圖源：《廣州市城中村改造專項規劃（2021—2035年）》

本報（chinatimes.net.cn）記者梁寶欣 李貝貝 廣州報道

全國首個專門針對城中村改造的地方性法規條例出臺！

廣州市人大常委會3月30日發布公告稱，《廣州市城中村改造條例》（以下簡稱《條例》）已經廣州市十六屆人大常委會第二十二會議通過，將于2024年5月1日起施行。據了解，該條例共有39條規定，對城中村改造目標、改造方式、補償安置方案、土地征收、糾紛解決等方面進行了規范。

以公共利益為導向

城中村，是指位于城鎮開發邊界范圍內失去或者基本失去耕地，實行村民自治和農村集體所有制的建成區域，以及集體土地已征為國有、已完成撤村改制，但原農村集體經濟組織繼受單位及原村民保留使用的低效建設用地范圍內的建成區域。

《條例》指出，城中村改造的具體范圍由廣州市人民政府根據國民經濟和社會發展規劃、國土空間規劃劃定并向社會公布。

而據今年1月經廣州市規劃委員會、廣州市政府常務會、廣州市委常委會會議審議通過后，獲廣州市人民政府批準的《廣州市城中村改造專項規劃（2021—2035年）》指出，至2035年，廣州擬推進272條城中村（行政村）改造，涉及289個項目，涉及改造范圍共計約155平方公里，戶籍人口約118萬，常住人口約515萬，占廣州全市常住人口約28%。

值得一提的是，《條例》第一條就明確指出，制定條例的目的是為了滿足公共利益需要，推進和規范城中村改造。這也意味著，廣州未來的城中村改造，主要將會體現在以公共利益為導向的新模式中。

據記者了解，過去廣州城中村改造以市場化主導，即由村集體公開招標選定合作開發商對舊村進行整體拆除重建。廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也曾指出，“市場主導，房價買單”模式下房地產化、改造進度慢（漫天要價，廣州270多個村，只完成了不到10個村的改造），且導致規劃指標被突破，公建配套落不下去，市場挑肥揀瘦，城市發展嚴重不均衡，新市民融入不了城市，居住困難。

那在以公共利益為導向的新模式下，城中村改造的資金從哪來？

《條例》指出，市、區人民政府應當制定本行政區域內城中村改造資金平衡方案，統籌區域內改造資金安排。具體資金來源包括：城中村改造專項借款、專項貸款；政府專項債券等政府財政資金；公司信用類債券、基金等社會資金；國家有關城中村改造項目的專項補助；其他符合規定的資金。

《條例》還特別指出，專項借款、專項貸款等資金實行專款專用、封閉管理。市人民政府應當支持銀行業金融機構優化城中村改造金融產品和服務創新。

此外，《條例》還規定，城中村改造項目按規定享受行政事業性收費減免和政府性基金支持，相關納稅人按規定享受稅收優惠政策。市住房城鄉建設行政主管部門應當會同財政、稅務等行政管理部門編制城中村改造項目按規定享受的減免等優惠政策清單并及時公開。

對村民和非村民的補償進行了區分

據記者了解，《條例》出臺的背景是，2023年4月28日召開的中共中央政治局會議提出，要在超大特大城市積極穩步推進城中村改造。2023年6月，廣州市人民政府向廣州市人大常委會建議將制定《廣州市城中村改造條例》列入《廣州市人大常委會2023年立法工作計劃》。

2023年11月22日，廣東省廣州市人大常委會發布《廣州市城中村改造條例（草案修改稿·征求意稿）》，向社會各界公開征求意見。

據《華夏時報》記者觀察，《條例》對比去年11月征求意見稿存在不少變化，如對村民和非村民的補償進行了區分、提高對留守戶的法院強制執行效率等。

在“對村民和非村民的補償進行了區分”方面，刪去了原有的“征收集體土地涉及非村民合法產權住宅的，應當對其予以補償”，并在《條例》中作出了兩方面的規范：一是明確村民住宅征收補償安置的具體方式。《條例》規定，村民住宅補償安置采取復建安置、產權調換、貨幣補償等方式。

二是明確非村民房屋的征收程序。《條例》規定，征收集體土地涉及非村民房屋的，應當充分聽取意見并對其合法權益予以合理補償；針對不同意見，應當認真研究論證并以適當方式及時反饋處理意見。具體補償方式和標準由區人民政府擬定并報市人民政府批準同意。

對此，李宇嘉向記者指出，這意味著對非村民，可能不會給予回遷補償，這是由于非村民非社員購買小產權房本身就是不合法的。

“同時，也能降低回遷安置的規模，騰出更多的空間給保障房、水電管氣路、歷史建筑保護。但也要尊重歷史、尊重現實，即長期以來，非村民購買小產權房，也有普遍存在、政府監管不到位的問題，因此對于合法的非村民購置，也會給予補償，但補償標準會降低。”李宇嘉說道。

另外，值得注意的是，此前，條例征求意見稿規定，征地補償安置方案應當經改造項目所在村農村集體經濟組織三分之二以上成員和三分之二以上村民同意的規定，不過這一規定在正式公布的《條例》中被刪除。

而《條例》規定，拆除新建類城中村改造項目啟動之前，區人民政府應當組織開展改造意愿征詢，經改造項目所在村的農村集體經濟組織三分之二以上成員和三分之二以上十八周歲以上村民同意后，納入城中村改造年度計劃并啟動改造。

對此，李宇嘉擔心，改造方案2/3通過即可啟動，補償方案沒有這一規定，實踐過程中能否行得通。

在提高對留守戶的法院強制執行效率方面，《條例》提出，被征收土地的所有權人、使用權人未按照征地補償安置協議交出土地，經催告后仍不履行的，或者在征地補償安置決定規定的期限屆滿后不交出土地的，由區人民政府作出責令交出土地的決定；拒不交出土地的，申請人民法院按照國家有關規定強制執行。人民法院強制執行時，區人民政府應當予以支持協助。

李宇嘉指出，原來規定是，“法院裁定準予執行的，由區人民政府依照法律和國家有關規定執行”，按這樣的規定，可能導致裁決是一回事，執行是一回事。《條例》明確提出了“區人民政府支持協助法院強制執行”，即解決法院裁決了但無法執行，導致留守戶阻礙征收的問題。也就是，不服從補償方案、不交地的，在依法保障合法權益后，在規定期限屆滿后，可強制執行。

“‘人民政府+法院’將裁決和執行落到位，但能否落地，也要看隨后的案例能否按照這個流程做得通。案例做通了，形成了市場一致預期，也就能給留守戶以威懾。”李宇嘉說。

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內容審核：王學棉律師

來源：頭條-全國首個城中村改造立法 廣州先行：拔出“釘子戶”可由“人民政府+法院”雙保險保障執行，