中國經濟時報消息：2003年12月3日，建設部頒布了《房屋拆遷評估指導意見》。意見規定，拆遷估價應按房屋所處地段的市場價進行評估，主管部門每年要隨行就市公布新的基準地價。但事實上，近期記者在北京調查發現，一些地方仍在按照2001年北京市國土房管局對外公布的“住宅房屋拆遷基準地價和基準房價表”進行評估。商品房價格不斷上漲，拆遷評估補償價卻仍按照三年前的舊基數。拆遷補償價格出現舊“級”不符合現實房價，專家呼吁應盡快調整。

拆遷補償評估仍用舊數據

杜柏田居住在北京海淀區中關村大街。“根據2004年4月23日北京市國土和房管局對外公布的‘北京市2003年下半年新建商品住房買賣指導價格’來看，我們這里的商品房平均價格已經高達8907元/平方米，位居全市各區域的第5位，甚至超過了包括東單、王府井在內的東城區東北二環內的商品房平均價格(8823元/平方米)。”杜柏田告訴記者，但是，目前該地區拆遷補償市場評估價格絕大部分為2001年北京市國土房管局對外公布的“住宅房屋拆遷基準地價和基準房價表”中的4級(即2400-3600元/平方米)，只有少部分拆遷戶評估為3級(即3500-4500元/平方米)。杜柏田的鄰居們向記者表示，中關村地區的地價、房價近幾年上漲很快，但拆遷補償評估的級別仍然用2001年的舊數據，對該地區的拆遷戶來說，是不公平的。

據記者了解，這種情況在北京不止中關村，朝陽區亞運村地區商品房平均價格為7510元/平方米，與崇文區前門東花市區域商品房均價相當(7519元/平方米)，但兩地拆遷評估土地級別范圍大部分拆遷戶為4級和5級(1500-2500元/平方米)，3級只占很少的住戶。

中關村大街一位姓劉的拆遷戶向記者表示，北京的地價和房價較三年前上漲了不少，2001年制定的拆遷補償評估價格顯然早已不適應拆遷工作需要，也不符合市場行情。最重要的：2001年制定的住宅房屋拆遷基準地價和基準房價最高才6000元，與現在北京的地價和房價根本沒法比，當時的太低，現在的太高。

更何況中關村現在的地位，在整個北京屬于三大黃金地點之一，區域級別也早不應該是4級，而應該向2、3級靠近。這樣算來，不同級別中拆遷戶所得的補償價格差別在上千元。

拆遷評估中真正市場化很少

根據建設部去年底頒布的《房屋拆遷評估指導意見》，房屋拆遷補償價=基準地價×K+基準房價?×被拆遷房屋建筑面積+被拆遷房屋重置成新價。基準地價是指在一定時間和一定區域內，普通住宅商品房的樓面地價平均水平;而基準房價是指在一定時間和一定區域內，普通住宅商品房平均建設綜合成本價和被拆遷房屋平均重置成新價的差額。對住宅房屋拆遷的基準地價、基準房價和土地級別范圍，由市國土資源和房屋管理局制定并定期公布。“K”為容積率修正系數，它可根據現狀容積率和規劃容積率的關聯圖表而查出。平房容積率按照0.7計算，地上二層及二層以上樓房容積率按照1計算。

記者了解到，北京市現在的一些拆遷區域，并沒有按照市國土資源和房屋管理局公布的最新價格進行補償，很多都在按照三年前的舊數據進行補償。西單牛肉灣胡同所在地要被改建為西單商業區。2002年9月14日，那里的拆遷戶第一次收到一個簡單的補償公式：補償金額=7600元/平方米×原房建筑面積+重置成新價。7600元/平方米從何而來?當時一位姓陳的拆遷戶找到評估公司，評估師給了她一個公式：基準地價×K容積率修正系數+基準房價。基準地價和房價依據北京市國土資源和房屋管理局2001年制定的《住宅房屋拆遷基準地價和基準房價表》，該標準按區位將土地分為10級，西單地段寸土寸金，“所以地價和房價都取了一級地段中的最高價：6000元和1000元，這已經是北京市最高的價格。但實質上，當時西單的房價每平方米已經高達近萬元。因為不滿拆遷補償評估價格，到去年年底，牛肉灣胡同的樓房里仍有好幾戶居民沒搬。而目前正在進行拆遷的海淀區中關村大街，拆遷補償價格評估也同樣按照2001年的拆遷補償評估價格。

國家行政學院法學部教授楊小君表示，在拆遷補償價格這個問題上，現實情況中很多都不是按照市場價格在進行。例如，城市房屋的拆遷補償大致由三部分構成：首先是按土地級別補償部分，從市中心向外逐層遞減，一般占補償總額40%以上;其次為房屋重置費用，也是按照土地級別從高到低遞減，占補償總額的30%左右;最后按磚混、磚木等不同房屋結構補償，這部分是按照市場價進行的。也就是說，在房屋拆遷補償中，完全按市場評估的部分僅占很小的比例，而占絕大部分的(70%)都由政府公布。問題在于：三年前制定的地價標準是否能反映現行的市場價值?拆遷戶認為，政府標準不改，拆遷評估的標尺也不會變。拆遷評估中運用低的價格參數，拆遷戶的利益都沒有保障。

調整拆遷補償級別刻不容緩

“現在，雖然政府有關部門規定拆遷補償應該按照市場價格進行補償，但實質上，真正拆遷過程中一些拆遷方并未按照政府的規定進行補償。”知名房地產律師居永和告訴記者，2001年的“住宅房屋拆遷基準地價和基準房價表”仍是很多拆遷方依據的拆遷補償評估標準，自己手頭代理的案件也證明了這一事實。而正在經歷拆遷的拆遷戶杜柏田，在對北京市新建商品住房買賣價格和房屋拆遷補償評估級別進行研究后發現，自己得到的補償遠離商品房的平均售價。杜柏田表示，房屋是人們賴以生活的最重要的生活資料，現在，拆遷戶不是自愿離開舊房，而是被迫搬遷。

在記者采訪過程中，被拆遷戶和業界專家呼吁，現在一些拆遷方正在執行的拆遷補償區位級別是2001年制定的，三年來地區房價已經發生很大變化。中關村、CBD、亞運村等區域商品房價迅速上漲，已經超過不少市中心位置。拆遷補償仍按三年前級別進行，屬于嚴重“級”不符實，調整拆遷補償級別刻不容緩。

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來源：臨律-拆遷補償評估級不符實，拆遷補償評估級不符實