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小產權房的類型有哪些,小產權房有幾種形式?:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

發布時間：
2024-07-27 14:46:49
作者：
圣運律師
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小產權房的類型有哪些，1、集體建設土地上建造的房屋：此類房屋大多是解決農民集中上樓或動遷安置等名義立項建設時，超建形成的。2、宅基地上建成的房子：此類房屋只屬于該農村的集體經濟組織成員居住，非集體經濟組織成員不能夠購買。3、這類農業園或養老

小產權房的類型有哪些,小產權房有幾種形式?:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

一、小產權房的類型有哪些

1、集體建設土地上建造的房屋：此類房屋大多是解決農民集中上樓或動遷安置等名義立項建設時，超建形成的。

2、宅基地上建成的房子：此類房屋只屬于該農村的集體經濟組織成員居住，非集體經濟組織成員不能夠購買。

3、這類農業園或養老院的別墅：這類房屋一旦發生糾紛，購房者無法得到賠償，因為買賣合同是無效的。

4、部分二手房：一些二手房還沒辦理征地手續及欠繳土地出讓金就進行交易，該類房屋的買賣合同會被視為無效。

一、有土地證的小產權房可以買嗎

不可以，我國的小產權房屋買賣不受法律保護。小產權房指的是在農村集體土地上建設的房屋，沒有繳納土地出讓金等相關費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村政府頒發，所以也稱之為鄉產權房。

根據《中華人民共和國土地管理法》第十三條規定，農村宅基地屬集體所有，村民對宅基地只享有使用權，農民將房屋賣給城市居民的買賣行為不受到法律的認可與保護，即不能辦理土地使用證、房產證、契稅證等合法手續。因此，小產權房不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售，只能在集體成員內部轉讓、置換。

二、小產權房的弊端有哪些

1、缺少五證

五證是消費者取得房產證的先決條件，即具備國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證及商品房銷預售許可證。包括城中村改造在內的房地產項目，如果沒有五證是不能辦理房產證的。盡管小產權房一片熱銷，但眾多業內人士卻認為，小產權房存在諸多風險，最大的問題就是沒有產權，不受法律的保護。

2、質量難保證

房屋質量沒人監督，一些開發商為賺錢會偷工減料，存在安全隱患。小產權房一般由土地所在村開發，除了房屋質量和房屋售后保修難以保證以外，入住后的物業管理也極容易出現問題。

3、拆遷難補償

小產權房實際上屬于在政府規定范圍以外的違章建筑，如果和國家的規劃相沖突，還很有可能被拆除，而且業主也不會得到拆遷安置補償。

4、配套不完善

小產權房不能保證社區內的相關配套設置建設，甚至暖氣天然氣等基礎配套都不能保證。

5、50遺贈麻煩、不能買賣

由于缺乏產權，未來在遺產繼承時也會遇到許多麻煩，也不能進行房屋買賣。

二、小產權房的產權區分

國家發產權證的叫大產權房，國家不發產權證的叫小產權房。大、小產權房的爭議不在房屋所有權，而是土地使用權。對小產權的解釋主要有3種：

1、是針對發展商的產權而言，將發展商的產權叫大產權，購房人的產權叫小產權，這種叫法是因為購房人的產權是由發展商一個產權分割來的。

2、是按房屋再轉讓時是否需要繳納土地出讓金來區分的，不用再繳土地出讓金的叫大產權，要補繳土地出讓金的叫小產權。按這種解釋普通商品房就是大產權房，經濟適用房就是小產權房。

3、是按產權證的發證機關來區分的，國家發產權證的叫大產權，國家不發產權證的，由鄉鎮政府發證書的叫小產權，又被稱為鄉產權，鄉產權并不構成真正法律意義上的產權。

前兩個解釋的小產權是合法的，只要交足購房款，或轉讓時補繳土地出讓金即可自由買賣，其法律規定較為明確。而第三個解釋的小產權的法律屬性存在較大爭議，拿不到真正法律意義上的產權證。

一、購買了小產權房如何處理

如果已經購買了小產權房，因國家不會發放產權證，這將導致以后對購房者一系列不利的后果。應該如何最大程度來維護小產權房購買者的合法權益呢？根據不同的情況，購房者可以采用的措施如下：

1、如果已簽了合同但尚未取得產權證明，并且該房屋系在集體土地上建設，且購房者非當地居民，鑒于可能的政策風險和法律風險，可以請求解除合同并退回已支付的購房款，這是最直接的方法。

2、如果購買了當地居民的農民房或從他人手上購買了有產權證明的紅證房，房款已經支付且已經入住，但無法辦理過戶的，則要視具體情況而定。

3、如果已經購買了集體土地上建造的房屋并取得了當地鄉政府頒發的產權證明或土地使用證明的，可以自己居住或者出租，或者出售給有當地戶口的居民。

4、如果是在建的集體建設用地上的商品住宅項目，在委托專業機構評估市場風險和法律風險之后，則應當按照現有的土地管理規范，完成土地征用手續，并按照商品住房項目的規定手續報批，采取可能的補救措施。

二、小產權房政策規定

2008年1月，國務院下發《關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》指出，任何涉及土地管理制度的試驗和探索，都不能違反國家的土地用途管制制度。

2008年7月15日，國土部下發通知，要求盡快落實農村宅基地確權發證工作，但明確指出不得為小產權房辦理任何形式的產權證明。

三、小產權房有幾種形式?

小產權房一般有四種形式：①開發商或單位直接在鄉村購買的農村集體土地上開發的房屋;②鄉或村自行在其所屬區域的農村集體土地上開發建設的房屋;③農村鄉或村一方出土地，開發商出資金聯合開發建設的房屋;④100-300平米不等的二層小樓加塑料大棚、獨門獨院的“生態山莊”、“科技園”類的房屋。鑒于農村宅基地屬于集體所有，因此，在宅基地上興建的房屋只能在集體成員內部流轉，不能賣給城市居民。同樣，城市居民也無權購買集體所有制土地上的建筑，何況集體所有制土地上的建筑不是商品房，即便購買也無法獲得《房屋所有權證》、《土地使用權證》等合法手續。

一、購買了小產權房該怎么辦

購買了小產權房的處理方式：

1、若已簽了合同但尚未取得產權證明，且該房屋系在集體土地上建設，購房者非當地居民，可以請求解除合同并退回已支付的購房款；

2、如果已經購買了集體土地上建造的房屋并取得了當地鄉政府頒發的產權證明或土地使用證明的，可以居住或者出租，或者出售給有當地戶口的居民。

一、購買小產權房的流程如下：

1、看房。買方看房、買賣雙方初步洽談價格、付款方式、交房日期等事項，一般買賣雙方產生的所有費用都歸買方支付；

2、查檔。買賣雙方持房產證原件或按揭合同原價到檔案大廈國土部門查房檔案；

3、簽合同。買賣雙方協商房屋價格、定金、首期款、資金監管、貸款申請時間、贖樓費用、過戶申請時間、稅費支付方式、交房日期、租客情況、傭金的支付時間及比例、違約責任，確定這幾大要點后，買賣雙方與中介簽訂三方合同或者買賣雙方簽訂合同，把上述內容寫入合同，支付定金給中介公司；

4、公證。賣方同擔保公司到公證處進行公證，賣方委托擔保公司辦理相關事務；

5、資金監管及貸款申請。買方支付首期款到按揭銀行資金監管賬號，買方及擔保公司與銀行簽訂資金監管協議及相關文件，買方向銀行提出貸款申請，銀行同意貸款后出具貸款承諾書給買方，約7個工作日左右。

6、贖樓。買方向擔保公司支付擔保費用后，擔保公司向原貸款銀行申請贖樓，擔保公司向銀行出具贖樓擔保，進行贖樓及注銷抵押登記手續，約5個工作日左右；

7、房屋過戶。買方同擔保公司去深圳市房地產產權登記中心三樓簽訂小產權房買賣合同，遞交房產過戶申請，擔保公司領取回執，需5個工作日；

8、繳費。買方同擔保公司到領證窗口簽署回執繳費領取房產證，擔保公司領出新房產證同按揭銀行在深圳市房地產產權登記中心作抵押登記，銀行把首期款給賣方，新房產證抵押登記后，銀行把扣除贖樓貸款后的貸款給賣方，約10個工作日左右；

9、交房。買賣雙方辦理房屋交接，水、電等過戶，買方領鑰匙。

二、小產區房和商品房的區別如下：

1、產權劃分的不同。小產權房只有部分產權，而普通商品房則擁有全部產權。部分產權是強調永久使用權和繼承權，而對收益權和處分權的行使則限定在一定范圍之內。其實小產權房只是一個狹義概念，通過政府批準有正規建設手續的新民居是合法的，可以長久擁有居住，而對沒有合法建設手續的房屋，不要去買。這個才是真正的小產權，其不合法且隨時會被強制拆除；

2、產權性質的區別。國家發產權證的叫大產權房，國家不發產權證的叫小產權房。小產權房、鄉產權房有兩種：一種是在集體建設用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只屬于該農村的集體所有者，外村農民根本不能夠購買；另一種是在集體企業用地或者占用耕地違法建設的。與一般意義上的商品房相比，小產權房沒有土地出讓金概念，也沒有開發商瘋狂的利潤攫取，所以，小產權房的價格一般僅是同地區商品房價格的1/3甚至更低，這也是小產權房價格低廉的主要原因。

二、無證房拆遷有補償嗎

無證的房屋并不一定就沒有拆遷補償的，例如有些農村的房屋就沒有房產證的，但是屬于合法的建筑，就能獲得拆遷補償。以下無證的房屋可能獲得拆遷補償：

1.代代流傳下來的祖宅

現在很多地區都存在祖宅這一類的房屋，有的被征收房屋干脆是建于民國時期的。在當時那個年代，許多房屋都是一代一代繼承下來的，并沒有房產證一類的房契類證明存在。無論如何，我們不能要求那些和故宮、皇城相府幾乎同齡的建筑擁有所謂的“合法證件”。

2.農村宅基地范圍內自行建造的房屋

在上個世紀80年代之前，國家對農村建房的要求并不是十分嚴格，建房辦理手續也比較簡單寬松，對房屋、土地確權方面很多都沒有做到位。因此，農村還存在很多的無證房，只要是依法建造，獲得村委會、鄉鎮政府某種形式批準的房屋，即使沒有產權證明，在征地拆遷時也應當給予合理的補償。

3.在合理范圍內加蓋出來的農村房屋

只要是在自家的宅基地上，沒有“出圈兒”“越界”，農民經向“村長”打招呼就自行加蓋二層、三層的情況是非常普遍的。毫無疑問，這類房屋并不構成土地違法，也未直接影響鄉村規劃，那么在面臨征收時是應當給予一定的補償的。實踐中一些地方存在只認一層，二層以上加出來的一律按違建論處的做法，實際上是沒有什么法律依據的。但需要注意的是，如果加蓋部分是違反消防安全法規的彩鋼板、泡沫填充房屋，那么被認定為違建是很難避免的事情。

4.棚戶區改造項目中的一些簡陋的房屋

這類房屋在建造時就是當事人為了生活所迫所建，改造項目的目的就是要提升其居住條件和生活質量。對這類“棚戶”類房屋簡單的按違建認定，無疑是與其行政目的不相符合的。

【本文關聯的相關法律依據】

《中華人民共和國土地管理法》第九條第二款農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有。第六十四條集體建設用地的使用者應當嚴格按照土地利用總體規劃、城鄉規劃確定的用途使用土地。