一、拆遷房無(wú)房產(chǎn)證怎么進(jìn)行合法的交易

　　拆遷房沒(méi)房產(chǎn)證不能買賣。拆遷房是政府進(jìn)行公共建設(shè)項(xiàng)目時(shí)對(duì)被拆遷住戶進(jìn)行安置所建的房屋，五年之內(nèi)未取得房產(chǎn)證存在沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證明的障礙，不得上市交易。

　　《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條

　　下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：

　?。ㄒ唬┮猿鲎尫绞饺〉猛恋厥褂脵?quán)的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的；

　　（二）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

　?。ㄈ┮婪ㄊ栈赝恋厥褂脵?quán)的；

　?。ㄋ模┕灿蟹康禺a(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；

　?。ㄎ澹?quán)屬有爭(zhēng)議的；

　　（六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；

　?。ㄆ撸┓?、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

　　二、拆遷補(bǔ)償款何時(shí)到賬戶

　　北京圣運(yùn)律師提醒您，拆遷補(bǔ)償款多長(zhǎng)時(shí)間到位，由當(dāng)事人簽訂的拆遷補(bǔ)償協(xié)議確定。

　　《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十六條

　　房屋征收部門與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報(bào)請(qǐng)作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。補(bǔ)償決定應(yīng)當(dāng)公平，包括本條例第二十五條第一款規(guī)定的有關(guān)補(bǔ)償協(xié)議的事項(xiàng)。被征收人對(duì)補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

　　三、影響房屋拆遷補(bǔ)償?shù)囊蛩赜心男?/h3>

　　1.房屋結(jié)構(gòu)和成新程度

　　在房屋拆遷補(bǔ)償對(duì)于房屋結(jié)構(gòu)的不同導(dǎo)致房屋拆遷補(bǔ)償也不一樣。房屋有木質(zhì)結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)等類型。一般情況下，鋼結(jié)構(gòu)的價(jià)值>鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的價(jià)值>磚混結(jié)構(gòu)的價(jià)值>木質(zhì)結(jié)構(gòu)的價(jià)值。

　　房屋的成新程度也影響補(bǔ)償。房屋使用時(shí)間的長(zhǎng)短對(duì)房屋補(bǔ)償價(jià)格影響也是明顯的。一般而言，房齡越高，價(jià)值越低，但一些有悠久歷史和特定意義的房屋，不能按照上面的房齡因素來(lái)評(píng)估，否則會(huì)低估被征收人房屋的價(jià)值。對(duì)于這種房屋，其價(jià)值往往要高于新房。

　　2.房屋用途

　　在房屋拆遷補(bǔ)償對(duì)于房屋用途的不同補(bǔ)償也不相同，有的房屋是自己居住，也有的房屋是做經(jīng)營(yíng)使用，還有的用作廠房，倉(cāng)庫(kù)使用。一般情況下價(jià)值的遞進(jìn)狀態(tài)為商業(yè)性用房的價(jià)值>住宅用房的價(jià)值>工業(yè)用房的價(jià)值。

　　3.房屋區(qū)位

　　在一個(gè)城市里，房屋的面積、用途、結(jié)構(gòu)確定的情況下，房屋的價(jià)值更多取決于房屋在這個(gè)城市的區(qū)位，也就是老百姓所說(shuō)的繁華程度，同樣的房屋在好地段還是不在好地段，房屋的價(jià)值差距是十分大的。比如靠近學(xué)區(qū)房、離醫(yī)院遠(yuǎn)近地段的價(jià)值就很高，還有北京二環(huán)附近的房屋和六環(huán)附近的房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格，顯然不可同日而語(yǔ)。

　　4.房屋評(píng)估價(jià)格

　　涉及到征收拆遷，對(duì)房屋進(jìn)行價(jià)值評(píng)估是必不可少的一個(gè)環(huán)節(jié)。但是主導(dǎo)拆遷工作的是政府，評(píng)估機(jī)構(gòu)大多會(huì)受到干預(yù)。不能獨(dú)立客觀公正的對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估。

　　目前大多采取基準(zhǔn)價(jià)格結(jié)合成新、區(qū)位、臨街等系數(shù)綜合確定。

　　別人當(dāng)初買房子時(shí)所支付的價(jià)格，跟自己買房所支付的價(jià)格就不是一樣的，有些人購(gòu)買的如果是獨(dú)棟的別墅，假如被拆遷了的話，總不可能和普通商品房的補(bǔ)償價(jià)錢是一樣的。自家房子的拆遷補(bǔ)償款下來(lái)之后，拆遷戶和政府政策進(jìn)行比對(duì)就行了。

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內(nèi)容審核：馮立影律師

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