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當下農村中有哪些問題，宅基地轉讓由該遵循哪些原則,農村宅基地流轉的規定是什么:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

發布時間：
2024-07-25 06:18:14
作者：
圣運律師
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當下農村中有哪些問題，宅基地轉讓由該遵循哪些原則，一、當下農村宅基地轉讓中有哪些問題（一）買賣合同不規范埋下糾紛隱患。原、被告雙方買賣房屋、宅基地時有的僅為口頭協議未簽訂買賣合同，或者雖簽訂買賣合同但內容不規范，欠缺法律上的形式要件，合同自

當下農村中有哪些問題，宅基地轉讓由該遵循哪些原則,農村宅基地流轉的規定是什么:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

一、當下農村中有哪些問題，宅基地轉讓由該遵循哪些原則

一、當下農村宅基地轉讓中有哪些問題

（一）買賣合同不規范埋下糾紛隱患。原、被告雙方買賣房屋、宅基地時有的僅為口頭協議未簽訂買賣合同，或者雖簽訂買賣合同但內容不規范，欠缺法律上的形式要件，合同自身存有瑕疵，使得買賣雙方履行過程中對合同內容出現爭議，釀成糾紛。

（二）房屋升值的利益驅動，使當事人背棄誠信。巨大的經濟利益當前，一些已經出賣房屋、宅基地或轉讓社區樓房名額的農村村民以及出賣了農村房屋、宅基地的城鎮居民開始反悔，想方設法地想收回房屋，導致糾紛時有發生。

（三）城鎮居民購買農村房屋的政策禁止性，為當事人請求返還提供了空間和依據。受我國傳統思想的影響，很多在外上班的城鎮居民退休前后逐漸盛行在農村老家置辦房產，以便老來“葉落歸根”。由于農村宅基地的福利性質和土地資源的緊缺，國務院辦公廳及國土資源部均出臺了嚴格規定：“嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證。”以此來加強農村宅基地管理。這些政策規定將城鎮居民購買農村房屋限定為禁止性行為，為賣房戶要求確認合同無效、返還房屋、贏得訴訟提供了法律支撐，也不可避免地助長了當事人違背誠信的惡習。

二、農村宅基地轉讓應該遵循哪些原則

（一）履行相關審批手續《房屋所有權證》是確認房屋所有權的合法憑證，《宅基地使用證》和《集體土地建設用地使用證》是農民合法取得宅基地使用權的重要憑據，因買賣房屋而轉移宅基地使用權的，宅基地使用權主體發生變化，應當依照《土地管理法》、《土地管理法實施條例》及其他規定履行審查、批準等手續，并完成權利主體的變更登記。實踐中有些地區的房屋管理部門和土地管理部門對房、地管理脫節，有些當事人在進行變更登記時，只到房屋管理部門辦理產權過戶登記手續，沒有進行宅基地使用權的主體變更，從而使土地管理部門的工作陷入被動。還有的當事人在買賣時未經任何部門批準，既沒有進行房屋產權的變更登記，又沒有完成宅基地的變更登記。嚴格地說，此類情況下宅基地使用權和房屋所有權并未發生轉移。

（二）受讓人主體資格應受限制宅基地分配制度的福利性必然產生權利主體的身份特定性與權利取得的受限性，使用權主體應是該農業集體經濟組織成員，或與成員有直系親屬等身份或其他規定的身份。因經濟發展、人口流動等，原使用權人不再使用宅基地，依法可以轉讓，但是，對于宅基地使用權的受讓主體，應當有所限制。即宅基地使用權只可在本集體經濟組織內部自由轉讓，因為一旦轉讓給城市居民或其他農業集體經濟組織成員，受讓主體便不再符合法定的條件，除非轉讓時，該受讓人已經將戶口遷入本鄉或本村，成為本集體經濟組織內部成員。

（三）轉讓后原則上仍遵循“一戶一宅”《土地管理法》第六十二條第四款規定明確了宅基地“一戶一宅”的原則。因此農民買賣房屋涉及到宅基地使用權的轉移時，還應當滿足宅基地標準的限制。當取得宅基地超過省、自治區、直轄市規定標準的，應在土地登記卡和土地證書內注明超標的數量。以后分戶建房或現有房屋拆遷、改建、翻建或政府依法實施規劃重新建設時，按當地政府規定的面積標準重新確定使用權，超過部分歸還集體經濟組織。實踐中還有對超標部分由本集體經濟組織收回，并對收回宅基地上的房屋給予適當補償的做法。

二、農村宅基地轉讓要注意哪些問題

法律分析：第一、農村宅基地的轉讓對象必須是同一個集體經濟組織內的成員，才可以相互轉讓，賣給外村村民的，買賣無效，不受法律保護。畢竟這樣宅基地無論怎樣，還是在集體經濟組織內，集體財產內部轉讓不會影響整體利益。第二、宅基地轉讓發生時必須先向村集體申報，獲得村集體批準才行。因為宅基地的產權是屬于村集體的，村集體有監管的必要，轉讓宅基地村集體當然必須要同意才行。第三、宅基地轉讓的受讓人必須退沒有住宅和宅基地，并且是滿足宅基地使用權和分配條件的人。宅基地轉讓后只能用來建房居住，不能用來干其他的事。笫四、宅基地轉讓人本身必須擁有兩處以上建有住宅的宅基地。也就是說轉讓人必須首先確保自己轉讓了宅基地之后自己還有使用的宅基地，自己還留有住的房子。而且宅基地轉讓后，不可以再申請宅基地了。第五、宅基地轉讓不能單單轉讓宅基地使用權，必須還要包括宅基地上的住宅一并轉讓。這一點是為了和宅基地的用途掛鉤。同時也確立了宅基地轉讓雙方的權屬。

法律依據：《中華人民共和國土地管理法》

第七十三條買賣或者以其他形式非法轉讓土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門沒收違法所得違反土地利用總體規劃擅自將農用地改為建設用地的，限期拆除在非法轉讓的土地上新建的建筑物和其他設施，恢復土地原狀，對符合土地利用總體規劃的，沒收在非法轉讓的土地上新建的建筑物和其他設施以并處罰款直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予行政處分成犯罪的，依法追究刑事責任。

第七十四條違反本法規定，占用耕地建窯、建墳或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采礦、取土等，破壞種植條件的，或者因開發土地造成土地荒漠化、鹽漬化的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令限期改正或者治理，可以并處罰款成犯罪的，依法追究刑事責任。