舊模式：以政府評估價補償

年近古稀的彭洚(化名)，在北京市宣武區(qū)牛街附近的平房里居住了幾十年。2005年，她所住的社區(qū)被劃入拆遷范圍，因?qū)ρa償款不滿，她拒絕拆遷。2008年，法院給彭洚下發(fā)了拆遷糾紛裁決。在這份裁決中，根據(jù)政府相關規(guī)定計算出來的“正常”的拆遷補償

金額約30萬元，遠遠低于開發(fā)商之前給出的120萬元的口頭協(xié)議價。

北京市所實行的拆遷補償評估模式，屬于政府指導型模式，其中構成拆遷補償金額的核心元素，為基準地價和基準房價，然后根據(jù)固定的計算公式進行估算。基準地價和基準房價，都是由北京市政府主管部門制定的。

例如，目前北京市基準地價和基準房價的取值，源于北京市國土資源局2001年頒布施行的《北京市房屋拆遷評估規(guī)則(暫行)》，其中土地級別被分為一級到十級，價格最高一級土地的基準地價和基準房價分別為5300~6000元、1000元，其他級別土地的基準價格，在此基礎上依次降低。

彭洚所居房屋的拆遷補償金額，正是在此基礎上估算得出。根據(jù)估算出的總賠償金額，每平方米的補償價為8000多元，該地周邊商品房價格約為1.5萬元/平方米。

新償試：參照市場評估價補償

“其實開發(fā)商也知道估算值太低。”彭洚的代理律師說，實際補償估算價與市場情況嚴重不符，這早已是公認的事實。“幾乎每一戶的補償標準都是不一樣的。”協(xié)議補償，超越評估價，成為補償金額的最終議定方式。補償標準的缺失，使得每一戶的補償金額，都成為一個“不能說的秘密”。

拆遷實際上是一次利益再分配的過程，面臨著各種矛盾，短期內(nèi)難以解決。“計價方式從靜態(tài)到動態(tài)，這只是技術手段的變化。”北京首佳房地產(chǎn)評估有限公司總估價師王世春表示，估價方式的改變，只會適當緩解矛盾，而不會根除矛盾。他認為，這一估價方式仍然面臨一些考驗，例如，在目前這個時點上，按市場價評估的賠償金可能比原有模式的評估價更高一些，“但如果房價下降或出現(xiàn)較大的波動，會出現(xiàn)什么情況呢?”矛盾可能依然存在。

實際上，與市場接軌的拆遷估算模式，早已在其他城市實行，包括上海、重慶、天津等地。

今年4月初，北京市西長安街拆遷首次參照市場評估價給予補償，每平方米的補償基礎價超過了3萬元;4月中旬，隆福寺招貼擬拆遷公示，表示將按市場評估價進行拆遷補償。

|||房屋拆遷補償價應如何評估拆遷補償價格評估中若干問題處理之呼和浩特城市房屋拆遷補償評估暫行教授建議北京引入拆遷補償市場評估成都城市房屋拆遷補償評估管理暫行|||房屋拆遷補京上地建材 抵制政府拆遷入獄8月 索賠300萬鴻源星野蠻拆遷　8住戶艱難索賠動遷公司來了大學生讓居民監(jiān)督“陽光動遷”節(jié)約集約用地的若干法律問題探析

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內(nèi)容審核：羅思章律師

來源：頭條-從政府評估到市場評估，從政府評估到市場評估