一、農(nóng)民宅基地拆遷如何補償

1、土地法修正草案明確單獨補償農(nóng)村村民住宅。草案規(guī)定，征收農(nóng)民集體所有土地補償安置的具體辦法，由國務院制定。依照國務院制定的具體辦法，省、自治區(qū)、直轄市可以規(guī)定補償安置的具體標準。

現(xiàn)行第四十七條規(guī)定，征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償；征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費；土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的三十倍。上述三條規(guī)定在修正案草案中均作出修改。

2、征地補償內(nèi)容增加了對宅基地的補償和社會保障補償。修正案草案規(guī)定，征地補償包括土地補償，被征地農(nóng)民的安置補助與社會保障費用，農(nóng)民村民住宅補償，以及其他地上附著物補償和青苗補償。

3、在住房保障方面。將對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的被征地農(nóng)民提供該國有土地上的房屋，無法提供的按照市場價給予貨幣補償；城市規(guī)劃區(qū)外則安排宅基地重建住房并按照新建房屋成本給予補償。

一、宅基地可以進行買賣嗎

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定，農(nóng)村宅基地是專門給農(nóng)村集體成員解決住房問題，分配給他們的帶有福利性質(zhì)的一種土地使用權(quán)，只有農(nóng)村居民才可以享受，宅基地使用權(quán)是不能進行自由買賣的，只允許集體組織內(nèi)部成員進行調(diào)劑。

“按法律規(guī)定，宅基地的所有權(quán)屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，買賣農(nóng)戶只有使用權(quán)，不得買賣、出租和非法轉(zhuǎn)讓。”律師表示，農(nóng)村宅基地使用權(quán)不能像國有土地使用權(quán)那樣在市場上流通，但可以在集體組織內(nèi)部進行調(diào)劑，但這種調(diào)劑也是有條件的。

“宅基地使用權(quán)不得單獨轉(zhuǎn)讓。”，“比如城鎮(zhèn)居民、法人或其他組織這些都是不能購買的，也是說擁有宅基地使用權(quán)的只能是集體組織內(nèi)部成員。其次，轉(zhuǎn)讓人未經(jīng)集體組織批準、向集體組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓，又或是受讓人已有住房不符合宅基地分配條件，這些情況的轉(zhuǎn)讓都是不具有法律效應的。”律師表示，想要進行宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，必須同時具備5個條件：轉(zhuǎn)讓人擁有兩處以上的農(nóng)村住房(含宅基地)；同一集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員轉(zhuǎn)讓；受讓人沒有住房和宅基地，符合宅基地使用權(quán)分配條件；轉(zhuǎn)讓行為征得集體組織同意；宅基地使用權(quán)不得單獨轉(zhuǎn)讓，地隨房一并轉(zhuǎn)讓。

“宅基地原則上是一戶一宅，同一集體組織內(nèi)部可以進行調(diào)劑轉(zhuǎn)讓，子女也可以繼承，在同一經(jīng)濟組織內(nèi)的兄弟姐妹可以進行分割。”關(guān)于農(nóng)村宅基地的自由流通現(xiàn)在國家已經(jīng)在進行一些試點，但是法律還沒有改變，暫時無法實現(xiàn)自由買賣，像讀者所希望的也許需等城中村改造或是安置拆遷換成拆遷房后可以進行自由買賣了。“關(guān)于宅基地使用權(quán)如何轉(zhuǎn)讓，用通俗的話說就是同一經(jīng)濟組織內(nèi)，宅基地使用權(quán)我不要了，而他沒有，與集體組織協(xié)商好后，在村里辦個手續(xù)再到土管部門處理即可。”

二、買農(nóng)村房屋的風險有哪些

(一)房產(chǎn)可能是違法建筑。

村民建造農(nóng)民房應當辦理相應的證書，深圳常見的是“兩證一書”，即建房土地使用證、建筑許可證和居民興建住宅用地批準通知書。現(xiàn)在關(guān)外買賣的農(nóng)民房，有些是村民私下?lián)尳ǖ模緵]有合法建造的手續(xù)。

(二)農(nóng)民房無法過戶，不能將房產(chǎn)證辦至買房人的名下。

即使買房人簽了購房合同付完房款，并且實際搬遷進去一直居住，但按照目前國土局的作法，這種房產(chǎn)不能辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。農(nóng)民房買賣的現(xiàn)象在深圳特別是關(guān)外還比較多，只要原先的買房人沒有異議，買房人也可以一直居住下去。根據(jù)我國法律的規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)以登記為準，由于農(nóng)民房沒法過戶，因此，即使買房一直在居住，但這個房產(chǎn)其實一直是原建房人的房產(chǎn)。

(三)房產(chǎn)買賣合同可能會被認定為無效。

理由是農(nóng)民房轉(zhuǎn)讓必然導致宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，而宅基地使用權(quán)交易是法律所禁止的。關(guān)于農(nóng)民房買賣合同是否有效的問題，這個在理論上還有不同看法，有認為有效的，也有認為無效的。

二、宅基地拆遷補償標準

法律分析：宅基地拆遷補償標準包括基地補償費、房屋補償費及裝修費、安置費和搬遷費、困難補助和獎勵費、房屋內(nèi)各項家電移機補償費、非住宅房屋營運損失補償費等。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》

第十七條作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：

（一）被征收房屋價值的補償；

（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；

（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。

市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

三、農(nóng)村房屋拆遷宅基地如何補償

農(nóng)村房屋拆遷宅基地的補償如下：

1、征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償；征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費；

2、征地補償內(nèi)容增加了對宅基地的補償和社會保障補償；

3、在住房保障方面。將對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的被征地農(nóng)民提供該國有土地上的房屋，無法提供的按照市場價給予貨幣補償。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條

作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：

（一）被征收房屋價值的補償；

（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；

（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。

第十八條

征收個人住宅，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當優(yōu)先給予住房保障。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

房屋拆遷有哪些程序

1、申領(lǐng)《房屋拆遷許可證》；

2、拆遷管理部門進行審核；

3、審核通過發(fā)放《房屋拆遷許可證》；

4、發(fā)布《拆遷通告》；

5、選擇確定評估機構(gòu)；

6、入戶調(diào)查；

7、評估結(jié)果公示；

8、出具并送達評估報告；

9、簽訂房屋拆遷補償安置協(xié)議；

10、發(fā)放、領(lǐng)取補償款；

11、拆除房屋。

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內(nèi)容審核：王蘭律師

來源：中國法院網(wǎng)-農(nóng)民宅基地拆遷如何補償，