被拆遷人房屋所有人與實際使用人不一致怎樣處理

【案情】

原告：某會計師事務所

被告：某財政局

第三人：某拆遷公司

某會計師事務所長期用作經營場地的公有非居住房屋，于2001年被列入拆遷范圍。由于該公有非居住房屋雖為會計師事務所長期使用，但房屋所有權卻一直是由某財政局所持有。會計師事務所原屬某財政局系統企業，1982年會計師事務所成立時，由某財政局將該公有非居住房屋直接劃撥給其用作經營場地，會計師事務所則每月向某財政局上繳當月租金，由某財政局統一再向房管部門繳納。1990年會計師事務所單獨分出，與財政局脫鉤。們在財產轉移時，因當時尚無公有房屋管理有關規定可依，故未對該用作經營場地的公有非居住房屋的所有權向房管部門申請變更。會計師事務所脫鉤后，就使該公有非居住房屋形成其所有權與實際使用人長期不一致的狀況。到了2001年，正是房地產愈來愈顯示出其價值魅力的年代，隨著拆遷的安置、補償而帶來的并可直接計算的經濟利益，某財政局與會計師事務所在誰為被拆遷人的問題上發生了誰也不肯讓步的糾紛。考慮到拆遷時間緊迫，某拆遷公司多次協調，闡明市政動遷政策的利害關系，會計師事務所首先表示盡早撤出房屋以支持配合市政建設動遷，并認為所有權實名與實際使用人的不一致，系計劃經濟時代行政職能關系變化造成的歷史遺留問題，應尊重歷史，面對現實，而依權利義務一致原則，某財政局作為房屋所有權實名人，若作被拆遷人直接享受動遷安置補償的，則應先拿出房源解決實際使用人的安置或過渡;否則，就應讓出被拆遷人。某財政局表示自己房源很緊張，還是由實際使用人先自行解決過渡。會計師事務所因與某財政局協商不成，遂向法院起訴，要求確認其作為被拆遷人享有全部安置費用。

會計師事務所訴稱：我們直接與某拆遷公司簽訂動遷協議，在法律上成為被動遷人，享受動遷補償權利，亦承擔了自行過渡的義務;且按《市城鎮公有房屋管理實施細則》第32條的規定，某財政局的房屋所有權人是可變更的。要求確認其作為被拆遷人享有全部安置費用。

某財政局辯稱：已被拆除的原公有非居住房屋一直是財政局所有，只是當時給了會計師事務所使用而已。由于歷史原因造成房屋所有人與實際使用人不一致，故財政局原有的所有權亦應獲得相應的安置或補償。

第二人某拆遷公司則認為：會計師事務所作為已被拆遷房屋的實際使用人，經某財政局同意與我某拆遷公司簽訂了動遷協議，動遷后亦確承擔了自行過渡的責任，故應享得被動遷人的費用安置，但某財政局的房屋所有權人問題在原定安置中是有約定的，現變為費用安置總得要有個明確說法，我們對會計師事務所的費用安置蓋章確認。否則，單給會計師事務所費用安置，就會影響我們原與某財政局協議關系的解決。

法一審院經審理后認為：某拆遷公司與會計師事務所簽訂的動遷協議、某拆遷公司與某財政局簽訂的安置后保留房屋所有權人名的協議，均為有效。現因情勢變更，改為貨幣安置，會計師事務所可按被拆遷人的法律關系獲得費用安置;某財政局根據保留房屋所有權人名的協議關系，亦應從給予會計師事務所的貨幣安置小得到相應的補償。在法院主持下，會計師事務所與某財政局自愿達成了調解協議，一致同意按九一比例，會計師事務所得九成，某財政局取一成，由某拆遷公司分別直

【評析】

本案是由于被拆除房屋的實際使用人與房屋所有權人名不一致而引起的訴訟糾紛，本案中人民法院的處理是正確的。拆遷法律關系當事人是拆遷法律關系權利義務主體即拆遷人與被拆遷人。在現實中，被拆遷人是比較難認定的，但對被拆遷人的正確認定是拆遷工作中的一個重要內容。新《城市房屋拆遷管理條例》對拆遷法律關系的當事人作了如下界定：拆遷人是指取得房屋拆遷許可證的建設單位或個人;被拆遷人是指被拆遷房屋的所有人;房屋的使用人是拆遷中的被安置對象。

本案主要涉及的是公有非居住房屋團單位行政隸屬關系和歷史發生變化等原因，造成所有人與使用人不一致，從而在動遷時形成的糾紛。確實，在原計劃經濟體制下，辦公、經營用房并不計算房屋的市場價值，都是通過行政劃撥而來。如果發生單位合并、分立、名稱更改等，亦多屬于行政關系性質的變化，因而造成非居住公有房屋的所有人與使用人不一致的情況并不少見，亦并不多發生糾紛。

新《城市房屋拆遷管理條例》第4條對“被拆遷人”規定是指被拆遷房屋的所有人。但本案的復雜之處在于，當時動遷就房屋所有人與使用人的不一致，經協商達成了按維持原狀處理的有關安置協議。法院認為這些協議并不違反有關動遷法律法規的禁止性規定，亦確系各方當事人的真實意思表示，依據《民法通則》第55條的規定認定有效，是正確的。但現因改為貨幣安置方式，對會計師事務所無疑應按被拆遷人的法律關系予以費用安置，而對與某財政局已達成的保留房屋所有權人名的協議關系則應按合同變更或解除的法律規定，重新協商解決。因協商不成，任何一方均可通過訴訟解決，法院可按有關拆遷安置、補償等的民事糾紛立案審理。

以上知識就是小編對“被拆遷人房屋所有人與實際使用人不一致怎樣處理”問題進行的解答，對房屋進行拆遷時，所有人與使用人不一致的，應該對所有人進行拆遷補償，對使用人進行拆遷安置。讀者如果需要法律方面的幫助，歡迎到北京圣運律師網進行法律咨詢。

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來源：臨律-被拆遷人房屋所有人與實際使用人不一致如何處理，