買國有土地需要注意什么 ,法律分析:土地不能買賣可以轉(zhuǎn)讓使用權(quán),在簽訂土地轉(zhuǎn)讓合同時,買家應當注意以下幾點:一是,做適當?shù)氖虑罢{(diào)查,包括所要購買的土地是否已經(jīng)辦理了使用權(quán)變更登記;到現(xiàn)場考察一下,土地是否已經(jīng)交由其他人占有開發(fā)等等;二是,盡
法律分析:
土地不能買賣可以轉(zhuǎn)讓使用權(quán),在簽訂土地轉(zhuǎn)讓合同時,買家應當注意以下幾點:一是,做適當?shù)氖虑罢{(diào)查,包括所要購買的土地是否已經(jīng)辦理了使用權(quán)變更登記;到現(xiàn)場考察一下,土地是否已經(jīng)交由其他人占有開發(fā)等等;二是,盡量根據(jù)上述優(yōu)先性規(guī)則,盡快辦理土地使用權(quán)變更手續(xù)或者讓賣家交付土地,謹防賣家惡意違約;三是,盡量明確約定較大數(shù)額的違約金,一方面能夠增加賣家惡意違約的難度,另一方面,一旦無法獲得土地,仍然能夠基于轉(zhuǎn)讓合同要求賣家賠償損失。在此,有一點值得注意:最高人民法院曾就商品房買賣出臺過一個《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》,其中第8條對于開發(fā)商“一房二賣”的行為加重了其賠償責任,增加了“不超過已付房款一倍”的懲罰性賠償責任。相比之下,此次“解釋”對于賣家“一土二賣”的賠償責任僅僅只規(guī)定適用《合同法》的相關(guān)規(guī)定.
法律依據(jù):
《土地增值稅暫行條例》 第一條 轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人,以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入減除法定扣除項目金額后的增值額為計稅依據(jù)計算繳納土地增值稅。
法律分析:1、通過土地使用權(quán)出讓的方式取得國有土地使用權(quán)。土地使用權(quán)出讓是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓的行為,出讓的具體辦法有協(xié)議出讓、招標和拍賣三種。公民可以依法作為國有土地使用權(quán)的受讓人,通過協(xié)議、招標或拍賣的方式簽訂土地使用權(quán)出讓合同,交納土地出讓金,獲得土地使用權(quán)。2、通過土地使用權(quán)劃撥的方式取得國有土地使用權(quán)。土地使用權(quán)劃撥是指縣級以上人民政府依法批準,在土地使用者繳納補償、安置等費用,將該幅土地交付其使用,或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。公民可以提出劃撥國有土地使用權(quán)申請。通過劃撥的方式獲取的土地使用權(quán)沒有期限的限制,土地使用權(quán)人可以無限期的使用。3、通過土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方法取得國有土地使用權(quán)。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)在按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)后,劃撥的土地使用權(quán)經(jīng)批準辦理了土地使用權(quán)出讓手續(xù)并補交土地使用權(quán)出讓金后都可以進行轉(zhuǎn)讓。公民通過轉(zhuǎn)讓的方式取得的土地使用權(quán),其使用年限為土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。根據(jù)法律規(guī)定,土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時,其地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓,土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)時,其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也隨之轉(zhuǎn)讓。
法律依據(jù):《中華人民共和國土地管理》 第一條 土地屬國家所有和集體所有,禁止任何單位和個人買賣土地,但同時規(guī)定土地的使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。但是單位、公司、企事業(yè)、其他組織或個人都可以參與國有土地使用權(quán)拍賣。
國有土地買賣是不可以的。具體情形如下:
1、國有土地是不可進行買賣交易的,但國有土地的使用權(quán)可依法進行轉(zhuǎn)讓;
2、國有土地的使用權(quán)歸國家所有,通常房屋建設用地的土地是通過出讓而來的,需要繳納一定的土地出讓金,才能在一定時間內(nèi)擁有該土地的使用權(quán);
3、國有土地使用權(quán)也不能買賣,只可用作抵押。
國有土地使用權(quán)出讓的方式如下:
1、拍賣,是我們常見的國有土地使用權(quán)出讓的一種方式,該方式是指出讓人發(fā)布拍賣公告,由競買人在指定時間、地點進行公開競,最終根據(jù)出價結(jié)果確定國有土地使用權(quán)歸屬;
2、招標,招標出讓國有土地使用權(quán)通常是指當?shù)氐男姓鞴懿块T發(fā)布招標公告,邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓瘛⒎ㄈ嘶蛘咂渌M織來參加國有土地使用權(quán)投標,最終根據(jù)招標結(jié)果確定國有土地使用權(quán)歸屬;
3、掛牌,掛牌出讓國有土地使用權(quán)是指當?shù)卣紥炫乒妫凑展嬉?guī)定的期限將出讓土地的使用權(quán)在指定的土地交易場所掛牌公布,競買人可通過報價申請并更新掛牌的價格,最終證據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果來確定國有土地使用權(quán)歸屬;
4、協(xié)議出讓,協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)是指政府與有意向獲得土地出讓權(quán)的代表人進行談判和切磋,從而協(xié)商出讓土地使用相關(guān)事宜的出讓方式。
《中華人民共和國土地管理法》第四條 國家實行土地用途管制制度。
國家編制土地利用總體規(guī)劃,規(guī)定土地用途,將土地分為農(nóng)用地、建設用地和未利用地。嚴格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地,控制建設用地總量,對耕地實行特殊保護。
前款所稱農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地,包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等;建設用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地,包括城鄉(xiāng)住宅和公共設施用地、工礦用地、交通水利設施用地、旅游用地、軍事設施用地等;未利用地是指農(nóng)用地和建設用地以外的土地。
使用土地的單位和個人必須嚴格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地。
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