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農村宅基地買賣新政策怎樣解讀？,宅基地買賣最新政策:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

發布時間：
2024-09-20 17:51:10
作者：
圣運律師
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農村宅基地買賣新政策怎樣解讀？，一、完善土地征收制度，縮小土地征收范圍，探索制定征收目錄，嚴格界定公共利益用地范圍，完善對被征地農民合理、規范、多元保障機制。政策解讀：國家為了公共利益的需要，可以對土地實行征收或者征用并給予補償。可是現實中

農村宅基地買賣新政策怎樣解讀？,宅基地買賣最新政策:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

一、農村宅基地買賣新政策怎樣解讀？

一、完善土地征收制度，縮小土地征收范圍，探索制定征收目錄，嚴格界定公共利益用地范圍，完善對被征地農民合理、規范、多元保障機制。

政策解讀：國家為了公共利益的需要，可以對土地實行征收或者征用并給予補償。可是現實中，某些地方政府以公共利益為名征用農民集體土地，卻將土地用于房地產開發、企業項目建設等。而在對農民補償方面，國家規定土地補償費和土地安置補助費加起來，不超過土地前三年平均產值的30倍。如果按照農業種糧的用途進行補償，按一畝平均毛收入1000元來算，每畝30倍才3萬元，可被征收后建成樓房，一平米就要賣5000元！

二、建立農村集體經營性建設用地入市制度，賦予農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股權能，明確入市范圍途徑。

政策解讀：近些年，一些地方政府的財政收入很大一部分靠“賣地”，可是土地資源終歸是有限的。有一些城市在擴張過程中需要并入一些周邊的農村，這就是農村集體經營性建設用地入市的需求之一。把類似于村辦企業、工廠等農村集體經營性建設用地建立入市制度，并與國有土地“同權同價”，農民可以利用出讓、租賃、入股等多種方式，實現集體經營性建設用地的保值和增值！

三、改革完善農村宅基地制度，探索進城落戶農民自愿有償退出或轉讓宅基地，改革宅基地審批制度。

政策解讀：

試點宅基地改革，基本原則是一戶一宅，未來針對歷史原因形成的一戶多宅或宅基地閑置，國家可能采取的措施會“很簡單很暴力”——征稅！超過標準、面積過大的宅基地也要征稅！對人均耕地少，二、三產業比較發達的地區，原則上或不再進行單宗分散的宅基地分配，而是通過集中建設農村公寓、農民住宅小區落實一戶一宅。而對于那些在城鎮落戶的農民，他們村里的宅基地可以在“自愿”的前提下，有償退出，由村集體出資購買。河南省已經出臺政策，要求各地市建立農村宅基地退出資金庫，對自愿退出宅基地且不再申請新宅基地的農民，給予一次性經濟補助。

二、農村宅基地買賣新政策有哪些

一、農村宅基地買賣新政策是什么？

第一、鄉村宅基地轉讓有必要在本村成員內進行。也就是說，這兩個人有必要是一個村子的。轉讓給別的村名或許城市戶口，那么轉讓合同無效，假如打官司的話，買方要無償返還宅基地。

第二、宅基地轉讓發生時必須向村團體匯報，取得村團體贊同才行。宅基地所有權是歸于村團體的，村團體有監管的必要，轉讓宅基地村團體當然必須贊同。兩個人一同去村委會認證通往后才能夠！

第三、宅基地轉一方必須有兩處以上的宅基地。農村村民一戶只能申請一處宅基地，有兩處以上的只能是父母去世后，留給兒子的。

第四、購買人必須還是用作宅基地用途，和宅基地上的房屋一起轉讓。者要確保，宅基地不能用于其他工業用途，還是宅基地用途。

二、農村宅基地買賣流程

1、宅基地買賣應經集體即村民委員會書面同意；

2、如系共有房屋，必須征得其他共有人同意；

3、應提交戶口簿、居民身份證及土地證、房產證等相關材料的原件；

4、應到產權登記部門查看房屋產權是否存在瑕疵：如是否存在抵押等擔保、是否有人民法院采取查封等財產保全措施；

5、應訂立書面買賣合同、并辦理審批、過戶等手續。宅基地買賣合同應由相關職能部門審批，并辦理“宅基地證”或“集體土地使用證”的過戶更名手續；還應到房產管理部門依法辦理“房產證”的過戶更名手續。

三、如何規避農村宅基地買賣糾紛

（一）規避農村宅基地買賣的風險最好辦法，就是辦理房產證，如果原有房產證的就辦理合法的過戶手續。

（二）辦理農村宅基地房產證，需要準備如下資料：根據《房屋登記辦法》的規定，因合法建造房屋申請房屋所有權初始登記的，應當提交下列材料：

1、登記申請書；

2、申請人的身份證明；

3、宅基地使用權證明或者集體所有建設用地使用權證明；

4、申請登記房屋符合城鄉規劃的證明；

5、房屋測繪報告或者村民住房平面圖；

6、其他必要材料。

申請村民住房所有權初始登記的，還應當提交申請人屬于房屋所在地農村集體經濟組織成員的證明。所以，想要辦理農村房產證的，首先需要準備好以上的材料。對于材料不是很清楚的，可以去當地房屋管理部門簡單咨詢一下。

三、宅基地買賣最新政策

一、宅基地買賣最新政策

（一）農村宅基地買賣需進行權利（使用權）主體變更登記：

1、《宅基地使用證》和《集體土地建設用地使用證》是農民合法取得宅基地使用權的重要憑據，如果宅基地房屋通過買賣轉移宅基地使用權（使用權主體發生變化），應當依照規定進行審查、批準，完成權利主體的變更登記；

2、需要注意的是宅基地房屋買賣，除了要到房屋管理部門辦理產權過戶登記手續，還要進行宅基地使用權的主體變更。如果不進行宅基地使用權的變更，房屋根本就沒有發生轉移。

（二）宅基地購買者的資格有限制：

1、宅基地使用權主體應是該農業集體經濟組織成員，或與成員有直系親屬等身份或其他規定的身份。因經濟發展、人口流動等，原使用權人不再使用宅基地，依法可以轉讓，但宅基地使用權的購買者（受讓主體），有資格限制；

2、宅基地使用權只可在本集體經濟組織內部自由轉讓，如果轉讓給城市居民或其他農業集體經濟組織成員，將不符合法定的條件。解決方法：轉讓時，購買者已經將戶口遷入本鄉或本村，成為本集體經濟組織內部成員。

（三）轉讓后原則：一戶一宅：

《土地管理法》明確規定，宅基地遵守一戶一宅的標準。雙方進行宅基地買賣是，應該滿足這個標準的限制。

（四）宅基地買賣的注意事項是什么？

1、農村宅基地使用權的概念：

農村宅基地使用權是指農民為建自有房屋對集體土地所享有的占有、使用的權利。其權利主體是農村集體經濟組織的成員，具有身份屬性，其在一定程度上有福利性質。

2、農村宅基地使用權的轉讓：

1、從受讓的主體上，可以分為向本集體經濟組織成員和非本集體經濟組織成員轉讓。如果受讓方也是本集體經濟組織成員，經過集體經濟組織同意，則應當認定買賣行為有效；

2、根據《憲法》第十條，宅基地屬于集體所有，其所有權屬于集體，而農民作為經濟組織的成員，対于宅基地擁有的是用益物權，即使用和收益的權利，其處分宅基地使用權的行為屬于無權處分；

3、根據《民法典》，無處分權人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效；

4、所以，如果事后經過農村集體組織同意，應當認定合同有效；

5、反之，則應認定其合同無效。也就是說，對于此種情況，取得農村集體經濟組織的同意，以及進行登記是轉讓有效的前提；

6、向本集體經濟組織成員以外的人轉讓農村宅基地使用權的行為是無效的；

7、理由是《憲法》第十條，宅基地屬于集體所有，《土地管理法》第六十三條農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。且宅基地使用權具有人身屬性，非本集體經濟組織成員無法取得；

8、然而，在現實當中轉讓農村宅基地使用權的形式主要表現為農村居民對其在宅基地上建造的自有房屋進行轉讓，根據《民法典》私人對其合法的收入、房屋、生活用品、生產工具、原材料等不動產和動產享有所有權；

9、農村居民在宅基地上建造的房屋屬于農民個人所有，這一點不存在爭議；

10、在這種情況下，如果受讓方是本集體經濟組織的成員，則其有效無效的區分與前述情形一樣。

二、上海宅基地買賣最新政策法規是什么

農村宅基地上的房屋可以登記為企業住所。在郊野鄉村經營一處“世外桃源”，是不少城里人所向往的，然而以往上海農村宅基地上的房屋只能開農家樂，不允許作為企業住所，相關企業因此無法登記注冊。上海市工商局昨天對外發布的《上海市企業住所登記管理辦法》(以下簡稱《辦法》)卻打開了條大口子，規定經利害關系人同意并由村委會出具證明文件，在不改變原有使用性質的前提下，農村宅基地上的房屋可以登記為企業住所。“以前政策限制，只能注冊為個體戶，后來為給員工交社保，只能跑到附近的開發區再注冊一個公司。”崇明聚銀莊園度假村總經理沈國興坦言過去為企業住所的問題“折騰”了好多次，他表示政策放開后，打算把新公司遷回農村宅基地，還打算把自己的小微企業包裝上市。上海農村宅基地新政策:解禁的除了農村宅基地上的房屋，還有居民小區里的會所，如果其未曾規劃用途，或者要改變規劃用途使用的，《辦法》規定應當經物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，并由業主委員會出具證明文件，就可作為企業住所。這條口子開后，一些居民小區會所經過必要的程序，就能名正言順地吸引企業注冊入駐，以更豐富的經營業態為小區居民服務。上海購買宅基地房子需注意什么?國家規定宅基地房屋不可隨意轉讓，出售的。宅基地房屋只可以轉讓給本村的村民，而且必須辦理相關土地證證件的更名，及移交手續。否則一切買賣無效。因為宅基地不屬于個人財產。在大陸法系物權體系上，宅基地使用權歸屬用益物權。一般而言，用益物權具有財產的性質，應允許流轉、繼承。但宅基地使用權是特殊的用益物權，是一項“特殊的財產”，其特殊性表現為：

第一，宅基地使用權的取得具有無償性。從我國現有的法律規定來看，農民取得宅基地使用權除交納數量極少的稅費外，無需交納其他費用，原則上是無償取得。

第二，宅基地使用權具有人身依附性。根據土地管理法的規定，宅基地使用權與集體經濟組織的成員資格密切相關，一經設定即具有極強的人身依附性，禁止流轉。

第三，宅基地使用權在功能上具有福利性。宅基地使用權為保障農民“居者有其房”而設立，具有社會保障職能。上海市規定農村宅基地和農村房屋拆遷是分開補償的，在上海購買宅基地要注意宅基地只能轉讓給本村的村民，是不可以隨意轉讓和出售的。在進行宅基地買賣時必須要有相關的證件和手續，沒有證件和手續的交易是無效的。

三、最新北京一手房買賣政策

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四、上海宅基地買賣政策有什么具體規定

建立土地承包經營權登記簿。縣級土地承包管理部門要在現有土地承包檔案、權證的基礎上，結合經依法確認的承包地塊、面積和空間位置等登記信息，依據《農村土地承包經營權證管理辦法》建立土地承包經營權登記簿。有條件的地方，農村土地承包管理部門可以根據國土資源部門提供的基本農田有關信息，將基本農田落實到戶并標注到土地承包經營權登記簿和證書上。