土地轉讓合同的無效情形有哪些

一、轉讓方未按照出讓合同約定支付全部土地使用權出讓金的，轉讓合同的效力問題

我國實行的是土地有償使用制度。根據法律規定，以出讓方式取得國有土地使用權的，土地使用者須與市、縣人民政府的土地管理部門簽訂國有土地使用權出讓合同，并按照出讓合同的約定繳納土地出讓金，即支付取得土地使用權的對價。《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十六條規定：“土地使用者在支付全部土地使用權出讓金后，應當依照規定辦理登記，領取土地使用證，取得土地使用權。”可見，土地使用者只有在繳納全部土地出讓金后，才能辦理土地使用權登記，依法取得國有土地使用權。

《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十九條規定：“以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：(一)按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書;…”從該條規定看，按出讓合同約定支付全部土地使用權出讓金和取得土地使用權證書，是轉讓土地使用權必須同時具備的兩個前提條件，均屬于強制性規定。即使已取得國有土地使用證，但未全部支付土地出讓金的，也不具備法定的轉讓條件，所簽訂的土地使用權轉讓合同應屬于無效合同。

二、轉讓方未依法取得土地使用權證書的，轉讓合同的效力問題

根據有關規定，土地使用證是用地者取得土地使用權的唯一合法憑證。以出讓方式取得土地使用權證書的一般程序為，簽訂國有土地使用權出讓合同，受讓人按出讓合同約定繳納土地出讓金和有關稅費，然后申領國有土地使用證。以劃撥方式取得土地使用權的，只需持有政府劃撥土地的批文，即可辦理國有土地使用證。

《城市房地產管理法》第三十八條規定：“下列房地產，不得轉讓：…(六)未依法登記領取權屬證書的;…”可見，無論是以出讓還是劃撥方式取得土地土地使用權的轉讓方，在未依法取得土地使用權證書之前，與他人簽訂國有土地使用權轉讓合同，違反了法律的強制性規定，應屬于無效合同。

三、轉讓方未對土地進行投資開發或投資開發未達到法定條件的，轉讓合同的效力問題

此種情形是針對以出讓方式取得土地使用權的轉讓方的要求。根據法律規定，取得國有土地使用權須具備法定條件，即持有計劃部門的建設項目立項批文、城市規劃部門頒發的用地規劃證書等。沒有具體的建設項目不得申請用地，取得土地使用權后，須按出讓合同約定進行開發建設，炒賣土地為法律所禁止。

四、未經政府部門批準轉讓劃撥土地使用權的，轉讓合同的效力問題

盡管我國實行土地有償使用制度，但由于歷史原因仍存在大量的劃撥土地。此類劃撥土地的使用雖不符合現行法律的規定，但也不宜馬上收回。由于利用能力與現實利益趨使，許多劃撥用地或明或暗的通過轉讓方式進入市場。

《城市房地產管理法》第四十條規定：“以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。

以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產報批時，有批準權的人民政府按照國務院規定決定可以不辦理土地使用權出讓手續的，轉讓方應當按照國務院規定將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。”

因此，以劃撥方式出得土地使用權的，須經有批準權的市、縣人民政府審批后，方可進行轉讓。《條例》第四十五條還規定了劃撥土地使用權的轉讓條件，但同樣規定政府審批是轉讓的前提。未經政府部門批準擅自轉讓劃撥土地使用權的，所簽訂土地使用權轉讓合同應屬于無效合同。

根據《解釋(征求意見稿)》第六條、第七條規定意見，“轉讓方與受讓方訂立的合同為補償合同，合同約定的土地轉讓價款應認定為對原劃撥土地使用權人的補償。”將劃撥土地使用權轉讓合同確定為補償合同可謂定性準確，把握到了此類合同的實質所在，有利于有關轉讓合同糾紛的正確處理。

五、未經其他共有人書面同意轉讓共有土地使用權的，轉讓合同的效力問題

土地使用權共有的情況較為少見。一般指的是合作開發、聯合建房用地和城市居民的私人建房用地。根據法律規定，一方出地、一方出資或雙方甚至幾方共同出地、出資進行合作開發、聯合建房的，須將國有土地使用權過戶至各方名下，土地使用權由單一主體變為共有主體。一方轉讓土地使用權的，須經其他共有人的書面同意，其他共有人有優先購買權，否則，轉讓行為構成對他人權利的侵害。

《城市房地產管理法》第三十八條規定：“下列房地產，不得轉讓：…(四)共有房地產，未經其他共有人書面同意的;…”故未經其他共有人書面同意的，所簽訂的土地使用權轉讓合同亦應屬于無效合同。

六、轉讓司法和行政機關依法限制轉讓的土地使用權的，轉讓合同的效力問題

土地使用權作為具有重大經濟價值的財產權利，經常因與使用權人有關的經濟糾紛而被債權人申請司法機關裁決采取查封等強制措施，用以擔保債權的實現。也可能因權屬爭議或其他原因被土地管理等行政機關決定采取限制性措施。司法、行政機關做出裁決、決定后，通知土地管理部門協助執行，該宗土地的抵押、轉讓行為即被依法禁止。以被采取司法或行政限制的土地使用權作為標的物的而簽訂的轉讓合同，當然屬于無效合同。

七、轉讓被政府部門依法收回的土地使用權的，轉讓合同的效力問題

根據《土地管理法》第五十八條及其他相關規定，因公共利益需要、城市規劃調整、約定土地使用期限屆滿等原因，原批準用地或有批準權的人民政府可以依法收回國有土地使用權，包括劃撥土地和出讓土地。根據《城市房地產管理法》和《條例》的有關規定，土地使用權人一定期限內未按出讓合同約定對土地進行開發建設的，人民政府或土地管理部門有權收回土地使用權。當政府依法做出收回土地使用權的決定后，根據《城市房地產管理法》第三十八條的規定，該土地使用權不得轉讓。土地使用權人再與他人簽訂土地使用權轉讓合同的，屬于違反法律的禁止性規定，轉讓合同無效。

八、轉讓有爭議的土地使用權的，轉讓合同的效力問題

根據法律規定，土地使用權發生爭議，應先經人民政府處理，對處理不服的，可以向人民法院起訴。根據《城市房地產管理法》第三十八條的規定，有爭議的土地使用權不得轉讓。因此而簽訂的土地使用權轉讓合同，也應當被認定為無效合同。

九、轉讓已辦理抵押登記的土地使用權的，轉讓合同的效力問題

已抵押的土地使用權的轉讓問題，現行土地管理法律法規未作具體規定，應當適用《擔保法》關于抵押物轉讓的有關規定。《擔保法》第四十九條規定：“抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已經抵押的情況;抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。”因此，轉讓已辦理抵押登記的土地使用權并無法律障礙，但必須履行法律規定的“通知”與“告知”義務。因此，已抵押的土地使用權轉讓時，未通知抵押權人和告知受讓人土地使用權已抵押的，轉讓合同應當認定為無效。

轉讓土地簽訂合約時，大家應該謹記些無效內容，防止出錯。

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內容審核：吳海麗律師

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