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深化農(nóng)村宅基地制度改革,深化農(nóng)村宅基地制度改革試點(diǎn)方案:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

發(fā)布時(shí)間：
2024-07-25 08:18:38
作者：
圣運(yùn)律師
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深化農(nóng)村宅基地制度改革，律師分析：(一) 抓緊完善鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃。(二) 按規(guī)劃從嚴(yán)控制村鎮(zhèn)建設(shè)用地。(三) 加強(qiáng)農(nóng)村宅基地用地計(jì)劃管理。(四) 改革和完善農(nóng)村宅基地審批管理辦法。(五)嚴(yán)格宅基地申請條件。(六) 規(guī)范農(nóng)村宅基地申

深化農(nóng)村宅基地制度改革,深化農(nóng)村宅基地制度改革試點(diǎn)方案:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

一、深化農(nóng)村宅基地制度改革

律師分析：

(一) 抓緊完善鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃。

(二) 按規(guī)劃從嚴(yán)控制村鎮(zhèn)建設(shè)用地。

(三) 加強(qiáng)農(nóng)村宅基地用地計(jì)劃管理。

(四) 改革和完善農(nóng)村宅基地審批管理辦法。

(五)嚴(yán)格宅基地申請條件。

(六) 規(guī)范農(nóng)村宅基地申請報(bào)批程序。

(七) 健全宅基地管理制度。

(八)加強(qiáng)農(nóng)村宅基地登記發(fā)證工作。

【法律依據(jù)】：

《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》第一條實(shí)行最嚴(yán)格的土地管理制度，是由我國人多地少的國情決定的，也是貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，保證經(jīng)濟(jì)社會可持續(xù)發(fā)展的必然要求。

二、農(nóng)村宅基地制度改革試點(diǎn)地區(qū)

法律分析：1.重點(diǎn)探索宅基地自愿有償退出機(jī)制

農(nóng)業(yè)農(nóng)村部指出，會和有關(guān)部門在試點(diǎn)地區(qū)圍繞“宅基地三權(quán)分置”，探索宅基地自愿有償退出機(jī)制等方面工作進(jìn)行試點(diǎn)。并總結(jié)出一套全國可推廣、能復(fù)制、惠民的制度成果來助力鄉(xiāng)村振興發(fā)展，提供農(nóng)民土地保障。

2.盤活農(nóng)村閑置宅基地

農(nóng)業(yè)農(nóng)村部指導(dǎo)各地積極穩(wěn)妥開展農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用工作，鼓勵(lì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員采取自營、出租、入股、合作等方式盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。發(fā)展鄉(xiāng)村旅游、休閑農(nóng)業(yè)、餐飲民宿、文化體驗(yàn)等鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)。還將深入發(fā)掘鄉(xiāng)村生態(tài)涵養(yǎng)、休閑體驗(yàn)、文化傳承等功能，全面推進(jìn)鄉(xiāng)村旅游高質(zhì)量發(fā)展。

總得來說，新一輪農(nóng)村宅基地制度改革試點(diǎn)地區(qū)各個(gè)省市都有安排一兩個(gè)地區(qū)進(jìn)行試點(diǎn)工作的開展，而改革方向主要圍繞宅基地有償退出和盤活宅基地兩項(xiàng)工作為主。

法律依據(jù)：《農(nóng)村宅基地管理辦法》第十三條有下列情形之一的，可申請宅基地：

(一)因國家或集體建設(shè)、移民、災(zāi)毀等需要遷建、重建的;

(二)實(shí)施城市、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃或舊村改造，需要調(diào)整拆遷的;

(三)現(xiàn)有宅基地面積尚未達(dá)到本辦法規(guī)定限額標(biāo)準(zhǔn)需重建、擴(kuò)建的;

(四)已具備分戶條件且原有宅基地面積尚未達(dá)到本辦法規(guī)定限額標(biāo)準(zhǔn)需重建、擴(kuò)建的;

(五)經(jīng)縣人民政府批準(zhǔn)，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織引進(jìn)或招聘的專業(yè)技術(shù)人員，確需在農(nóng)村安家落戶的;

(六)離休、退休、退職的職工，復(fù)員軍人和華僑、僑眷、港澳臺同胞持合法證明回原籍定居的;

(七)法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定的。

三、深化農(nóng)村宅基地制度改革試點(diǎn)方案

法律分析：中央深改委審議通過了《深化農(nóng)村宅基地制度改革試點(diǎn)方案》（簡稱《方案》），強(qiáng)調(diào)“要積極探索落實(shí)宅基地集體所有權(quán)、保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)和農(nóng)民房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)、適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán)的具體路徑和辦法，堅(jiān)決守住土地公有制性質(zhì)不改變、耕地紅線不突破、農(nóng)民利益不受損這三條底線，實(shí)現(xiàn)好、維護(hù)好、發(fā)展好農(nóng)民權(quán)益”。

法律依據(jù)：《深化農(nóng)村宅基地制度改革試點(diǎn)方案》

宅基地使用權(quán)需進(jìn)一步放活

宅基地制度改革的一個(gè)總體背景是城鎮(zhèn)化條件下城鄉(xiāng)人口布局的深刻調(diào)整。如今，我國城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到60%，農(nóng)民工總量已經(jīng)達(dá)到2.9億人，其中外出農(nóng)民工1.7億人。

根據(jù)我們的調(diào)查估算，外出農(nóng)民工中絕大部分一年要在城鎮(zhèn)居住10個(gè)月以上，對這部分人而言，農(nóng)村的房子已經(jīng)不具有實(shí)際的使用意義。同時(shí)，各地村莊的農(nóng)房空置率普遍在20%以上，部分地區(qū)甚至超過40%，已經(jīng)出現(xiàn)了一批不折不扣的“空心村”。

在此背景下，無論從推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化高質(zhì)量發(fā)展的角度，還是從強(qiáng)化鄉(xiāng)村振興制度性供給的角度，深化宅基地制度改革、放活宅基地和農(nóng)房使用權(quán)都已經(jīng)迫在眉睫。從當(dāng)前實(shí)際看，深化宅基地制度改革有以下幾個(gè)關(guān)鍵的著力點(diǎn)。

第一：實(shí)質(zhì)性啟動宅基地“退出權(quán)”改革。絕大多數(shù)的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口具有退出宅基地的意愿，希望能夠通過退地補(bǔ)償來補(bǔ)貼在城市購房的資金。此項(xiàng)改革中央早有部署，但由于退出范圍、補(bǔ)償資金、承接主體等方面的約束，改革實(shí)際上沒有真正破題，這是新一輪改革的一個(gè)重要突破口。

第二：探索打通宅基地與集體經(jīng)營性建設(shè)用地的具體機(jī)制。宅基地制度和集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市兩項(xiàng)改革具有明顯的聯(lián)動效應(yīng)，哪一項(xiàng)都不可能單兵突進(jìn)。如果強(qiáng)行將宅基地與集體經(jīng)營性建設(shè)用地分開，地方可能會通過種種“手段”將宅基地納入集體經(jīng)營性建設(shè)用地范疇。

由于對這類行為進(jìn)行監(jiān)管的成本很高，實(shí)際上難以實(shí)施。新一輪改革中，需要明確農(nóng)村宅基地與集體經(jīng)營性建設(shè)用地之間的劃分標(biāo)準(zhǔn)和變更程序，增強(qiáng)改革的系統(tǒng)性、整體性與協(xié)同性。

第三：探索閑置宅基地和閑置農(nóng)房盤活利用的多種模式。可以考慮賦予地方一定的改革自主權(quán)，鼓勵(lì)各地在利用主體、利用機(jī)制方面大膽探索，支持各地根據(jù)自身的區(qū)位特征、資源稟賦、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)等條件，選擇適合本地實(shí)際的利用模式，并給全局性改革提供有益經(jīng)驗(yàn)。

把維護(hù)農(nóng)民權(quán)益作為一條不容觸碰的底線

宅基地和住房是農(nóng)民最重要的財(cái)產(chǎn)，也是農(nóng)民安身立命之本，宅基地制度對于維護(hù)國家穩(wěn)定大局具有基礎(chǔ)性意義。

正是鑒于這一制度的特殊性，中央確定的宅基地制度改革方針一直是“穩(wěn)慎推進(jìn)”。無論宅基地制度怎么改，都要把維護(hù)農(nóng)民權(quán)益作為一條不容觸碰的底線。

所以，改革過程中，應(yīng)注意從以下兩個(gè)方面保障農(nóng)民權(quán)益。

第一，建立宅基地退出和流轉(zhuǎn)的市場定價(jià)機(jī)制。各地的宅基地退出和流轉(zhuǎn)中，大多數(shù)情況下都是由政府進(jìn)行定價(jià)。這一做法的一個(gè)弊端是缺少市場價(jià)格參考，價(jià)格定得無論高低，都不具有無可置疑的正當(dāng)性。只有建立市場化的交易和定價(jià)機(jī)制，農(nóng)戶在宅基地退出和流轉(zhuǎn)中的權(quán)益才能夠得到根本保證。

第二，嚴(yán)格控制村莊搬遷撤并的范圍和程序。在城鄉(xiāng)人口布局大變動、大調(diào)整的情況下，勢必有一部分村莊需要搬遷撤并。這一點(diǎn)無可置疑。但必須注意的是，當(dāng)前需要進(jìn)行搬遷撤并的主要是偏遠(yuǎn)地區(qū)的空心村和小規(guī)模村莊，核心目的是解決公共服務(wù)供給效率問題。地方操作中，不宜隨意擴(kuò)大范圍。在絕大多數(shù)村莊，改革還是要扎扎實(shí)實(shí)地從每一幅宅基地的退出流轉(zhuǎn)做起。