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《上海市舊住房綜合改造管理辦法》是對(duì)予以保留、建筑結(jié)構(gòu)較好建筑標(biāo)準(zhǔn)低的住房進(jìn)行改造,自2020年3月15日起施行有效期至2024年12月31日:今日土地拆遷,征收政策轉(zhuǎn)載

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    2024-07-11 16:51:57
  • 作者:

    圣運(yùn)律師
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《上海市舊住房綜合改造管理辦法》是對(duì)予以保留、建筑結(jié)構(gòu)較好建筑標(biāo)準(zhǔn)低的住房進(jìn)行改造,自2020年3月15日起施行有效期至2024年12月31日,  關(guān)于印發(fā)《上海市舊住房綜合改造管理辦法》的通知  滬房規(guī)范〔2020〕2號(hào)  各區(qū)住房保障房

《上海市舊住房綜合改造管理辦法》是對(duì)予以保留、建筑結(jié)構(gòu)較好建筑標(biāo)準(zhǔn)低的住房進(jìn)行改造,自2020年3月15日起施行有效期至2024年12月31日:今日土地拆遷,征收政策轉(zhuǎn)載

  關(guān)于印發(fā)《上海市舊住房綜合改造管理辦法》的通知

  滬房規(guī)范〔2020〕2號(hào)

  各區(qū)住房保障房屋管理局、規(guī)劃資源局,各相關(guān)單位:經(jīng)市政府同意,現(xiàn)將《上海市舊住房綜合改造管理辦法》印發(fā)給你們,自2020年3月15日起施行。

  市房屋管理局

  市規(guī)劃和自然資源局

  2020年2月11日

  上海市舊住房綜合改造管理辦法

  第一章總則

  第一條(目的和依據(jù))

  為推進(jìn)本市舊住房綜合改造工作,進(jìn)一步改善市民居住條件,提高居住環(huán)境質(zhì)量,根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定,制訂《上海市舊住房綜合改造管理辦法》。

  第二條(定義)

  上海市舊住房綜合改造,是指對(duì)城市規(guī)劃予以保留、建筑結(jié)構(gòu)較好、但建筑標(biāo)準(zhǔn)較低的住房進(jìn)行綜合改造并完善配套設(shè)施的行為。

  第三條(適用范圍)

  《上海市舊住房綜合改造管理辦法》適用于本市行政區(qū)域范圍內(nèi)城鎮(zhèn)舊住房綜合改造及其管理。本市優(yōu)秀歷史建筑和依法確定的不可移動(dòng)文物及其保護(hù)范圍、建設(shè)控制范圍內(nèi)的改造,按照相關(guān)法規(guī)執(zhí)行。對(duì)拆除重建、已經(jīng)成套住房加層的舊住房改造,另行制定相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

  第四條(改造原則)

  上海市舊住房綜合改造應(yīng)當(dāng)遵循“業(yè)主(公房承租人)自愿、政府扶持、因地制宜、分類改造”的原則。

  第五條(改造內(nèi)容)

  上海市舊住房綜合改造內(nèi)容包括:

  (一)將廚衛(wèi)不獨(dú)用的舊住房,通過改造使其能夠獨(dú)用成套的成套率改造;

  (二)涉及面積及部分承重結(jié)構(gòu)變動(dòng)的成套舊住房改造。舊住房綜合改造實(shí)施中,可以根據(jù)《上海市舊住房綜合改造管理辦法》規(guī)定的規(guī)劃技術(shù)要求,增加居住小區(qū)停車場(chǎng)(庫(kù))、物業(yè)管理用房、小區(qū)公共配套設(shè)施等內(nèi)容。

  第六條(管理機(jī)構(gòu))

  上海市房屋管理局是本市實(shí)施舊住房綜合改造的管理部門。區(qū)房屋管理部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)舊住房綜合改造項(xiàng)目實(shí)施的具體管理。市規(guī)劃資源局是本市舊住房綜合改造的規(guī)劃管理部門。區(qū)規(guī)劃資源管理部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)舊住房綜合改造項(xiàng)目實(shí)施的規(guī)劃管理。各區(qū)政府統(tǒng)籌協(xié)調(diào)推進(jìn)本行政區(qū)域范圍內(nèi)的舊住房綜合改造工作。第二章改造程序

  第七條(計(jì)劃立項(xiàng))

  區(qū)房屋管理部門綜合公有住房產(chǎn)權(quán)單位或者業(yè)主委員會(huì)提出的改造申請(qǐng)后,編制本轄區(qū)內(nèi)改造實(shí)施計(jì)劃,并報(bào)市房屋管理局列入全市舊住房綜合改造年度項(xiàng)目計(jì)劃。

  第八條(征詢意見和委托改造)

  改造實(shí)施計(jì)劃編制后,區(qū)房屋管理部門應(yīng)當(dāng)告知公有房屋產(chǎn)權(quán)單位或者業(yè)主委員會(huì),由公房產(chǎn)權(quán)單位或者業(yè)主委員會(huì)征求全體公房承租人或者業(yè)主的意見。在征得三分之二以上公房承租人或者業(yè)主同意后,公房產(chǎn)權(quán)單位或者業(yè)主委員會(huì)可以委托建設(shè)單位具體實(shí)施有關(guān)改造工作。

  第九條(編制改造項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案)

  建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向區(qū)規(guī)劃資源管理部門申請(qǐng)核提規(guī)劃設(shè)計(jì)要求,并按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求和消防、環(huán)保、衛(wèi)生、民防等其他有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),編制改造項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。改造項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案應(yīng)當(dāng)明確改造項(xiàng)目的范圍、建筑改造和環(huán)境改造內(nèi)容、相關(guān)技術(shù)指標(biāo)等。

  第十條(編制改造實(shí)施方案)

  建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依據(jù)綜合改造項(xiàng)目計(jì)劃、改造項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案,編制該項(xiàng)目的綜合改造實(shí)施方案。實(shí)施方案應(yīng)當(dāng)包括主要改造內(nèi)容、改造資金的承擔(dān)方式等。

  第十一條(聽取意見和簽訂協(xié)議)

  建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將改造項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案和綜合改造實(shí)施方案在改造項(xiàng)目范圍內(nèi)進(jìn)行公示,聽取意見。改造項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案和綜合改造實(shí)施方案征得改造范圍內(nèi)業(yè)主以及三分之二以上公房承租人同意后,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與相關(guān)的業(yè)主簽訂改造協(xié)議;改造協(xié)議的房屋屬公有住房的,公房產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)當(dāng)與公房承租人簽訂改造協(xié)議。改造協(xié)議可以依照本市房地產(chǎn)登記有關(guān)規(guī)定,辦理相關(guān)文件登記手續(xù)。

  第十二條(規(guī)劃審批)

  改造協(xié)議簽訂后,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將改造項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案報(bào)經(jīng)區(qū)規(guī)劃資源管理部門審批,并申請(qǐng)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。涉及消防、環(huán)保、衛(wèi)生、民防等其他技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的,應(yīng)當(dāng)征求有關(guān)部門的意見。

  第十三條(建設(shè)工程施工許可)

  改造項(xiàng)目施工前,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向區(qū)建設(shè)管理部門或者其他有關(guān)部門申請(qǐng)建設(shè)工程施工許可。

  第十四條(竣工驗(yàn)收)

  改造項(xiàng)目竣工后,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向區(qū)規(guī)劃資源管理、房屋管理等相關(guān)部門申請(qǐng)竣工驗(yàn)收。改造項(xiàng)目的工程質(zhì)量,由建設(shè)單位組織有關(guān)部門按照規(guī)定進(jìn)行驗(yàn)收。—6—建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將改造項(xiàng)目的竣工檔案報(bào)送城建檔案館(辦)存檔。

  第十五條(房屋權(quán)屬調(diào)查及房地產(chǎn)登記)

  舊住房改造后,建筑面積發(fā)生變化的,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照本市房屋權(quán)屬調(diào)查的相關(guān)規(guī)定,委托房屋權(quán)屬調(diào)查機(jī)構(gòu)進(jìn)行房屋權(quán)屬調(diào)查(測(cè)繪)。改造中屬加層的房屋、新增小區(qū)停車場(chǎng)(庫(kù))、物業(yè)管理用房、小區(qū)公共配套設(shè)施等,應(yīng)當(dāng)按照本市房地產(chǎn)登記的相關(guān)規(guī)定,辦理房地產(chǎn)初始登記。根據(jù)協(xié)議歸建設(shè)單位所有的部分,由建設(shè)單位申請(qǐng)登記;歸公房產(chǎn)權(quán)單位的部分,由公房產(chǎn)權(quán)單位申請(qǐng)登記;歸全體業(yè)主共有的部分,可以由建設(shè)單位一并提出登記申請(qǐng),由登記機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)登記中記載,不頒發(fā)房產(chǎn)證。除第二款情況外,改造后的房屋建筑面積發(fā)生變化的,應(yīng)當(dāng)按照本市房地產(chǎn)登記的相關(guān)規(guī)定,申請(qǐng)辦理建筑面積的變更登記。整個(gè)項(xiàng)目變更登記后,原業(yè)主根據(jù)協(xié)議辦理相應(yīng)的建筑面積變更登記。改造中屬加層的房屋除安臵原住戶外,應(yīng)當(dāng)用于公共租賃住房或者廉租住房使用。第三章有關(guān)技術(shù)規(guī)定

  第十六條(建筑間距)

  舊住房綜合改造項(xiàng)目的建筑間距按照下列規(guī)定執(zhí)行:

  (一)改造范圍內(nèi)建筑與改造范圍外建筑之間的建筑間距,應(yīng)當(dāng)符合《上海市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》(以下簡(jiǎn)稱《規(guī)劃技術(shù)規(guī)定》)的標(biāo)準(zhǔn);改造前的建筑間距不符合《規(guī)劃技術(shù)規(guī)定》的,改造時(shí)不得再減小原建筑間距;

  (二)改造范圍內(nèi)建筑之間的建筑間距,按照《規(guī)劃技術(shù)規(guī)定》中有關(guān)浦西內(nèi)環(huán)線以內(nèi)地區(qū)的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)折減10%執(zhí)行;

  (三)改造后的建筑底層改為非居住用途的,計(jì)算建筑間距時(shí)可以將底層高度扣除,但不得再按照第(二)項(xiàng)的規(guī)定進(jìn)行折減;

  (四)改造后的建筑間距不得低于消防間距標(biāo)準(zhǔn)。

  第十七條(建筑退讓)

  舊住房綜合改造項(xiàng)目的建筑退讓,按照《規(guī)劃技術(shù)規(guī)定》中有關(guān)建筑退讓的規(guī)定執(zhí)行。改造前的退讓距離不符合《規(guī)劃技術(shù)規(guī)定》的,改造時(shí)不得再減小原退讓距離。

  第十八條(高度控制)

  舊住房成套率改造項(xiàng)目需要加層的,一般只能在原建筑上增加一層。確有特殊情況,經(jīng)市規(guī)劃資源局、市房屋管理局和項(xiàng)目所在區(qū)政府共同審核,在符合相關(guān)技術(shù)條件及征詢相關(guān)利益關(guān)系人的前提下,可以增加兩層。加層部分的建筑層高應(yīng)當(dāng)與原建筑標(biāo)準(zhǔn)層層高一致。舊住房綜合改造范圍內(nèi),24米以上的建筑不得進(jìn)行加層、擴(kuò)建。

  第十九條(結(jié)構(gòu)安全)

  舊住房綜合改造項(xiàng)目涉及加層、擴(kuò)建或者改變主體承重結(jié)構(gòu)的,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)委托有資質(zhì)的房屋質(zhì)量檢測(cè)單位進(jìn)行房屋結(jié)構(gòu)和使用功能改變的檢測(cè)。檢測(cè)結(jié)果作為房屋改造設(shè)計(jì)的依據(jù)。

  第二十條(房屋面積要求)

  舊住房綜合改造除與住戶有約定的外,不得減少原住戶房屋居住面積。加層部分的房屋參照本市《住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行。

  第二十一條(廚衛(wèi)基本條件)

  舊住房成套改造應(yīng)當(dāng)按戶配臵獨(dú)用的廚房間和衛(wèi)生間。廚房間可以采用封閉式或者通過式,應(yīng)當(dāng)具備通風(fēng)條件,并預(yù)留設(shè)臵燃?xì)庠睢⑺贰崴鞯奈慌Z。衛(wèi)生間應(yīng)當(dāng)敷設(shè)上下水管,設(shè)臵地漏,并預(yù)留坐廁、淋浴位臵。衛(wèi)生間不得設(shè)臵在廚房上部。

  第二十二條(屋頂水箱)

  舊住房綜合改造中,應(yīng)當(dāng)對(duì)有條件的屋頂水箱進(jìn)行改造,以提高用水質(zhì)量。

  第二十三條(電表)

  舊住房成套率改造應(yīng)當(dāng)按戶設(shè)臵計(jì)量電表,每戶配電標(biāo)準(zhǔn)不低于8千瓦。

  第二十四條(防火抗震要求)

  上海市舊住房綜合改造不得降低耐火等級(jí),并不得將悶頂作為居住、儲(chǔ)藏等使用空間。應(yīng)當(dāng)使房屋建筑的防火條件、抗震性能有所改善。

  第二十五條(環(huán)境整治要求)

  舊住房綜合改造應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌各項(xiàng)配套設(shè)施建設(shè),有條件的項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)增設(shè)停車位、戶外活動(dòng)場(chǎng)地等設(shè)施,并實(shí)行圍墻透空透綠。空調(diào)室外機(jī)及所附滴水管、晾衣架以及其他附著于外墻的設(shè)施應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一設(shè)臵。第四章其他規(guī)定

  第二十六條(租金調(diào)整)

  上海市經(jīng)改造后的成套公房,公房承租人應(yīng)當(dāng)按照獨(dú)用成套公房的租金標(biāo)準(zhǔn)支付租金。

  第二十七條(調(diào)整安置)

  上海市舊住房綜合改造后,由于原居住部位調(diào)整使用功能,原公房租賃關(guān)系無法繼續(xù)履行的,公房產(chǎn)權(quán)單位可以另行安臵原公房承租戶,重新建立租賃關(guān)系;也可以進(jìn)行貨幣補(bǔ)償,終止原租賃關(guān)系。

  第二十八條(改造經(jīng)費(fèi)來源)

  舊住房綜合改造費(fèi)用應(yīng)當(dāng)采取多方籌資的辦法予以解決。公有住房改造的費(fèi)用可以從房屋租金、改造后新增房屋出售收入、改造范圍內(nèi)公有住房出售后的凈歸集資金等中列支。

  第二十九條(新增房產(chǎn)權(quán)屬)

  舊住房綜合改造增加的物業(yè)管理用房、非公益性的小區(qū)公共服務(wù)設(shè)施歸全體業(yè)主所有;小區(qū)停車場(chǎng)(庫(kù))及加層增量部分權(quán)屬由建設(shè)單位與業(yè)主協(xié)議約定。

  第三十條(施行日期)

  《上海市舊住房綜合改造管理辦法》自2020年3月15日起施行,有效期至2024年12月31日。

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內(nèi)容審核:王四新律師

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