、村民小組范圍內公告至少三十日，聽取被征地的農村集體經濟組織及其成員、村民委員會和其他利害關系人的意見。
多數被征地的農村集體經濟組織成員認為征地補償安置方案不符合法律、法規規定的，縣級以上地方人民政府應當組織召開聽證會，并根據法律、法規的規定和聽證會情況修改方案。
擬征收土地的所有權人、使用權人應當在公告規定期限內，持不動產權屬證明材料辦理補償登記。縣級以上地方人民政府應當組織有關部門測算并落實有關費用，保證足額到位，與擬征收土地的所有權人、使用權人就補償、安置等簽訂協議；個別確實難以達成協議的，應當在申請征收土地時如實說明。
相關前期工作完成后，縣級以上地方人民政府方可申請征收土地。
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內容審核：李軒教授
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