一、第三方拆遷評估機(jī)構(gòu),房屋征收評估機(jī)構(gòu)如何選定

1、除暫定期內(nèi)的三級資質(zhì)房地產(chǎn)估價外皆可。

除三級暫定資質(zhì)外，其他資質(zhì)的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)都可以從事房屋征收評估工作。《房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)管理辦法》第24條規(guī)定：暫定期內(nèi)的三級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定、城鎮(zhèn)房屋拆遷、在建工程抵押以外的房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)。

2、原則上一家評估機(jī)構(gòu)參與，征收范圍較大可兩家以上。

一個房屋征收項目原則上由一家房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)評估，對于征收范圍較大的項目，可以由兩家以上房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)分區(qū)塊或者區(qū)分房屋用途承擔(dān)評估工作，但評估依據(jù)、評估方法、重要參數(shù)選取等標(biāo)準(zhǔn)要統(tǒng)一。

3、以協(xié)商、投票、搖號、抽簽等方式選定評估機(jī)構(gòu)。

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第20條規(guī)定，房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預(yù)。各地具體標(biāo)準(zhǔn)不一，但方法類似，即先發(fā)布公告，載明候選機(jī)構(gòu)基本情況、選定期限、投票時間、地點，按照少數(shù)服從多數(shù)的原則組織投票，無法選出的采取搖號、抽簽等隨機(jī)方式確定。

一、拆遷評估價格如何確定

新辦法規(guī)定，被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格，是指在評估時點的平均交易價格。評估時，還要考慮到區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)等影響價值的因素。第三方（評估機(jī)構(gòu)）出現(xiàn)的意義，即在于是以市場來說話，而不是以政府的權(quán)力來說話，也不以老百姓自己盲目的要價來說話，而是按照市場規(guī)律來定價。

以前在拆遷補(bǔ)償中的問題，既有補(bǔ)償不到位的情況，但是也有被征收方漫天要價的情況。其實，最核心的問題還是補(bǔ)償問題。要防止政府的單方定價，或者是被征收人的這種漫天要價，其實都是需要回歸到一個市場。因為只有真正這種市場價格，并且以公開的方式把這種價格讓雙方都知道，這樣當(dāng)事人才能有很好的預(yù)期。

法律依據(jù)：

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》

第二十條

房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預(yù)。

二、房屋征收評估機(jī)構(gòu)選定辦法

房屋征收評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)由國家統(tǒng)一招標(biāo)選定，評估師必須具備相應(yīng)資格和經(jīng)驗，并遵守評估標(biāo)準(zhǔn)和程序。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》等相關(guān)法律規(guī)定，國家在實施征收時應(yīng)當(dāng)對被征收房屋進(jìn)行評估，并按照評估結(jié)果支付補(bǔ)償費用。房屋征收評估機(jī)構(gòu)是實施評估工作的機(jī)構(gòu)，其選定辦法需要符合國家統(tǒng)一的招標(biāo)程序。評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)由國家統(tǒng)一招標(biāo)選定，評估師必須具備相應(yīng)的資格和經(jīng)驗，并遵守評估標(biāo)準(zhǔn)和程序。評估標(biāo)準(zhǔn)包括：評估對象、評估方法、數(shù)據(jù)來源、評估結(jié)果表述等內(nèi)容，而評估程序則包括：評估前準(zhǔn)備、現(xiàn)場勘驗、數(shù)據(jù)收集、評估計算、評估分析、報告編制、評價審核等環(huán)節(jié)。評估機(jī)構(gòu)在評估過程中應(yīng)當(dāng)保持公正、客觀、科學(xué)、合法，不得接受與評估有利害關(guān)系的當(dāng)事人或利益相關(guān)人的禮品、請托等。評估師應(yīng)當(dāng)保證所提供的評估報告真實、準(zhǔn)確、完整，否則可能會承擔(dān)法律責(zé)任。評估機(jī)構(gòu)評估的結(jié)果是否可以申訴？ 可以。如果被評估人對評估結(jié)果存在異議，可以向評估機(jī)構(gòu)提出申訴，也可以向主管部門或上級評估機(jī)構(gòu)投訴。如果通過申訴或投訴處理后，仍然不能解決爭議，可以向行政或司法機(jī)關(guān)維護(hù)自己的權(quán)益。房屋征收評估機(jī)構(gòu)選定辦法需要符合國家統(tǒng)一招標(biāo)的程序，評估師必須具備相應(yīng)資格和經(jīng)驗，并遵守評估標(biāo)準(zhǔn)和程序。評估機(jī)構(gòu)評估的結(jié)果應(yīng)當(dāng)真實、準(zhǔn)確、完整，如果被評估人對評估結(jié)果存在異議，可以提出申訴。【法律依據(jù)】：《中華人民共和國物權(quán)法》第三十二條 政府或者其他依法享有征收權(quán)利的組織和個人在依法進(jìn)行征收時，應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)規(guī)定對涉及物權(quán)的房屋、構(gòu)筑物等財產(chǎn)進(jìn)行評估，并按照評估結(jié)果支付補(bǔ)償費用。

三、房屋征收過程中評估機(jī)構(gòu)如何選定？

法律分析：

評估機(jī)構(gòu)的選定應(yīng)當(dāng)由被征收人協(xié)商做出，應(yīng)當(dāng)要充分尊重被征收人的意見，要給予被征收人選擇權(quán)。在被征收人意見達(dá)不成一致的情況下，可以由房屋征收部門組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)或者抽簽的方式隨機(jī)產(chǎn)生。

法律依據(jù)：

《國有土地上房屋征收評估辦法》 第四條 房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)由被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機(jī)方式確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)不得采取迎合征收當(dāng)事人不當(dāng)要求、虛假宣傳、惡意低收費等不正當(dāng)手段承攬房屋征收評估業(yè)務(wù)。

四、房屋征收評估程序中,確定房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)的方式有

房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)往往可以通過三種方式來確定，協(xié)商選定、多數(shù)決定以及投票、抽簽等方式確定。1.無論是在作出征收決定之前，還是之后選定評估機(jī)構(gòu)，都不影響房地產(chǎn)價值的評估。房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)安排注冊房地產(chǎn)估價師對被征收房屋進(jìn)行實地查勘，調(diào)查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋內(nèi)外部狀況的照片等影像資料，做好實地查勘記錄，并妥善保管。房屋征收部門、被征收人和注冊房地產(chǎn)估價師在實地查勘記錄上簽字或者蓋章確認(rèn)。被征收人拒絕在實地查勘記錄上簽字或者蓋章的，應(yīng)當(dāng)由房屋征收部門、注冊房地產(chǎn)估價師和無利害關(guān)系的第三人見證，有關(guān)情況應(yīng)當(dāng)在評估報告中說明。2.房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向房屋征收部門提供委托評估范圍內(nèi)被征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告。注冊房地產(chǎn)估價師根據(jù)評估對象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進(jìn)行評估。3.對被征收房屋價值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)向房屋征收部門提供分戶的初步評估結(jié)果。房屋征收部門將分戶的初步評估結(jié)果在征收范圍內(nèi)向被征收人公示。公示期間，房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊房地產(chǎn)估價師對分戶的初步評估結(jié)果進(jìn)行現(xiàn)場說明解釋。存在錯誤的，房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)修正。法律依據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》第四條：房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)由被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機(jī)方式確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

五、在房屋征收過程中,有權(quán)委托評估機(jī)構(gòu)

法律主觀：首先，房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)的確定主體。根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十條和《國有土地上房屋征收評估辦法》第四條規(guī)定，房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)先由被征收人協(xié)商選定，只有在被征收人協(xié)商不成的情況下，才由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機(jī)方式確定。因此，如果房屋征收部門直接指定某一房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)對您的房屋進(jìn)行評估的話，屬于程序違法，您可以提出異議。房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)選定或者確定后，一般由房屋征收部門作為委托人，向房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)出具房屋征收評估委托書，并與其簽訂房屋征收評估委托合同。值得注意的是，房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)是不可以轉(zhuǎn)讓或者變相轉(zhuǎn)讓受托的房屋征收評估業(yè)務(wù)的。其次，房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)要評估獨立。根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十條和《國有土地上房屋征收評估辦法》第三條規(guī)定，任何單位和個人都不得干預(yù)房屋征收評估、鑒定活動。與房屋征收當(dāng)事人有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避。再次，注冊房地產(chǎn)估價師正確適用評估方法。主要的評估方法包括市場法、收益法、成本法及假設(shè)開發(fā)法等，因此需要注冊房地產(chǎn)估價師根據(jù)評估對象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，決定采用哪一種或多種方法對被征收房屋價值進(jìn)行評估。《國有土地上房屋征收評估辦法》規(guī)定，被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場法評估;被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評估;被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開發(fā)法評估。最后，對評估報告或評估結(jié)果不服的救濟(jì)途徑。根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》和《國有土地上房屋征收評估辦法》可知，如果您如果對評估報告有疑問，可以要求作出具評估報告的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)作出解釋和說明。如果對評估結(jié)果有異議，應(yīng)當(dāng)自收到評估報告之日起10日內(nèi)，攜帶書面復(fù)核評估申請向房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估，并指出評估報告存在的問題。原房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核評估申請之日起10日內(nèi)對評估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核。復(fù)核后，改變原評估結(jié)果的，應(yīng)當(dāng)重新出具評估報告;評估結(jié)果沒有改變的，該機(jī)構(gòu)應(yīng)同樣需要當(dāng)書面告知您。如果您對該復(fù)核結(jié)果有異議，一定要在收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。如果您對補(bǔ)償仍有異議的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。如果您對補(bǔ)償決定還是不服的話，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。以上就是筆者總結(jié)的一些關(guān)于被拆遷房屋價格評估程序的知識點。實踐中，就房屋價格評估結(jié)果產(chǎn)生糾紛的案件時有發(fā)生，被拆遷人可能僅僅知道自己房屋的價格評估結(jié)果顯失公平，但是又說不出個所以然來，所以，筆者告訴大家，當(dāng)您遇見這種情況時，不要慌，法律賦予我們很多的救濟(jì)途徑，在專業(yè)的征地拆遷律師的指導(dǎo)下，終會使您的權(quán)益免受不正當(dāng)?shù)那趾Α?/p>

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文章來源參考：【頭條】第三方拆遷評估機(jī)構(gòu)，房屋拆遷第三方評估

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投稿：王毅

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