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安置房如何計算土地增值稅,安置房土地增值稅:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

發布時間：
2024-08-02 20:16:08
作者：
圣運律師
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安置房如何計算土地增值稅，國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知國稅函［2010］220號六、關于拆遷安置土地增值稅計算問題（一）房地產企業用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務總局關于房地產開發企業土地

安置房如何計算土地增值稅,安置房土地增值稅:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

一、安置房如何計算土地增值稅

國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知國稅函［2010］220號六、關于拆遷安置土地增值稅計算問題（一）房地產企業用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發［2006］187號）第三條第（一）款規定確認收入，同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費。

房地產開發企業支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產開發企業的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。

開發企業采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發建造的，房屋價值按國稅發［2006］187號第三條第（一）款的規定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。

貨幣安置拆遷的，房地產開發企業憑合法有效憑據計入拆遷補償費。

一、企業改制土地增值稅減免政策

（一）普通標準住宅免稅。納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過稅法規定的扣除項目金額之和20％的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額之和20％的，應就其全部增值額按規定計稅。普通住宅標準可按照《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知》（國辦發［2005］第026號）第五條規定掌握。

（二）國家依法征用、收回的房地產免稅。因國家建設需要依法征用、收回的房地產，是指因城市實施規劃、國家建設的需要而被政府批準征用的房產或收回的土地使用權。因城市實施規劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產的，比照本規定免征土地增值稅。

（三）開征時限之前免稅規定。稅法規定，房地產開發企業轉讓新建房，1994年1月1日以前已簽訂的房地產轉讓合同，不論其房地產在何時轉讓，均免征土地增值稅。

（四）個人住房免稅。個人之間互換自有居住用房地產的，經當地稅務機關核實，可以免征土地增值稅。對居民個人擁有的普通住宅，在其轉讓時暫免征收土地增值稅。個人因工作調動或改善居住條件而轉讓原自用非普通住房，經向稅務機關申報核準，凡居住滿5年或5年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅。居住未滿3年的，按規定計征土地增值稅。

（五）企業特殊經營行為免稅。稅法規定，對于以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅。但所投資、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的，自2006年3月2日起，停止享受上述免稅政策。

對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，應征收土地增值稅。在企業兼并中，對被兼并企業將房地產轉讓到兼并企業中的，暫免征收土地增值稅。

二、土地增值稅預繳有什么規定

按照《土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字〔1995〕6號）第十六條規定，“納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少補。”

預征是按預售收入乘以預征率計算，預征率由各省、自治區、直轄市地方稅務局根據當地情況核定。按照目前房地產稅收政策，開發商需繳營業稅、土地增值稅等。

土地增值稅簡單理解就是開發一個項目獲得的利潤部分，這部分利潤將按一定比例繳稅。

二、安置房增值稅

法律分析：安置房繳納增值稅：

1、購房成交價格中相當于拆遷補償款的部分免征契稅，成交價格超過拆遷補償款的，對超過部分征收契稅。應納稅額計算公式為：應納稅額=(計稅價格-被拆房屋拆遷補償款)×稅率。房屋拆遷契稅優惠政策的適用對象，包括被拆遷房屋的所有權人，或共有權人以及領取拆遷補償款的被拆遷公有住房的承租人。

2、應納稅在減去以上減免部分外，按商品房交易計算和繳納稅費。賣方應繳納稅費主要有：稅務部門向賣方征收交易所產生的差價獲得的收入為計稅基數。各類稅收共有8種，包括：增值稅、個人所得稅、土地增值稅、印花稅、城建稅、教育附加稅、地方附加稅、契稅。其中，增值稅、城建稅、教育附加、地方教育附加稅，合計稅率為5.55%;對居民個人轉讓普通住宅的，暫免征收土地增值稅;印花稅為房屋買賣成交價的0.15‰;個人所得稅的計稅依據為以轉讓財產的收入額減除財產原值和合理費用后的余額為應納稅所得額，稅率為20%;普通住宅的契稅為2%，高檔商品房契稅為4%。

法律依據：《中華人民共和國增值稅暫行條例》第一條在中華人民共和國境內銷售貨物或者加工、修理修配勞務（以下簡稱勞務），銷售服務、無形資產、不動產以及進口貨物的單位和個人，為增值稅的納稅人，應當依照本條例繳納增值稅。

三、安置房土地增值稅

法律主觀：

土地增值稅征收范圍1、一般情況下，土地增值稅會對“轉讓”國有土地使用權的行為進行征稅，而“出讓”國有土地使用權的情況不需要征收土地增值稅；2、土地增值稅既對轉讓國有土地使用權的行為征稅，也對轉讓地上建筑物及其它附著物產權的行為征稅。3、土地增值稅只對“有償轉讓”的房地產征稅，對以“繼承、贈與”等方式無償轉讓的房地產，不予征稅。不予征收土地增值稅的行為主要包括兩種：①房產所有人、土地使用人將房產、土地使用權贈與“直系親屬或者承擔直接贍養義務人”。②房產所有人、土地使用人通過中國境內非營利的社會團體、國家機關將房屋產權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業。土地增值稅計算方法：土地增值稅應納稅額＝[轉讓收入-評估價格-與轉讓房地產有關的稅金]×適用稅率。相關規定：①評估價格是由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格；②與轉讓房地產有關的稅金指營業稅、城建稅、教育費附加等；③評估費可扣除。在計算土地增值稅的時候，由政府批準設立的房地產評估機構評估發生的評估費可以扣除；但個人隱瞞、虛報房地產成交價格進行評估的，評估費用扣除不被允許；④若是已經繳納完契稅，那么在計算土地增值稅時不允許扣除。

法律客觀：

土地增值稅清算鑒證業務準則第四十條稅務師事務所應按照稅法規定審核清算項目的收入總額、扣除項目的金額，并確認其增值額及適用稅率，正確計算應繳稅款。審核程序通常包括：(一)審核清算項目的收入總額是否符合稅收規定，計算是否正確。(二)審核清算項目的扣除金額及其增值額是否符合稅收規定，計算是否正確。1.如果企業有多個開發項目，審核收入與扣除項目金額是否屬于同一項目;2.如果同一個項目既有普通住宅，又有非普通住宅，審核其收入額與扣除項目金額是否分開核算;3.對于同一清算項目，一段時間免稅、一段時間征稅的，應當特別關注收入的實現時間及其扣除項目的配比。(三)審核增值額與扣除項目之比的計算是否正確，并確認土地增值稅的適用稅率。(四)審核并確認清算項目當期土地增值稅應納稅額及應補或應退稅額。