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《上海市舊住房綜合改造管理辦法》是對(duì)予以保留、建筑結(jié)構(gòu)較好建筑標(biāo)準(zhǔn)低的住房進(jìn)行改造，自2020年3月15日起施行有效期至2024年12月31日：今日土地拆遷,征收政策轉(zhuǎn)載

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2024-07-11 16:51:57
作者：
圣運(yùn)律師
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《上海市舊住房綜合改造管理辦法》是對(duì)予以保留、建筑結(jié)構(gòu)較好建筑標(biāo)準(zhǔn)低的住房進(jìn)行改造，自2020年3月15日起施行有效期至2024年12月31日，　　關(guān)于印發(fā)《上海市舊住房綜合改造管理辦法》的通知　　滬房規(guī)范〔2020〕2號(hào)　　各區(qū)住房保障房

《上海市舊住房綜合改造管理辦法》是對(duì)予以保留、建筑結(jié)構(gòu)較好建筑標(biāo)準(zhǔn)低的住房進(jìn)行改造，自2020年3月15日起施行有效期至2024年12月31日：今日土地拆遷,征收政策轉(zhuǎn)載

　　關(guān)于印發(fā)《上海市舊住房綜合改造管理辦法》的通知

　　滬房規(guī)范〔2020〕2號(hào)

　　各區(qū)住房保障房屋管理局、規(guī)劃資源局，各相關(guān)單位：經(jīng)市政府同意，現(xiàn)將《上海市舊住房綜合改造管理辦法》印發(fā)給你們，自2020年3月15日起施行。

　　市房屋管理局

　　市規(guī)劃和自然資源局

　　2020年2月11日

　　上海市舊住房綜合改造管理辦法

　　第一章總則

　　第一條(目的和依據(jù))

　　為推進(jìn)本市舊住房綜合改造工作，進(jìn)一步改善市民居住條件，提高居住環(huán)境質(zhì)量，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，制訂《上海市舊住房綜合改造管理辦法》。

　　第二條(定義)

　　上海市舊住房綜合改造，是指對(duì)城市規(guī)劃予以保留、建筑結(jié)構(gòu)較好、但建筑標(biāo)準(zhǔn)較低的住房進(jìn)行綜合改造并完善配套設(shè)施的行為。

　　第三條(適用范圍)

　　《上海市舊住房綜合改造管理辦法》適用于本市行政區(qū)域范圍內(nèi)城鎮(zhèn)舊住房綜合改造及其管理。本市優(yōu)秀歷史建筑和依法確定的不可移動(dòng)文物及其保護(hù)范圍、建設(shè)控制范圍內(nèi)的改造，按照相關(guān)法規(guī)執(zhí)行。對(duì)拆除重建、已經(jīng)成套住房加層的舊住房改造，另行制定相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　第四條(改造原則)

　　上海市舊住房綜合改造應(yīng)當(dāng)遵循“業(yè)主(公房承租人)自愿、政府扶持、因地制宜、分類改造”的原則。

　　第五條(改造內(nèi)容)

　　上海市舊住房綜合改造內(nèi)容包括：

　　(一)將廚衛(wèi)不獨(dú)用的舊住房，通過改造使其能夠獨(dú)用成套的成套率改造;

　　(二)涉及面積及部分承重結(jié)構(gòu)變動(dòng)的成套舊住房改造。舊住房綜合改造實(shí)施中，可以根據(jù)《上海市舊住房綜合改造管理辦法》規(guī)定的規(guī)劃技術(shù)要求，增加居住小區(qū)停車場(chǎng)(庫(kù))、物業(yè)管理用房、小區(qū)公共配套設(shè)施等內(nèi)容。

　　第六條(管理機(jī)構(gòu))

　　上海市房屋管理局是本市實(shí)施舊住房綜合改造的管理部門。區(qū)房屋管理部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)舊住房綜合改造項(xiàng)目實(shí)施的具體管理。市規(guī)劃資源局是本市舊住房綜合改造的規(guī)劃管理部門。區(qū)規(guī)劃資源管理部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)舊住房綜合改造項(xiàng)目實(shí)施的規(guī)劃管理。各區(qū)政府統(tǒng)籌協(xié)調(diào)推進(jìn)本行政區(qū)域范圍內(nèi)的舊住房綜合改造工作。第二章改造程序

　　第七條(計(jì)劃立項(xiàng))

　　區(qū)房屋管理部門綜合公有住房產(chǎn)權(quán)單位或者業(yè)主委員會(huì)提出的改造申請(qǐng)后，編制本轄區(qū)內(nèi)改造實(shí)施計(jì)劃，并報(bào)市房屋管理局列入全市舊住房綜合改造年度項(xiàng)目計(jì)劃。

　　第八條(征詢意見和委托改造)

　　改造實(shí)施計(jì)劃編制后，區(qū)房屋管理部門應(yīng)當(dāng)告知公有房屋產(chǎn)權(quán)單位或者業(yè)主委員會(huì)，由公房產(chǎn)權(quán)單位或者業(yè)主委員會(huì)征求全體公房承租人或者業(yè)主的意見。在征得三分之二以上公房承租人或者業(yè)主同意后，公房產(chǎn)權(quán)單位或者業(yè)主委員會(huì)可以委托建設(shè)單位具體實(shí)施有關(guān)改造工作。

　　第九條(編制改造項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案)

　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向區(qū)規(guī)劃資源管理部門申請(qǐng)核提規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，并按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求和消防、環(huán)保、衛(wèi)生、民防等其他有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，編制改造項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。改造項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案應(yīng)當(dāng)明確改造項(xiàng)目的范圍、建筑改造和環(huán)境改造內(nèi)容、相關(guān)技術(shù)指標(biāo)等。

　　第十條(編制改造實(shí)施方案)

　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依據(jù)綜合改造項(xiàng)目計(jì)劃、改造項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，編制該項(xiàng)目的綜合改造實(shí)施方案。實(shí)施方案應(yīng)當(dāng)包括主要改造內(nèi)容、改造資金的承擔(dān)方式等。

　　第十一條(聽取意見和簽訂協(xié)議)

　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將改造項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案和綜合改造實(shí)施方案在改造項(xiàng)目范圍內(nèi)進(jìn)行公示，聽取意見。改造項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案和綜合改造實(shí)施方案征得改造范圍內(nèi)業(yè)主以及三分之二以上公房承租人同意后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與相關(guān)的業(yè)主簽訂改造協(xié)議;改造協(xié)議的房屋屬公有住房的，公房產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)當(dāng)與公房承租人簽訂改造協(xié)議。改造協(xié)議可以依照本市房地產(chǎn)登記有關(guān)規(guī)定，辦理相關(guān)文件登記手續(xù)。

　　第十二條(規(guī)劃審批)

　　改造協(xié)議簽訂后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將改造項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案報(bào)經(jīng)區(qū)規(guī)劃資源管理部門審批，并申請(qǐng)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。涉及消防、環(huán)保、衛(wèi)生、民防等其他技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)征求有關(guān)部門的意見。

　　第十三條(建設(shè)工程施工許可)

　　改造項(xiàng)目施工前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向區(qū)建設(shè)管理部門或者其他有關(guān)部門申請(qǐng)建設(shè)工程施工許可。

　　第十四條(竣工驗(yàn)收)

　　改造項(xiàng)目竣工后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向區(qū)規(guī)劃資源管理、房屋管理等相關(guān)部門申請(qǐng)竣工驗(yàn)收。改造項(xiàng)目的工程質(zhì)量，由建設(shè)單位組織有關(guān)部門按照規(guī)定進(jìn)行驗(yàn)收。—6—建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將改造項(xiàng)目的竣工檔案報(bào)送城建檔案館(辦)存檔。

　　第十五條(房屋權(quán)屬調(diào)查及房地產(chǎn)登記)

　　舊住房改造后，建筑面積發(fā)生變化的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照本市房屋權(quán)屬調(diào)查的相關(guān)規(guī)定，委托房屋權(quán)屬調(diào)查機(jī)構(gòu)進(jìn)行房屋權(quán)屬調(diào)查(測(cè)繪)。改造中屬加層的房屋、新增小區(qū)停車場(chǎng)(庫(kù))、物業(yè)管理用房、小區(qū)公共配套設(shè)施等，應(yīng)當(dāng)按照本市房地產(chǎn)登記的相關(guān)規(guī)定，辦理房地產(chǎn)初始登記。根據(jù)協(xié)議歸建設(shè)單位所有的部分，由建設(shè)單位申請(qǐng)登記;歸公房產(chǎn)權(quán)單位的部分，由公房產(chǎn)權(quán)單位申請(qǐng)登記;歸全體業(yè)主共有的部分，可以由建設(shè)單位一并提出登記申請(qǐng)，由登記機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)登記中記載，不頒發(fā)房產(chǎn)證。除第二款情況外，改造后的房屋建筑面積發(fā)生變化的，應(yīng)當(dāng)按照本市房地產(chǎn)登記的相關(guān)規(guī)定，申請(qǐng)辦理建筑面積的變更登記。整個(gè)項(xiàng)目變更登記后，原業(yè)主根據(jù)協(xié)議辦理相應(yīng)的建筑面積變更登記。改造中屬加層的房屋除安臵原住戶外，應(yīng)當(dāng)用于公共租賃住房或者廉租住房使用。第三章有關(guān)技術(shù)規(guī)定

　　第十六條(建筑間距)

　　舊住房綜合改造項(xiàng)目的建筑間距按照下列規(guī)定執(zhí)行：

　　(一)改造范圍內(nèi)建筑與改造范圍外建筑之間的建筑間距，應(yīng)當(dāng)符合《上海市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》(以下簡(jiǎn)稱《規(guī)劃技術(shù)規(guī)定》)的標(biāo)準(zhǔn);改造前的建筑間距不符合《規(guī)劃技術(shù)規(guī)定》的，改造時(shí)不得再減小原建筑間距;

　　(二)改造范圍內(nèi)建筑之間的建筑間距，按照《規(guī)劃技術(shù)規(guī)定》中有關(guān)浦西內(nèi)環(huán)線以內(nèi)地區(qū)的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)折減10%執(zhí)行;

　　(三)改造后的建筑底層改為非居住用途的，計(jì)算建筑間距時(shí)可以將底層高度扣除，但不得再按照第(二)項(xiàng)的規(guī)定進(jìn)行折減;

　　(四)改造后的建筑間距不得低于消防間距標(biāo)準(zhǔn)。

　　第十七條(建筑退讓)

　　舊住房綜合改造項(xiàng)目的建筑退讓，按照《規(guī)劃技術(shù)規(guī)定》中有關(guān)建筑退讓的規(guī)定執(zhí)行。改造前的退讓距離不符合《規(guī)劃技術(shù)規(guī)定》的，改造時(shí)不得再減小原退讓距離。

　　第十八條(高度控制)

　　舊住房成套率改造項(xiàng)目需要加層的，一般只能在原建筑上增加一層。確有特殊情況，經(jīng)市規(guī)劃資源局、市房屋管理局和項(xiàng)目所在區(qū)政府共同審核，在符合相關(guān)技術(shù)條件及征詢相關(guān)利益關(guān)系人的前提下，可以增加兩層。加層部分的建筑層高應(yīng)當(dāng)與原建筑標(biāo)準(zhǔn)層層高一致。舊住房綜合改造范圍內(nèi)，24米以上的建筑不得進(jìn)行加層、擴(kuò)建。

　　第十九條(結(jié)構(gòu)安全)

　　舊住房綜合改造項(xiàng)目涉及加層、擴(kuò)建或者改變主體承重結(jié)構(gòu)的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)委托有資質(zhì)的房屋質(zhì)量檢測(cè)單位進(jìn)行房屋結(jié)構(gòu)和使用功能改變的檢測(cè)。檢測(cè)結(jié)果作為房屋改造設(shè)計(jì)的依據(jù)。

　　第二十條(房屋面積要求)

　　舊住房綜合改造除與住戶有約定的外，不得減少原住戶房屋居住面積。加層部分的房屋參照本市《住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行。

　　第二十一條(廚衛(wèi)基本條件)

　　舊住房成套改造應(yīng)當(dāng)按戶配臵獨(dú)用的廚房間和衛(wèi)生間。廚房間可以采用封閉式或者通過式，應(yīng)當(dāng)具備通風(fēng)條件，并預(yù)留設(shè)臵燃?xì)庠睢⑺贰崴鞯奈慌Z。衛(wèi)生間應(yīng)當(dāng)敷設(shè)上下水管，設(shè)臵地漏，并預(yù)留坐廁、淋浴位臵。衛(wèi)生間不得設(shè)臵在廚房上部。

　　第二十二條(屋頂水箱)

　　舊住房綜合改造中，應(yīng)當(dāng)對(duì)有條件的屋頂水箱進(jìn)行改造，以提高用水質(zhì)量。

　　第二十三條(電表)

　　舊住房成套率改造應(yīng)當(dāng)按戶設(shè)臵計(jì)量電表，每戶配電標(biāo)準(zhǔn)不低于8千瓦。

　　第二十四條(防火抗震要求)

　　上海市舊住房綜合改造不得降低耐火等級(jí)，并不得將悶頂作為居住、儲(chǔ)藏等使用空間。應(yīng)當(dāng)使房屋建筑的防火條件、抗震性能有所改善。

　　第二十五條(環(huán)境整治要求)

　　舊住房綜合改造應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌各項(xiàng)配套設(shè)施建設(shè)，有條件的項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)增設(shè)停車位、戶外活動(dòng)場(chǎng)地等設(shè)施，并實(shí)行圍墻透空透綠。空調(diào)室外機(jī)及所附滴水管、晾衣架以及其他附著于外墻的設(shè)施應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一設(shè)臵。第四章其他規(guī)定

　　第二十六條(租金調(diào)整)

　　上海市經(jīng)改造后的成套公房，公房承租人應(yīng)當(dāng)按照獨(dú)用成套公房的租金標(biāo)準(zhǔn)支付租金。

　　第二十七條(調(diào)整安置)

　　上海市舊住房綜合改造后，由于原居住部位調(diào)整使用功能，原公房租賃關(guān)系無法繼續(xù)履行的，公房產(chǎn)權(quán)單位可以另行安臵原公房承租戶，重新建立租賃關(guān)系;也可以進(jìn)行貨幣補(bǔ)償，終止原租賃關(guān)系。

　　第二十八條(改造經(jīng)費(fèi)來源)

　　舊住房綜合改造費(fèi)用應(yīng)當(dāng)采取多方籌資的辦法予以解決。公有住房改造的費(fèi)用可以從房屋租金、改造后新增房屋出售收入、改造范圍內(nèi)公有住房出售后的凈歸集資金等中列支。

　　第二十九條(新增房產(chǎn)權(quán)屬)

　　舊住房綜合改造增加的物業(yè)管理用房、非公益性的小區(qū)公共服務(wù)設(shè)施歸全體業(yè)主所有;小區(qū)停車場(chǎng)(庫(kù))及加層增量部分權(quán)屬由建設(shè)單位與業(yè)主協(xié)議約定。

　　第三十條(施行日期)

　　《上海市舊住房綜合改造管理辦法》自2020年3月15日起施行，有效期至2024年12月31日。