在房屋征收過(guò)程中,如何認(rèn)定“住改非”的房子

一、“住改非”的法律性質(zhì)認(rèn)定：合法還是非法

首先，我們國(guó)家的法律并沒(méi)有明文規(guī)定禁止將住宅改為商業(yè)用房。前些年，為了追求經(jīng)濟(jì)發(fā)展，各地工商部門(mén)對(duì)于申請(qǐng)將居住用房改為非居住用房的，一般都批準(zhǔn)了。所以說(shuō)，在法律上，“住改非”是合法行為。

但是，這并不意味著房屋所有權(quán)人可以為所欲為，因?yàn)樽罡呷嗣穹ㄔ撼雠_(tái)了《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》，該司法解釋中，對(duì)于房屋所有權(quán)人“住改非”作出了一定的限制：“業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，未按照物權(quán)法第七十七條的規(guī)定經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，有利害關(guān)系的業(yè)主請(qǐng)求排除妨害、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同意其行為進(jìn)行抗辯的，人民法院不予支持。”

由此我們可以得出結(jié)論：房屋所有權(quán)人將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房是合法的，但也必須符合一定的要求。即一方面要遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，另一方面還需要經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。

二、“住改非”需要滿(mǎn)足哪些條件

征收過(guò)程中，之所以需要認(rèn)定“住改非”，是因?yàn)榘凑铡白「姆恰狈课菘梢栽诜课菰u(píng)估時(shí)拿到比住宅標(biāo)準(zhǔn)高的補(bǔ)償費(fèi)。但是不是只要被征收人實(shí)際將住宅用于經(jīng)營(yíng)，就可以按照當(dāng)?shù)氐摹白「姆恰狈课輥?lái)認(rèn)定呢?事實(shí)并非如此。在認(rèn)定“住改非”時(shí)，需要從以下幾個(gè)方面進(jìn)行綜合考量：一、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、衛(wèi)生許可證;二、完稅憑證，證明有生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)及經(jīng)營(yíng)性收入;三、租賃協(xié)議;四、房屋用途現(xiàn)狀。

可見(jiàn)，滿(mǎn)足上述條件，才能認(rèn)定為“住改非”房屋。并不是只要房屋實(shí)際用途發(fā)生變化，房屋所有權(quán)人就能要求按照“住改非”的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償。

以上知識(shí)就是小編對(duì)相關(guān)法律問(wèn)題進(jìn)行的解答，對(duì)住改非房屋進(jìn)行認(rèn)定時(shí)，可以從營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、衛(wèi)生許可證、完稅憑證、租賃協(xié)議和房屋用途現(xiàn)狀等方面進(jìn)行認(rèn)定。讀者如果需要法律方面的幫助，歡迎到北京圣運(yùn)律師網(wǎng)進(jìn)行法律咨詢(xún)。

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內(nèi)容審核：石珊律師

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