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物業(yè)管理?xiàng)l例第二十四條的內(nèi)容、主旨及釋義

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2024-07-22 11:42:16
作者：
圣運(yùn)律師
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物業(yè)管理?xiàng)l例第二十四條的內(nèi)容、主旨及釋義，　　物業(yè)管理?xiàng)l例第二十四條的內(nèi)容、主旨及釋義　　小編整理了《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十四條的全文內(nèi)容、主旨和釋義，以加深對(duì)物業(yè)管理?xiàng)l例第二十四條的理解。物業(yè)管理?xiàng)l例第二十四條內(nèi)容如下：　　國家提倡建設(shè)單位

物業(yè)管理?xiàng)l例第二十四條的內(nèi)容、主旨及釋義

　　小編整理了《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十四條的全文內(nèi)容、主旨和釋義，以加深對(duì)物業(yè)管理?xiàng)l例第二十四條的理解。物業(yè)管理?xiàng)l例第二十四條內(nèi)容如下：

　　國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

　　住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè);投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

　　主旨

　　本條規(guī)定了從事前期物業(yè)服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)的選聘方式。

　　釋義和理解

　　條例首先明示一個(gè)大原則，就是房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離。所謂的房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離，事實(shí)上就是要打破誰開發(fā)、誰管理的自建自管局面，使得物業(yè)管理行業(yè)真正走向市場(chǎng)。我國有相當(dāng)一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往有“肥水不流外人田”的思想，本企業(yè)開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目都希望由自己的物業(yè)管理分支機(jī)構(gòu)或者與自己有關(guān)聯(lián)的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施管理。特別是在前期物業(yè)管理階段，由于是由建設(shè)單位來選聘物業(yè)管理企業(yè)，因此相當(dāng)一部分房地產(chǎn)企業(yè)直接選聘與自己有關(guān)聯(lián)的物業(yè)管理企業(yè)。這種自建自管的選聘方法，事實(shí)上就消滅了物業(yè)管理企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)。由此往往導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)在日后的物業(yè)服務(wù)中，所提供的服務(wù)質(zhì)量差強(qiáng)人意，業(yè)主對(duì)此頗有意見。為了進(jìn)一步提升物業(yè)管理行業(yè)的市場(chǎng)化程度，促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量，改進(jìn)內(nèi)部管理，使廣大業(yè)主真正獲得滿意的服務(wù)，條例提倡房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則。

　　這一原則的具體貫徹方式就是通過招投標(biāo)的形式，引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制來選聘物業(yè)管理企業(yè)，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勝劣汰。具體而言，物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位以物業(yè)管理權(quán)為標(biāo)的，招請(qǐng)若干個(gè)物業(yè)管理公司報(bào)價(jià)競(jìng)爭(zhēng)，再由開發(fā)建設(shè)單位從中選擇優(yōu)勝的物業(yè)管理公司并與之簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

　　在物業(yè)管理中引入招標(biāo)投標(biāo)，實(shí)際上就把物業(yè)管理行業(yè)直接推入市場(chǎng)之中，是物業(yè)管理行業(yè)中引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的具體體現(xiàn)。物業(yè)管理的招標(biāo)投標(biāo)不僅為物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位提供了選聘高素質(zhì)物業(yè)管理公司的空間，同時(shí)也為物業(yè)管理公司提供了公平競(jìng)爭(zhēng)的機(jī)會(huì)。因此，物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的優(yōu)勝劣汰法則，有利于全面提高物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量，有利于改進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)的管理與服務(wù)，有利于整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。

　　物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位在招標(biāo)時(shí)應(yīng)當(dāng)綜合考慮投標(biāo)者的技術(shù)實(shí)力、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、管理經(jīng)驗(yàn)、物業(yè)管理資質(zhì)等級(jí)、以往的物業(yè)管理業(yè)績(jī)、服務(wù)質(zhì)量、管理費(fèi)用、信譽(yù)等因素。在眾多的投標(biāo)者，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)按照上述標(biāo)準(zhǔn)，選擇中標(biāo)者，再與中標(biāo)者簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

　　物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)必須遵循公開、公平、公正和誠實(shí)信用的原則，依據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》第2條：“在中華人民共和國境內(nèi)進(jìn)行招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)，適用本法”的規(guī)定，物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)必須嚴(yán)格遵守《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》和相關(guān)的物業(yè)管理法律、法規(guī)和政策的規(guī)定。根據(jù)條例的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度，因此招投標(biāo)中必須注意審查投標(biāo)人是否具有相應(yīng)的資質(zhì)。將來如何具體創(chuàng)造公平、公開、公正的市場(chǎng)環(huán)境，還有待不斷的探索。以下結(jié)合我國現(xiàn)行的地方有關(guān)物業(yè)管理招投標(biāo)的規(guī)定，簡(jiǎn)單介紹物業(yè)管理的招投標(biāo)。一般而言，招投標(biāo)應(yīng)當(dāng)注意下列事項(xiàng)：

　　第一，招標(biāo)人在招投標(biāo)前應(yīng)依法向有關(guān)主管機(jī)構(gòu)提交材料，辦理相關(guān)手續(xù)。例如北京市規(guī)定的備案材料有：(1)招標(biāo)項(xiàng)目簡(jiǎn)介;(2)招標(biāo)活動(dòng)方案，包括招標(biāo)組織機(jī)構(gòu)時(shí)間安排、評(píng)標(biāo)委員會(huì)評(píng)分標(biāo)準(zhǔn);(3)招標(biāo)書，包括物業(yè)管理內(nèi)容范圍、收費(fèi)、服務(wù)要求、對(duì)投標(biāo)單位要求等。

　　第二，招標(biāo)人進(jìn)行招標(biāo)，招標(biāo)可以公開招標(biāo)，也可以邀請(qǐng)招標(biāo)。但是其中采取邀請(qǐng)招標(biāo)方式的，應(yīng)保證程序的合法公平。例如北京市規(guī)定，邀請(qǐng)招標(biāo)的應(yīng)向3個(gè)以上物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書。

　　第三，招標(biāo)前應(yīng)編制招標(biāo)文件。招標(biāo)文件中應(yīng)包括招標(biāo)人名稱地址聯(lián)系方式、項(xiàng)目基本情況、所要求的物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及對(duì)投標(biāo)單位、投標(biāo)書的要求、評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容。

　　第四，投標(biāo)人應(yīng)具有相應(yīng)的物業(yè)管理資質(zhì)證書。投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的要求編制投標(biāo)文件，并按照招標(biāo)文件規(guī)定的時(shí)間將標(biāo)書送到指定地點(diǎn)。如果招標(biāo)文件要求必須交納保證金的，應(yīng)當(dāng)依法繳納保證金。

　　第五，評(píng)標(biāo)委員會(huì)的確定及評(píng)標(biāo)的方法和標(biāo)準(zhǔn)。評(píng)標(biāo)委員會(huì)的組成以及評(píng)標(biāo)方法、標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)確保公正，達(dá)到優(yōu)勝劣汰的目的。例如北京市規(guī)定，評(píng)標(biāo)委員會(huì)應(yīng)由招標(biāo)人代表及從事物業(yè)管理相關(guān)工作滿5年以上并且具有中級(jí)以上職稱或具有同等專業(yè)水平的專家組成或者從市國土房管局建立的評(píng)標(biāo)專家?guī)熘须S機(jī)抽取組成。評(píng)標(biāo)時(shí)根據(jù)招標(biāo)人和指導(dǎo)單位共同制定的標(biāo)準(zhǔn)打分，綜合評(píng)分分?jǐn)?shù)最高者為中標(biāo)人。

　　第六，簽定物業(yè)服務(wù)合同項(xiàng)目。中標(biāo)人確定后，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書。雙方應(yīng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起一定日期內(nèi)按照招標(biāo)文件規(guī)定的內(nèi)容簽定物業(yè)管理合同。有的地方還規(guī)定在合同簽定之日起一定時(shí)間內(nèi)應(yīng)將合同報(bào)送有關(guān)部門備案。

　　需要注意的是，條例并沒有要求所有的房地產(chǎn)的物業(yè)管理企業(yè)都必須采取招投標(biāo)的方式選聘。條例只是對(duì)于涉及面最大，數(shù)量最多的住宅物業(yè)要求必須采取招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，而且對(duì)于投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，還可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。