一、未批先用、越權(quán)批地、擅自下放土地審批權(quán)

現(xiàn)行99年的《土地管理法》與86年的《土地管理法》相比，最突出的變化之一就是上收了土地征收的審批權(quán)，取消省級(jí)以下(不含省級(jí))人民政府的土地征收審批權(quán)。現(xiàn)行《土地管理法》的45條規(guī)定，對(duì)基本農(nóng)田、基本農(nóng)田以外的耕地超過(guò)35公頃，其他土地超過(guò)70公頃的土地進(jìn)行征收的，由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，征收其他土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，并報(bào)國(guó)務(wù)院備案。但許多地方政府經(jīng)常對(duì)耕地化整為零、未批先用、邊報(bào)邊用、越權(quán)批地以及出臺(tái)地方法規(guī)違反土地管理法的規(guī)定下放土地審批權(quán)等。

二、規(guī)避審批權(quán)，以租代征

以租代征也是地方政府想出的繞開(kāi)征地審批和計(jì)劃控制障礙的“高招”。所謂的“以租代征”就是地方政府直接或者默許企業(yè)和村集體組織簽訂土地租賃合同，以租賃的形式占用、使用集體土地。這種租賃合同的特點(diǎn)就是租賃期限往往約定為“永久使用”“永久租賃”等，且租賃費(fèi)用一次性交付。被租賃的土地往往被用來(lái)作為建設(shè)用地使用，建造商品房、工業(yè)園區(qū)、工廠等等。表面上看，租賃只是土地使用權(quán)的暫時(shí)流轉(zhuǎn)，不發(fā)生土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，所以無(wú)需辦理土地征收審批手續(xù)，但因?yàn)樽赓U合同是長(zhǎng)期的，所以實(shí)質(zhì)就是一種征收行為，是以合法手段掩蓋非法目的的典型違法代表。

三、土地供用方式違法

建設(shè)用地的供應(yīng)方式主要有兩種，劃撥和出讓。一般對(duì)于國(guó)家機(jī)關(guān)、公益事業(yè)、軍隊(duì)用地等采用劃撥方式。對(duì)于經(jīng)營(yíng)性用地法律規(guī)定要采用公開(kāi)的招牌掛方式出讓。根據(jù)國(guó)土資源部與監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于繼續(xù)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》的規(guī)定，從31日起，經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)禁止采取協(xié)議轉(zhuǎn)讓必須采用招標(biāo)拍賣掛牌出讓方式。但實(shí)際中，許多地方政府繼續(xù)采用協(xié)議方式出讓土地或者弄虛作假、倒簽時(shí)間等規(guī)避這一規(guī)定。

四、擅自改變土地用途

在項(xiàng)目建設(shè)中，擅自改變土地用途也是常見(jiàn)的違法行為。根據(jù)《土地管理法》規(guī)定規(guī)定，依法改變土地權(quán)屬和用途的，應(yīng)當(dāng)辦理土地變更登記手續(xù)。但在實(shí)際案件中，擅自改變土地性質(zhì)現(xiàn)象比較常見(jiàn)。

五、非法圈地，違規(guī)設(shè)立各類開(kāi)發(fā)區(qū)、園區(qū)、大學(xué)城等

近幾年，開(kāi)發(fā)區(qū)已經(jīng)成為圈地運(yùn)動(dòng)的代名詞，各地地方政府圈地建設(shè)什么所謂的工業(yè)園、創(chuàng)業(yè)園、大學(xué)城，名目繁多，只叫人眼花繚亂。這些開(kāi)發(fā)區(qū)大都是建設(shè)在集體土地上，所以征收價(jià)格非常低。這些違法、違規(guī)建立的開(kāi)發(fā)區(qū)成為地方政府招商引資、建設(shè)政績(jī)工程、增加財(cái)政收入甚至是權(quán)錢(qián)交易的工具。這些違規(guī)違法行為的背后就是被征地農(nóng)民失去家園、流移失所、成為無(wú)家、無(wú)工作、無(wú)社保的“三無(wú)”人員。

六、集體土地非法入市

根據(jù)土地管理法的規(guī)定，集體土地是不能直接進(jìn)入土地交易市場(chǎng)的。雖然，根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》的規(guī)定，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以在農(nóng)戶之間進(jìn)行流轉(zhuǎn)，但這樣的流轉(zhuǎn)是有條件的，必須是不改變土地用途及性質(zhì)的情況下，具備農(nóng)村生產(chǎn)能力的農(nóng)戶之間流轉(zhuǎn)，萬(wàn)萬(wàn)不允許將集體土地直接入市進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的。但實(shí)際中，地方政府往往打著“舊城改造”“撤村建居”“新農(nóng)村建設(shè)”等旗號(hào)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以聯(lián)建、參建等方式變相的進(jìn)行土地使用權(quán)的非法交易。所開(kāi)發(fā)的房屋一小部分用于安置村民，絕大部門(mén)上市交易，造就了全國(guó)大規(guī)模的所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”。這樣的行為不僅違反了土地用途管制制度，規(guī)避了土地征用程序。

針對(duì)這些違法行為，廣大被拆遷人可以采取相應(yīng)的法律措施進(jìn)行維權(quán)，必要時(shí)請(qǐng)求律師幫助。

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內(nèi)容審核：趙明媛律師

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