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違建拆除，究竟怎樣拆才是合法的？,所有違建都要拆除嗎:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

發布時間：
2024-08-06 19:19:43
作者：
圣運律師
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違建拆除，究竟怎樣拆才是合法的？，伴隨著在全國各地轟轟烈烈開展起來的各種專項拆違行動，冬日凜冽的寒風似乎都因此而變得更加凜冽、犀利了。違建，已成為許多人的一塊心病。圍繞這一詞匯所產生的認定、處罰、拆除、騰退、安置等一系列法律、社會問題，更是

違建拆除，究竟怎樣拆才是合法的？,所有違建都要拆除嗎:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

一、違建拆除，究竟怎樣拆才是合法的？

伴隨著在全國各地轟轟烈烈開展起來的各種專項拆違行動，冬日凜冽的寒風似乎都因此而變得更加凜冽、犀利了。

違建，已成為許多人的一塊心病。

圍繞這一詞匯所產生的認定、處罰、拆除、騰退、安置等一系列法律、社會問題，更是甚囂塵上而久久不絕。

那么，違建究竟是如何產生和認定的？又有哪些法律問題需要當事人明晰呢？本文，北京在明律師事務所專業拆遷律師希望從一個全新的角度來闡明這一問題。

究竟是不是違建，總要有一個對得上的認定主體和事實

在城市規劃區范圍內→城鄉規劃主管部門(可由城管集中實施)

在鄉、村莊規劃區內→鄉、鎮人民政府

非建設用地→縣級以上土地行政主管部門

根據《城鄉規劃法》第64條之規定，未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定進行建設的，由縣級以上地方人民政府城鄉規劃主管部門責令停止建設……無法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以并處建設工程造價百分之十以下的罰款。

第65條規定，在鄉、村莊規劃區內未依法取得鄉村建設規劃許可證或者未按照鄉村建設規劃許可證的規定進行建設的，由鄉、鎮人民政府責令停止建設、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。

以上兩條，分別對應至兩種規劃區范圍內，對應兩個不同的認定、處罰主體，比較清晰明確。

《土地管理法》第76條規定，未經批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令退還非法占用的土地，對違反土地利用總體規劃擅自將農用地改為建設用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設施，恢復土地原狀……

據此，對于農用地上的違建，應由區縣國土局進行土地違法查處，進而作出責令限期拆除的行政處罰決定。

對這類違建，城鄉規劃部門或者城市管理行政執法部門是無權予以處罰的。

違建誰來拆？或行政強拆或司法強拆

《城鄉規劃法》第68條規定，城鄉規劃主管部門作出責令限期拆除的決定后，當事人逾期不拆除的，建設工程所在地縣級以上地方人民政府可以責成有關部門采取強制拆除措施。

該條規定與《行政強制法》第44條之規定相對應，均確認了對此類違建行政機關有權直接強拆，而無需申請司法強拆。

最高院的相關司法解釋也明確，此類違建法院不會作出非訴執行裁定。

《土地管理法》第83條規定，依照本法規定，責令限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設施的，建設單位或者個人必須立即停止施工，自行拆除……對責令限期拆除的行政處罰決定不服的，可以在接到決定之日起15日內向人民法院起訴；期滿不起訴又不自行拆除的，由作出處罰決定的機關依法申請人民法院強制執行，費用由違法者承擔。

綜上，我們可以這樣理解：

責令限期拆除決定(城鄉規劃部門或城管，鄉鎮政府作出)→行政強拆，法院不管

責令限期拆除決定(縣國土局作出)→司法強拆，國土部門無權直接強拆

違建怎么拆？主要看《行政強制法》！

不履行《責令限期拆除決定》(具體期限無法律規定，通常只給15天)→書面催告→陳述申辯→強制執行決定→行政機關拆除相關房屋、建筑

這個程序規定在《行政強制法》的第34-38條，大家自行查閱即可，茲不贅述。

對此，在明拆遷律師認為有4個問題需要大家理解清楚：

其一，責令限期拆除所能給出的期限。

《土地管理法》規定了15日，而位于規劃區內的建設用地上的違建處罰則沒有明文規定，實踐中一般也按15日給時間。

但從實踐來看，只給三五天就快速走下一步程序的客觀存在，這就給當事人的維權造成了很大麻煩。

其二，整個程序中要注意送達方式的合法性問題，具體的可以參照《民事訴訟法》的規定。

責令限期拆除、催告、強制執行決定這3份文件都需要依法送達。

其三，在強制拆除過程中涉及人員、物品的騰退、清場時，應參照《民事訴訟法》第250條的規定執行。

如有對屋內物品的肆意損壞等情形，是涉嫌違法的。

其四，無論是上述哪種情形，采取砸門窗、斷水斷電斷氣停暖等方式迫使當事人自行拆除或退出房屋的，均系違法。

在明拆遷律師最后想指出的是，在拆除違建時的人員安置問題，嚴格來講屬于行政合理性、人道主義關懷的討論范疇，無法律直接規定的義務。

當事人最需要關心的還是兩件事：一是自己的房屋究竟是不是違建，處罰決定本身是否合法；二是對違建拆除的程序是否合法，是否存在跳步等程序性問題。

二、違建拆除合法嗎？

履行法定程序強行拆除違建合法。違建不合乎法律規定，城鄉規劃主管部門限期拆除后當事人逾期不拆的，建設工程所在地縣級以上地方人民政府可以責成有關部門強制拆除。

一、耕地上建房子向哪個部門舉報

耕地上建房子可以向當地政府或上級政府的土地管理部門投訴或者撥打國土資源部門的違法舉報。根據相關規定城鄉規劃主管部門作出責令停止建設或者限期拆除的決定后，當事人不停止建設或者逾期不拆除的，建設工程所在地縣級以上地方人民政府可以責成有關部門采取查封施工現場、強制拆除等措施。

二、拆除違法建筑法律程序

一、調查取證。對群眾舉報、日常巡查發現、領導批辦、媒體曝光的違法建筑，必須要有影像資料以及與違建當事人的談話詢問筆錄，當事人不配合的要取證人證言等證據。整個調查取證工作，城鎮規劃區的由縣(區)規劃部門承擔，鄉村規劃區的由鄉鎮政府承擔，鄉鎮政府不能獨立完成的，區規劃部門派員參與指導調查。二、認定違法建筑。規劃部門調查取證工作完成后，根據相關法律、法規，對涉案房屋作出是否屬于違法建筑的認定。三、作出責令限期拆除決定

依照《城鄉規劃法》相關規定，對違法建筑進行調查取證，不違反城鄉規劃但沒有辦理規劃建設審批的建筑，屬于程序性違法建筑，可以要求限期改正及罰款，補辦相關行政許可手續；違反城鄉規劃的建筑，屬于實體性違法建筑，作出《責令限期拆除違法建筑決定書》，行政相對人逾期未自行拆除違法建筑的，組織實施拆除行為。四、下達執法文書。縣(區)規劃部門或鄉、鎮人民政府應當依法將《告知書》、《責令限期拆除決定書》等執法文書送達當事人。五、強制拆除的審批。縣(區)規劃部門收集資料，按照案卷卷宗制作的相關要求，制作報批卷宗，然后按程序報批。由政府法制部門審查后以縣(區)政府的名義責令城鄉規劃局或城市管理局組織強行拆除。鄉鎮人民政府查處的違法建筑由鄉鎮人民政府依據《城鄉規劃法》第65條的規定，自行決定組織強拆。六、制作拆除方案。市或者縣(區)級人民政府責成有關部門強制拆除違法建筑的，應當在強制拆除的七日前發布通告。七、實施拆除。縣(區)政府責令城管執法部門實施強制拆除的，城管執法部門作為牽頭單位組織實施，涉及到的部門予以配合。沒有建筑資質的單位所構建的建筑物以及其他違規的建筑物都屬于違法建筑。雖然是違法建筑，但對于違法建筑的拆除也不能隨便拆除，均需要滿足一定的條件，也要遵循相關法規規定的程序來拆除。

三、如何舉報違建

一、鄰居違建時的兩點建議：1、根據不同的違建類型，向地方土地、規劃行政主管部門或當地鄉鎮、街道政府投訴舉報；2、若鄰居的違建影響了你的日常生活，你可以向當地人民法院起訴，要求其恢復原狀。

二、如發現有違章建筑，可向城市建設局下屬的城市建設管理監察支隊舉報，或向當地房屋土地管理局、規劃局舉報。屬嚴重妨礙城市規劃的違章建筑，應限期拆除或按有關法律、法規的規定予以沒收。對于違章搭建、違章建筑，依法必須限期改正、拆除或沒收的，不得僅用罰款代替。

【本文關聯的相關法律依據】

《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十四條

市、縣級人民政府及其有關部門應當依法加強對建設活動的監督管理，對違反城鄉規劃進行建設的，依法予以處理。市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當組織有關部門依法對征收范圍內未經登記的建筑進行調查、認定和處理。對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的，應當給予補償；對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，不予補償。

《城鄉規劃法》第六十五條

在鄉、村莊規劃區內未依法取得鄉村建設規劃許可證或者未按照鄉村建設規劃許可證的規定進行建設的，由鄉、鎮人民政府責令停止建設、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。

三、所有違建都要拆除嗎

第一，違建也是有分類的。我們可以按照不同法律的規定，將違建分為違法用地和違反城鄉規劃兩大類，這兩種違建所依據的法律、負責查處的部門和程序均有不同。像秦嶺違建別墅中陳路別墅這樣的違建，就是違反《土地管理法》規定的違法用地類型的違建，應當由當地的自然資源部門查處，并可以依法申請人民法院強制執行，拆除違建。我們大多數被征收人遇到的還是違反城鄉規劃類的違建問題，這類違建由《城鄉規劃法》調整，在城市規劃區或鄉村、莊規劃區內的違建，分別由城鄉規劃部門和鄉鎮政府查處。

第二，違建也不一定必須拆。關于違反城鄉規劃類的違建，《城鄉規劃法》第六十四條、第六十五條均有規定，對于那些一般違法的違建，可以采取改正措施、消除對規劃的影響的，就不必采取進一步的強制拆除措施。如果是嚴重違法的違建，無法采取改正措施消除影響，或是當事人不停止建設、不改正的，就要強制拆除了。另外，我們都知道法不溯及既往的原則，當前還存在大量《城鄉規劃法》《城市規劃法》實施前的問題。

一、限期拆除違法建筑的期限

違章建筑限期拆除的限期在現行的建設行政法律法規中未作明確的規定。

從具體的操作看應視違章建筑的結構，面積，拆除作業的難易程度確定一個合理的期限。責令違法當事人在15日內自行拆除，而當事人在規定期限內未自行拆除，那么行政機關將依法按下列程序處理，直至強制拆除：

1、立案：對初步審查符合立案條件的違法行為，在7日內決定是否立案。

2、調查：執法人員7日內制作《調查詢問筆錄》及收集其它相關證據。

3、審批：執法人員對違法行為調查終結后，提出處理意見，由負責人對調查結果及執法人員提出的建議進行審查，然后根據不同情況，分別作出決定。

4、告知：擬給予處罰的，執法人員將所認定的違法事實，處罰的理由和依據處罰的具體內容告知行政相對人，收到告知書之日起3日內有向本機關進行陳述和申辯要求聽證的權利。

5、聽證：被告知聽證權利之日起3日內提出聽證申請的，行政機關應當在3日內決定是否予以聽證；行政機關應當于舉行聽證的七日前將舉行聽證的時間、地點通知申請人、利害關系人，必要時予以公告。

6、處罰決定：行政執法主體作出處理、處罰決定，若不服決定，可在收到決定書之日起六十日內申請行政復議，也可以在三個月內直接向人民法院提起行政訴訟。

7、送達：把行政處罰、處理決定書送達行政相對人。

8、違法當事人在三個月的行政訴訟期限屆滿當日向人民法院提起訴訟，法院或行政機關可中止或停止起動強制執行程序，待二審終結后再起動強拆程序（具體時間無法確定）。

9、催告：根據《中華人民共和國行政強制法》第三十五條，依法予以催告，自收到催告之日起10日內履行。

10、強拆決定：根據《中華人民共和國城鄉規劃法》第六十八條和《中華人民共和國行政強制法》第三十七條規定。若不服決定，可收到決定之日起六十日內申請行政復議，也可以在三個月內直接向人民法院提起行政訴訟。

11、拆除公告：自公告發布之日起15日內自行拆除。逾期未拆除，將依法強制拆除。

12、執行：當事人不履行的，由縣政府責令相關部門進行強制拆除違法建筑。

所以，依法強制拆除一處簡易結構的違章建筑，最快應為7個月，如遇訴訟最快應為9個月。

二、農村違章建筑強拆過程中當事人要注意的問題

1、簽收。很多人認為自己不簽收，這個處罰決定書對自己就不發生法律效力，這是錯誤的，現行法律規定，如果當事人拒絕接收處法律文書，執法人員可以邀請有關基層組織或者所在單位的代表到場，說明情況，在送達回證上記明拒收事由和日期，由送達人、見證人簽名或者蓋章，把法律文書留在當事人的住所即視為送達；也可以把法律文書留在受當事人的住所，并采用拍照、錄像等方式記錄送達過程，即視為送達。

2、積極應對處罰決定書。如果當事人錯過了聽證程序，也不要緊。對違章建筑的處罰決定書，按照法律規定，自送達之日的第二日起，當事人可以在2個月內提起行政復議，或者三個月內提起行政訴訟。

3、建議聘請律師維權。因為這是一個法律程序，非專業人士駕馭不了。

4、只有在處罰決定書發生法律效力時，才可以依法拆除違章建筑。處罰決定書發生法律效力有兩種情形：一種就是當事人不進行行政復議也不進行行政訴訟，過了三個月，處罰決定書就發生法律效力了；另一種是當事人在兩個月內提起行政復議，接著又提起了行政訴訟經過一審二審后就發生法律效力了。只有在這兩種發生法律效力的情形下才可以拆除違章建筑，言下之意就是說發現了沒有經過審批或者無證的房屋后，不是說拆就拆的，而是要經過嚴格的法律程序后才可以拆除。在實踐中沒有經過審批或者無證的房屋只要在兩年內沒有被查處，都不能輕易的認定為違章建筑，在拆遷的時候更是如此。