關于印發《上海市舊住房綜合改造管理辦法》的通知

　　滬房規范〔2020〕2號

　　各區住房保障房屋管理局、規劃資源局，各相關單位：經市政府同意，現將《上海市舊住房綜合改造管理辦法》印發給你們，自2020年3月15日起施行。

　　市房屋管理局

　　市規劃和自然資源局

　　2020年2月11日

　　上海市舊住房綜合改造管理辦法

　　第一章總則

　　第一條(目的和依據)

　　為推進本市舊住房綜合改造工作，進一步改善市民居住條件，提高居住環境質量，根據有關法律、法規、規章的規定，制訂《上海市舊住房綜合改造管理辦法》。

　　第二條(定義)

　　上海市舊住房綜合改造，是指對城市規劃予以保留、建筑結構較好、但建筑標準較低的住房進行綜合改造并完善配套設施的行為。

　　第三條(適用范圍)

　　《上海市舊住房綜合改造管理辦法》適用于本市行政區域范圍內城鎮舊住房綜合改造及其管理。本市優秀歷史建筑和依法確定的不可移動文物及其保護范圍、建設控制范圍內的改造，按照相關法規執行。對拆除重建、已經成套住房加層的舊住房改造，另行制定相關規定執行。

　　第四條(改造原則)

　　上海市舊住房綜合改造應當遵循“業主(公房承租人)自愿、政府扶持、因地制宜、分類改造”的原則。

　　第五條(改造內容)

　　上海市舊住房綜合改造內容包括：

　　(一)將廚衛不獨用的舊住房，通過改造使其能夠獨用成套的成套率改造;

　　(二)涉及面積及部分承重結構變動的成套舊住房改造。舊住房綜合改造實施中，可以根據《上海市舊住房綜合改造管理辦法》規定的規劃技術要求，增加居住小區停車場(庫)、物業管理用房、小區公共配套設施等內容。

　　第六條(管理機構)

　　上海市房屋管理局是本市實施舊住房綜合改造的管理部門。區房屋管理部門負責本轄區內舊住房綜合改造項目實施的具體管理。市規劃資源局是本市舊住房綜合改造的規劃管理部門。區規劃資源管理部門負責本轄區內舊住房綜合改造項目實施的規劃管理。各區政府統籌協調推進本行政區域范圍內的舊住房綜合改造工作。第二章改造程序

　　第七條(計劃立項)

　　區房屋管理部門綜合公有住房產權單位或者業主委員會提出的改造申請后，編制本轄區內改造實施計劃，并報市房屋管理局列入全市舊住房綜合改造年度項目計劃。

　　第八條(征詢意見和委托改造)

　　改造實施計劃編制后，區房屋管理部門應當告知公有房屋產權單位或者業主委員會，由公房產權單位或者業主委員會征求全體公房承租人或者業主的意見。在征得三分之二以上公房承租人或者業主同意后，公房產權單位或者業主委員會可以委托建設單位具體實施有關改造工作。

　　第九條(編制改造項目規劃設計方案)

　　建設單位應當向區規劃資源管理部門申請核提規劃設計要求，并按照規劃設計要求和消防、環保、衛生、民防等其他有關技術標準，編制改造項目規劃設計方案。改造項目規劃設計方案應當明確改造項目的范圍、建筑改造和環境改造內容、相關技術指標等。

　　第十條(編制改造實施方案)

　　建設單位應當依據綜合改造項目計劃、改造項目規劃設計方案，編制該項目的綜合改造實施方案。實施方案應當包括主要改造內容、改造資金的承擔方式等。

　　第十一條(聽取意見和簽訂協議)

　　建設單位應當將改造項目規劃設計方案和綜合改造實施方案在改造項目范圍內進行公示，聽取意見。改造項目規劃設計方案和綜合改造實施方案征得改造范圍內業主以及三分之二以上公房承租人同意后，建設單位應當與相關的業主簽訂改造協議;改造協議的房屋屬公有住房的，公房產權單位應當與公房承租人簽訂改造協議。改造協議可以依照本市房地產登記有關規定，辦理相關文件登記手續。

　　第十二條(規劃審批)

　　改造協議簽訂后，建設單位應當將改造項目規劃設計方案報經區規劃資源管理部門審批，并申請《建設工程規劃許可證》。涉及消防、環保、衛生、民防等其他技術標準的，應當征求有關部門的意見。

　　第十三條(建設工程施工許可)

　　改造項目施工前，建設單位應當向區建設管理部門或者其他有關部門申請建設工程施工許可。

　　第十四條(竣工驗收)

　　改造項目竣工后，建設單位應當向區規劃資源管理、房屋管理等相關部門申請竣工驗收。改造項目的工程質量，由建設單位組織有關部門按照規定進行驗收。—6—建設單位應當將改造項目的竣工檔案報送城建檔案館(辦)存檔。

　　第十五條(房屋權屬調查及房地產登記)

　　舊住房改造后，建筑面積發生變化的，當事人應當按照本市房屋權屬調查的相關規定，委托房屋權屬調查機構進行房屋權屬調查(測繪)。改造中屬加層的房屋、新增小區停車場(庫)、物業管理用房、小區公共配套設施等，應當按照本市房地產登記的相關規定，辦理房地產初始登記。根據協議歸建設單位所有的部分，由建設單位申請登記;歸公房產權單位的部分，由公房產權單位申請登記;歸全體業主共有的部分，可以由建設單位一并提出登記申請，由登記機構在房地產登記中記載，不頒發房產證。除第二款情況外，改造后的房屋建筑面積發生變化的，應當按照本市房地產登記的相關規定，申請辦理建筑面積的變更登記。整個項目變更登記后，原業主根據協議辦理相應的建筑面積變更登記。改造中屬加層的房屋除安臵原住戶外，應當用于公共租賃住房或者廉租住房使用。第三章有關技術規定

　　第十六條(建筑間距)

　　舊住房綜合改造項目的建筑間距按照下列規定執行：

　　(一)改造范圍內建筑與改造范圍外建筑之間的建筑間距，應當符合《上海市城市規劃管理技術規定》(以下簡稱《規劃技術規定》)的標準;改造前的建筑間距不符合《規劃技術規定》的，改造時不得再減小原建筑間距;

　　(二)改造范圍內建筑之間的建筑間距，按照《規劃技術規定》中有關浦西內環線以內地區的規定標準折減10%執行;

　　(三)改造后的建筑底層改為非居住用途的，計算建筑間距時可以將底層高度扣除，但不得再按照第(二)項的規定進行折減;

　　(四)改造后的建筑間距不得低于消防間距標準。

　　第十七條(建筑退讓)

　　舊住房綜合改造項目的建筑退讓，按照《規劃技術規定》中有關建筑退讓的規定執行。改造前的退讓距離不符合《規劃技術規定》的，改造時不得再減小原退讓距離。

　　第十八條(高度控制)

　　舊住房成套率改造項目需要加層的，一般只能在原建筑上增加一層。確有特殊情況，經市規劃資源局、市房屋管理局和項目所在區政府共同審核，在符合相關技術條件及征詢相關利益關系人的前提下，可以增加兩層。加層部分的建筑層高應當與原建筑標準層層高一致。舊住房綜合改造范圍內，24米以上的建筑不得進行加層、擴建。

　　第十九條(結構安全)

　　舊住房綜合改造項目涉及加層、擴建或者改變主體承重結構的，建設單位應當委托有資質的房屋質量檢測單位進行房屋結構和使用功能改變的檢測。檢測結果作為房屋改造設計的依據。

　　第二十條(房屋面積要求)

　　舊住房綜合改造除與住戶有約定的外，不得減少原住戶房屋居住面積。加層部分的房屋參照本市《住宅設計標準》執行。

　　第二十一條(廚衛基本條件)

　　舊住房成套改造應當按戶配臵獨用的廚房間和衛生間。廚房間可以采用封閉式或者通過式，應當具備通風條件，并預留設臵燃氣灶、水斗、熱水器的位臵。衛生間應當敷設上下水管，設臵地漏，并預留坐廁、淋浴位臵。衛生間不得設臵在廚房上部。

　　第二十二條(屋頂水箱)

　　舊住房綜合改造中，應當對有條件的屋頂水箱進行改造，以提高用水質量。

　　第二十三條(電表)

　　舊住房成套率改造應當按戶設臵計量電表，每戶配電標準不低于8千瓦。

　　第二十四條(防火抗震要求)

　　上海市舊住房綜合改造不得降低耐火等級，并不得將悶頂作為居住、儲藏等使用空間。應當使房屋建筑的防火條件、抗震性能有所改善。

　　第二十五條(環境整治要求)

　　舊住房綜合改造應當統籌各項配套設施建設，有條件的項目應當增設停車位、戶外活動場地等設施，并實行圍墻透空透綠。空調室外機及所附滴水管、晾衣架以及其他附著于外墻的設施應當統一設臵。第四章其他規定

　　第二十六條(租金調整)

　　上海市經改造后的成套公房，公房承租人應當按照獨用成套公房的租金標準支付租金。

　　第二十七條(調整安置)

　　上海市舊住房綜合改造后，由于原居住部位調整使用功能，原公房租賃關系無法繼續履行的，公房產權單位可以另行安臵原公房承租戶，重新建立租賃關系;也可以進行貨幣補償，終止原租賃關系。

　　第二十八條(改造經費來源)

　　舊住房綜合改造費用應當采取多方籌資的辦法予以解決。公有住房改造的費用可以從房屋租金、改造后新增房屋出售收入、改造范圍內公有住房出售后的凈歸集資金等中列支。

　　第二十九條(新增房產權屬)

　　舊住房綜合改造增加的物業管理用房、非公益性的小區公共服務設施歸全體業主所有;小區停車場(庫)及加層增量部分權屬由建設單位與業主協議約定。

　　第三十條(施行日期)

　　《上海市舊住房綜合改造管理辦法》自2020年3月15日起施行，有效期至2024年12月31日。

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內容審核：王四新律師

來源：中國法院網-《上海市舊住房綜合改造管理辦法》是對予以保留、建筑結構較好建筑標準低的住房進行改造，自2020年3月15日起施行有效期至2024年12月31日，