拆遷補償權益優先抵押征收,拆遷安置房請求權優于抵押權,拆遷安置房請求權與抵押權之間的優先順序是一個復雜的問題，它涉及到多個法律條文的解釋和適用。在一般情況下，拆遷安置房請求權是基于政府對被征收人進行補償安置的義務而產生的，而抵押權則是基于債
拆遷安置房請求權與抵押權之間的優先順序是一個復雜的問題，它涉及到多個法律條文的解釋和適用。在一般情況下，拆遷安置房請求權是基于政府對被征收人進行補償安置的義務而產生的，而抵押權則是基于債權人與債務人之間的約定而產生的。兩者之間的優先順序可能會因具體情況而有所不同。
首先，我們需要明確的是，拆遷安置房請求權是基于政府對被征收人的法定補償安置義務。根據《國有土地上房屋征收與補償條例》的規定，被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。如果被征收人選擇房屋產權調換，政府應當提供用于產權調換的房屋，并與被征收人計算、結清被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價。因此，在拆遷安置過程中，被征收人享有的拆遷安置房請求權具有優先性。
其次，關于抵押權，它是基于債權人與債務人之間的約定而產生的擔保物權。根據《中華人民共和國民法典》的規定，為擔保債務的履行，債務人或者第三人不轉移財產的占有，將該財產抵押給債權人的，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，債權人有權就該財產優先受償。因此，在債務人不履行債務時，抵押權人可以行使抵押權，就抵押財產優先受償。
然而，在拆遷安置房請求權與抵押權之間發生沖突時，需要綜合考慮多種因素來確定優先順序。一方面，拆遷安置房請求權是基于政府對被征收人的法定補償安置義務，具有社會公益性質；另一方面，抵押權是基于債權人與債務人之間的約定而產生的擔保物權，具有私權性質。在這種情況下，一般會傾向于保護拆遷安置房請求權，因為它涉及到被征收人的基本居住權益和社會穩定。
綜上所述，雖然拆遷安置房請求權和抵押權都是具有優先性的權利，但在實踐中可能會因具體情況而有所不同。在一般情況下，拆遷安置房請求權可能會優先于抵押權得到保護。但需要注意的是，每個案件都有其獨特的情況和法律適用問題，因此需要根據具體情況進行具體分析和判斷。
【案情簡介】某區管委會的辦公場所被征收，其與拆遷人甲公司簽訂《房屋拆遷補償安置協議（產權調換）》，調換房屋位置為拆遷原地再建的甲公司工業大廈，調換面積1365.93平方米。此后，某區管委會與甲公司簽訂《商品房買賣合同》購買工業大廈第四層商品房。甲公司認可某區管委會已經全部付清案涉購房款，未辦理過戶登記手續的原因在甲公司。甲公司已向某區管委會交付上述商品房，某區管委會對案涉商品房已進行裝修。
上述商品房買賣協議簽訂之后，甲公司以工業大廈的所有權及土地使用權為乙公司向某銀行貸款提供抵押擔保。因乙公司未能按約定還貸，某銀行提起訴訟。在某銀行訴甲公司、乙公司借款合同糾紛案中，法院査封了甲公司所有的工業大廈，并判決甲公司在工業大廈所有權以及相應土地使用權的價值范圍內承擔擔保責任。判決生效后，某銀行向法院申請強制執行。某區管委會作為案外人提出執行異議，請求解除對工業大廈第四層樓的査封，法院裁定中止執行，某銀行向法院提起申請執行人執行異議之訴，請求準許執行。
一、法院裁判情況
一審法院認為，某區管委會雖與甲公司簽訂《商品房買賣合同》，已支付購房款，且已合法占有涉案房產，但其至今未取得涉案房產的所有權，僅為合同債權人，所享有的民事權益不足以對抗生效法律文書的強制執行力。
二審法院認為，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《商品房買賣合同司法解釋》)第七條第一款規定：
“拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優先取得補償安置房屋的，應予支持。”
涉案房屋用于安置拆遷回遷戶，某區管委會享有的優先取得補償安置房屋的權益優先于某銀行所享有的抵押權。某區管委會與甲公司簽訂《商品房買賣合同》的時間早于甲公司與某銀行簽訂抵押合同的時間，某區管委會已向甲公司支付完畢全部購房款，并已實際占有案涉房屋，且某區管委會對至今未辦理涉案房屋產權登記手續并無過錯。依據《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》（以下簡稱《執行異議和復議規定司法解釋》）第二十八條、《商品房買賣合同司法解釋》第七條第一款規定，某區管委會享有的權益足以阻卻執行。
某銀行申請再審，主張本案不應適用《商品房買賣合同司法解釋》第七條第一款規定，某區管委會享有的權利僅為普通債權，不能阻卻抵押權的強制執行。
二、主要觀點及理由
關于某區管委會對拆遷安置房產的權利能否阻卻抵押權人某銀行申請的強制執行，形成兩種意見：
第一種意見認為，某區管委會對補償安置房屋的權益僅為普通債權，并不優先于某銀行的抵押權，不能阻卻執行。主要理由是首先，本案不適用《商品房買賣合同司法解釋》第七條第一款的規定，該規定僅適用于第三人為買受人的情形，并不適用于第三人為抵押權人的情形。其次，《執行異議和復議規定司法解釋》第二十七條規定，“申請執行人對執行標的依法享有對抗案外人的擔保物權等優先受償權，人民法院對案外人的執行異議不予支持，法律、司法解釋另有規定的除外。”在法律、司法解釋未明確規定被拆遷人的權利優先于抵押權的前提下，某區管委會對拆遷安置房屋享有的權利不足以阻卻某銀行申請的執行。
第二種意見認為，某區管委會作為被拆遷人的權利應優先受到保護，足以阻卻強制執行。主要理由是：首先，涉案房屋用于安置拆遷回遷戶，某區管委會對案涉房屋享有特殊債權，優先于某銀行的抵押權。其次，
該內容由 張勝云律師 和 律說律答 共創回答設有抵押權房屋的拆遷，應注意以下問題：
1、因國家建設需要，將已設定抵押權的房地產列入拆遷范圍的，抵押人應當及時書面通知抵押權人。
2、抵押雙方可以重新設定房地產抵押。抵押人可以將自己合法取得的其他房地產或財物重新設定抵押權，以代替被拆遷房屋上所設定的抵押權;或者以產權調換后的房屋作為抵押物重新簽訂抵押合同，以保障債權的實現。重新設定抵押權后，拆遷人應當對被拆遷人進行補償，在前一種情況下，被拆遷房屋上設定的抵押權消滅，所有權回復到完全狀態，被拆遷人有權依法選擇補償方式。
3、抵押雙方可以依法清理債權債務，解除抵押合同。抵押人可以將自己已有的財產清理債權債務關系，解除抵押合同;也可以將房屋拆遷的貨幣補償金清理債權債務關系。在前一種情況下，拆遷房屋設定抵押權消滅，所有權回復到完全狀態，拆遷應當對被拆遷人進行補償，被拆遷人有權依法選擇補償方式。
4、不重新設定抵押房地產，也不依法清理債務的，抵押權人有權向人民法院起訴。
5、在房屋拆遷管理部門公布的規定期限內，抵押人與抵押權人沒有重新設定抵押權，也沒有依法達成清理債務協議，為保證拆遷工作的順利進行，拆遷人在辦理有關事項的證據保全后實施拆遷。
一、建設工程抵押的流程是怎樣的
建設工程抵押，其一般流程為：
1、債務合同成立，抵押人提供其合法擁有的在建房屋及土地使用權作擔保。
這一行為應符合以下條件：
（1）抵押人必須取得了土地使用權證，并應有建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和施工許可證；
（2）投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上；
（3）建設工程抵押所擔保的債權不得超出該建設工程總承包合同或者建設工程施工總承包合同約定的建設工程造價；
（4）該建設工程承包合同是能形成獨立使用功能的房屋的；
（5）該建設工程范圍內的商品房尚未預售；
（6）已簽有資金監管協議；
（7）符合國家關于建設工程承發包管理的規定；
（8）已確定施工進度和竣工交付日期。
經紀人在從事建設工程抵押經紀活動中應特別把握以下幾點：
（1）建設工程所擔保的主債權僅限于建造該建設工程的貸款；
（2）建設工程抵押必須服從專門機構的監管；
（3）不得設定最高額抵押。
2、抵押人與抵押權人簽訂抵押合同，將在建房屋及相應的土地使用權抵押，當債務不能履行時，抵押權人有權依法處分抵押物。
在簽訂抵押合同時，應著重查驗抵押房地產的合法有效證件，并到房地產登記機構查閱抵押物是否已預售、轉讓，或已設定抵押，或被司法機關查封等等；同時由于建設工程抵押實質是一種期權抵押，明確抵押物的部分、面積及規劃用途就顯得十分重要，當債務人不能及時清償債務時，可以及時處分抵押物以清償貸款。
3、抵押雙方持債務合同（主合同）、抵押合同及土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證等有關資料到房地產登記機關辦理抵押登記。
4、抵押的建設工程在抵押期間竣工的，當事人在抵押人領取房地產權屬證書后，重新辦理房地產抵押登記。
5、債務履行完畢，抵押雙方持注銷抵押申請書、經注記的土地使用權證、抵押合同到房地產登記機構辦理注銷抵押手續。
法律分析：抵押的房屋被拆遷，抵押權人可以就獲得的賠償金優先受償。
根據法律規定，擔保期間，擔保財產毀損、滅失或者被征收等，擔保物權人可以就獲得的保險金、賠償金或者補償金等優先受償。被擔保債權的履行期未屆滿的，也可以提存該保險金、賠償金或者補償金等。
法律依據：《中華人民共和國民法典》第三百九十條 擔保物權的物上代位性及代位物的提存擔保期間，擔保財產毀損、滅失或者被征收等，擔保物權人可以就獲得的保險金、賠償金或者補償金等優先受償。被擔保債權的履行期限未屆滿的，也可以提存該保險金、賠償金或者補償金等。
法律分析：拆遷人將補償安置房屋另行出賣給第三人，無論是否辦理了房屋過戶登記手續，被拆遷人起訴要求拆遷人與第三人向其交付該房屋的，人民法院均應予以支持。
法律依據：《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》 第七條 拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優先取得補償安置房屋的，應予支持。
被拆遷人請求解除拆遷補償安置協議的，按照本解釋第八條的規定處理。
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