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征地補償糾紛調查問卷？征地補償糾紛調查：今日在線強拆評估法律咨詢

發布時間：
2024-07-04 14:39:15
作者：
圣運律師
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征地補償糾紛調查，時下，城中村改造時，村民對集體土地的補償不滿，往往成為引發矛盾、沖突的導火索。有學者研究發現，土地法中對農地的補償，除了標準過低，還存在利益分配不公。2009年冬天，藏換菊跪在冰冷的推土機前，這名河北南宮市北街社員試圖阻止

征地補償糾紛調查問卷？征地補償糾紛調查：今日在線強拆評估法律咨詢

時下，城中村改造時，村民對集體土地的補償不滿，往往成為引發矛盾、沖突的導火索。有學者研究發現，土地法中對農地的補償，除了標準過低，還存在利益分配不公。

2009年冬天，藏換菊跪在冰冷的推土機前，這名河北南宮市北街社員試圖阻止搭在田里的守夜棚被鏟除.因為她不滿意征地所給的補償---1年1200元。同樣覺得補償不公的村民王再英，拿著瓦塊磚頭，睡在自己屋頂阻止拆遷，后被拆遷公司的人打死。國家信訪局的數據表明，2003年-2006年接待的上訪人數中，有近40%涉及拆遷;而這一期間建設部統計的比例則高達70%-80%。中國社科院在此時間段完成的調查報告表明：只有2%的上訪能夠解決問題。

北大法學院副院長沈巋教授認為，我國現行的征地補償制度只是一種純粹的補償關系，這在計劃經濟體制下是合理和適用的，但是在市場經濟條件下卻顯得不合理。

對于補償不公，研究者們首先給出的解釋是補償標準低。有研究者統計了西部地區的征地補償，他們指出，按目前農村居民人均生活消費支出計算，這些補償只能維持7年左右的生活;而按目前城鎮居民人均消費支出計算，僅能維持2年多的生活。東部沿海地區相對高些，如浙江省，農村土地征用一次性現金補償每畝約為3萬元-12萬元。

《土地管理法》規定了征地的補償方式---土地的年產值乘以一個倍數(土地法中，倍數規定為30)。比如，河北南宮市張建林承包的地被征收后，獲得1500斤小麥的時令價，支付40年。

而細心的學者很快發現，這種補償方式所存在的問題，不是支付價低，而是一種不公。因為產值代表的是一種使用價值(即使用權的價值)。而土地征收，意味著一種所有權的轉移，集體土地變為國有。

土地法沒制訂宅基地補償標準;地方政府參照城市拆遷只補房不補地，村民不滿城中村改造時，更多的流血事件往往發生在對宅基地的征收。北京的王再英是為了阻止開發公司拆除宅基地上的房屋，而被打死。

宅基地相對于耕地更具有一種私人權利的意味。在中國傳統中，每個成家的男性村民都有權利從村集體獲得一處宅基地。村民的觀念里，宅基地被視為一項私人財產，是可以繼承的。雖然現有土地制度對宅基地的轉讓采取嚴厲限制，只能向本集體符合宅基地使用權分配條件的農戶轉讓，不得向城鎮居民轉讓。但在中國鄉村早已形成這樣的慣例：若老人去世，已獲得城鎮戶口的子女可以繼承該宅基地。

而現有的土地制度中，對宅基地的征收基本沒有規定補償標準?！锻恋毓芾矸ā返谒氖邨l規定，被征收土地上的附著物和青苗的補償標準，由省、自治區、直轄市規定。這是土地法中唯一能與宅基地補償有關的條款。而這里所補償的也不是宅基地的地價，而是地面附著物，即房屋。由于沒有統一標準，對于宅基地上房屋的補償，方式各一。揚州有地方實行的是“拆一補二”;富裕的深圳，在拆除漁民村時實行“拆一補四”。

既便如此，釘子戶仍屢見不鮮。這里不排除人性中固有的貪婪。但是，釘子戶們提出的問題也具有現實意義，“只補房屋不補地價的補償方式是否合理?”尤其是那些在城中的“村民”，他們愈來愈清晰地意識到，自己擁有的不僅是地面上那些房屋，還有那些宅基地。河北清河縣張保俊對宅基地的權益觀念十分清晰。他的地距縣城最繁華的商業中心僅500米。2005年就有人想以60萬-80萬的價格購買他的地。他沒賣。2009年縣政府來征地時，他表示，“不要房屋補償，我只要地。”張?？『芮宄?，擁有房屋的所有權和宅基地的權益是不同的。隨后，縣政府以違章建筑之名，將張的房屋拆除。

城市國有土地的市場形成后，“不平權”的集體土地被阻擋在市場之外，除非它被征收。為什么在現有的《土地管理法》中，對一些基本權益會缺少保障?我們只有沿著時間的河流，去追溯土地制度與人們權益觀的歷史變遷，或許才能看清些真相。改革開放前，中國社會是清一色的公有制。土地的利益主體，非常單純，要么是國家，要么就是農村集體。當時任何單位、個人出租、租用土地都屬違法。

改革開放后，城市土地開始實行市場化。而純粹的土地公有制結構里，如何生成市場化?經濟學家周其仁耗去10年時間，研究“私有權利究竟怎樣從國家維護的公有制里產生出來?”最后，他清晰地給出了之所以產生“土地的所有權與經營權分離”的經濟學解釋。其實，中國農村承包制出現之際，就已經觸及了這個核心問題。

這一次，城市國有土地的經營權也從所有權中分離出來。它們被交給開發商，開發商或建工廠，或建商品房。通過商品房，土地的使用權又流轉到購房者手中。當經營權或使用權一旦從所有權中完成分離，“私有權”也就被創造出來。同時，伴隨著城市土地市場的形成，一個新的利益結構---地方政府、開發商與被拆遷人，逐步固定下來。而原先單純的土地利益主體被瓦解。

針對這種利益格局的變化，法律法規也在做相應的演進。2002年，國土資源部規定經營性用地必須通過招拍掛形式出讓，再加上設計出來的土地價格評估方法，這就保證了城市國有土地的經營權能在一套市場機制中流轉，改變以往的協議出讓模式。于是，就有了相對的公平。2004年修改后的《憲法》、2007年的《物權法》，又開始把土地使用權視為公民的財產權，并對此進行最高形式的法律保護。于是，就有了名義上的公正。

2010年，舊的“拆遷條例”將被廢除，新的“房屋征收與補償條例”開始征詢社會意見，這意味著“財產權”進一步得到保障。中國改革開放的進程，在很多人還未完全明白其意義的時候，就已經完成了制度變遷最關鍵的步驟。

而這一切還只是一個開始，土地市場化只行進到半途，只完善了城市國有土地中的利益結構。關于集體土地的使用權仍不能和國有土地一樣，進入同一個市場流轉。除非它被征為國有。可是，那個日漸成熟、且能產生巨大財富的國有土地市場，又開始深刻影響集體土地的所有者：村集體。

土地法雖提高補償標準，但仍無法對農地準確估值;有學者認為，土地收益中農民只占5%變化更多地發生在城中村，村集體或者村集體的代表開始意識到土地開發的財富效應。

北京李各莊的王再英，生前抵制的“拆遷辦”不是來自地方政府，而是來自村委會。是村支書張玉良要利用村里的宅基地開發別墅。李各莊離密云縣城只有10分鐘車程，低廉的別墅價格吸引著縣領導干部到村里購房。[page]

張玉良接受采訪時曾表示，他不愿意將村里的土地讓政府開發，這樣村集體的收益就少了。現有的土地制度并沒有“回應”張玉良的利益訴求。它依然堅持著既定的政策框架：集體土地只得進行農業建設;不得私自轉為建設用地;不得進入國有土地市場。

但是，《土地管理法》也意識到時代的變化，也在跟著改變。只是幅度“略小”些。1986年實行的《土地管理法》作過3次修改。每一次都有些“細微”處的變動。1988年第一次修改，根據當年的憲法修正案，刪除了“禁止出租土地”的內容。10年后的第2次修改，將補償總額提高至年產值的30倍，原先是20倍。

2004年的修改，在原第二條第四款“國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用”后面，增加了“并給予補償”的規定。這些變動似乎很難跟上土地轉讓后的升值速度。在寸土寸金的深圳，改造崗廈村時只能自定補償標準，普通住宅每平方米獲1.28萬元補償，商業物業每平方米獲2.38萬元補償。村里570名房東一夜間成為千萬甚至億萬富翁。

山東聊城在拆除陳莊時也只能按照城市拆遷的補償標準給于補償。陳莊村民陳甲亮表示，“除了補償我們的房屋，還應該給我們宅基地的補償，不能無償征用。”聊城東昌府區辦公室副主任劉凱生也很無奈，他不知道該從哪兒去尋找標準，來補償村民們的宅基地。

研究者朱東愷與施國慶利用相關數據統計發現，土地收益的分配很不平衡。他們提供的數據顯示：土地用途轉變增值的收益分配中，政府大約得60%-70%，村一級經濟組織得25%-30%，農民只得5%-10%。

北大教授沈巋認為，在開發性項目用地(如房地產開發等)，應引入談判機制，讓集體經濟組織代表農民作為市場主體一方，逐步直接參與市場交易。沈巋認為，要加快“城中村”農民建房制度的配套改革。以“城中村”連片改造和建設村民公寓為契機，按城市功能分區要求統籌安排各類建設用地，將城市整體規劃與村一級管理體制協調起來，打破行政村的界線，采取組團式集中連片與局部分散相結合的可持續發展模式，形成在地域上相對集中、新轉居人員與老市民混居的具有規模效益的功能小區。

在兩會期間，全國政協委員、四川省政協副主席吳正德建議，借鑒《國有土地上房屋征收與補償條例(征求意見稿)》立法經驗，加快制訂《農村集體土地征收與房屋補償條例》，逐步建立城鄉統一的不動產征收法律制度。他表示，現行農村集體土地和房屋的征收與拆遷補償還沒引入市場評估機制。盡管有些地方的補償標準已超出了《土地管理法》規定的標準，卻完全忽視了對農用地轉為建設用地所帶來的巨大增值收益做出利益補償安排，應予以修改。