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判令農村宅基地買賣合同無效后如何繼續履行,農村宅基地房屋買賣合同無效的解決辦法:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

發布時間：
2024-07-25 08:34:36
作者：
圣運律師
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判令農村宅基地買賣合同無效后如何繼續履行，人民法院判處宅基地買賣合同無效的，宅基地買賣合同自始始終無效，不具有法律效力，所以不能繼續履行合同。《中華人民共和國民法典》第一百五十五條【無效、被撤銷的民事法律行為自始無效】無效的或者被撤銷的民事

判令農村宅基地買賣合同無效后如何繼續履行,農村宅基地房屋買賣合同無效的解決辦法:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

一、判令農村宅基地買賣合同無效后如何繼續履行

人民法院判處宅基地買賣合同無效的，宅基地買賣合同自始始終無效，不具有法律效力，所以不能繼續履行合同。

《中華人民共和國民法典》

第一百五十五條【無效、被撤銷的民事法律行為自始無效】無效的或者被撤銷的民事法律行為自始沒有法律約束力。

第一百五十七條【民事法律行為無效、被撤銷或確定不發生效力的法律后果】民事法律行為無效、被撤銷或者確定不發生效力后，行為人因該行為取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方由此所受到的損失；各方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。法律另有規定的，依照其規定。

一、宅基地買賣的條件

首先，宅基地使用權的轉讓必須同時具備以下條件，缺一不可：

1、轉讓人擁有二處以上的農村住房(含宅基地)；

2、同一集體經濟組織內部成員轉讓；

3、受讓人沒有住房和宅基地，符合宅基地使用權分配條件；

4、轉讓行為征得集體組織同意；

5、宅基地使用權不得單獨轉讓，地隨房一并轉讓。

其次，宅基地使用權不得單獨轉讓，有下列轉讓情況，會被認定為無效：

1、城鎮居民購買；

2、法人或其他組織購買；

3、轉讓人未經集體組織批準；

4、向集體組織成員以外的人轉讓；

5、受讓人已有住房，不符合宅基地分配條件。

因此，只有符合以上條件，宅基地才可以進行轉讓，如果在轉讓宅基地時發生糾紛，可以根據以下方法解決：

1、協商解決

公民之間發生的宅基地糾紛，應當先通過協商的方式加以解決。

2、行政解決

個人之間，個人與單位之間關于侵犯土地的所有權或者使用權爭議，可以向鄉級人民政府或者縣級以上人民政府反映處理。

3、司法解決

公民之間就土地的使用權和所有權發生的糾紛，可以先經過有關行政機關的處理，對于處理決定不服，才可以向人民法院提起訴訟。否則，人民法院不予受理。但對于侵犯土地的所有權或者使用權的，被侵權人可以不經行政機關的處理，而直接向人民法院起訴。

二、什么情況下農村宅基地買賣合同無效

法律分析：買農村自建房簽的協議無效情形有：

(一)產分離出賣，合同無效。由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權通過買賣而轉讓時，該房屋占用范圍內的土地使用權也必須同時轉讓或隨房屋轉移。

如果出賣人將房產和土地使用權分別賣與不同的買受人，或者出賣房屋時只轉讓房屋所有權而不同時轉讓土地使用權，買受人可以提出這種買賣合同無效。

(二)主體有問題，合同無效。出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權人。非所有權人出賣他人房屋的，其買賣行為一般無效

。房屋的產權為數人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。

(三)侵犯優先購買權，合同無效。房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，共有人有優先購買權。

房屋所有人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利，屋所有人出賣房屋時侵犯優先購買權的，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。

(四)

非法轉讓，合同無效。主要包括轉讓或買賣司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；依法收回土地使用權的；權屬有爭議的；法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。

法律依據：《土地管理法》第十一條，農民集體所有的土地依法屬于村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理；已經分別屬于村內兩個以上農村集體經濟組織的農民集體所有的；

由村內各該農村集體經濟組織或者村民小組經營、管理；已經屬于鄉（鎮）農民集體所有的，由鄉（鎮）農村集體經濟組織經營、管理。

三、農村宅基地房屋買賣合同無效的解決辦法

合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過借的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。目前，農村房屋買賣合同糾紛訴至法院的，大多數是售房者因土地市場價格的持續上揚、房屋拆遷補償等利益驅動，作為原告主張合同無效，要求返還房屋。如果法院支持了他們的訴訟請求，無疑在無形中助長了故意毀約行為的發生。

1、對于無效農村房屋買賣合同未實際履行，尤其是房屋尚未交付的，可判決出賣人向買受人返還所收取的房款。

2、對于無效農村房屋買賣合同已經履行，雙方當事人就房屋是否返還可達成一致意見的，法院可以尊重雙方的意思選擇。對于雙方一致意見同意返還房屋

，則可以判決買受人返還房屋，出賣人返還房款。對于當事人雙方一致同意不返還房屋的，可以按雙方對合同確認無效后如何具體處理的協議意見處理，即也可以不返還房屋。

3、對于無效房屋買賣合同已經履行，雙方對合同確認無效后的處理我法達成協議，法院可判決確認買賣合同無效，但是駁回出賣人要求返還房屋的訴訟請求。如果買受人反訴出賣人賠償合同無效所造成的損失時，法院可依據雙方過錯程度，支持相應的反訴請求。

(1)農村房屋買賣中，出賣人作為原宅基地的使用權人，其售房行為隱含了放棄宅地使用權的意思表示。任何法律、行政法規均無使用權人放棄宅基地的禁止性規定，且棄權行為作為單方法律行為，亦無須他人(包括宅基地所有權人)的意思表示。隨著房屋的交付，出賣人的棄權行為也發生的法律效力，棄權行為一經發生法律效力，能否撤銷，就取決于買受人的態度。即雙方發生糾紛后，如果買受人同意返還房屋，說明出賣人還有撤銷棄權行為的條件;如果買受人不同意返還房屋，那么，出賣人就喪失了撤銷棄權行為的條件，根據“房地一致”原則，出賣人因放棄宅基地使用權而喪失了房屋所有權，無權再向買受人提出返還房屋要求，其返還房屋的訴請當然得不到法院的支持。同親道理，村集體經濟組織因收回宅基地使用權而取得房屋所有權，所以只有村集體經濟組織才有權以農村房屋買賣合同無效為由，請求法院判令買受人返還房屋。

(2)按所有權原理，村集體經濟組織(主要指村委)因收回宅基地使用權而取得房屋所有權，應給予原房屋所有權人(即出賣人)相應的補償款。補償款的數額可以是無效合同中約定的房款數額，也可以是評估機構出具的房屋評估價格。“補償額=無效合同中房款額”的依據是，即然出賣人以該房款額將房出售，說明其認同該款額為房屋的價值;“補償額=房屋評估價格”的依據，無效合同中房款額對村委無約束力，村委可按評估機構出具的房屋評估價格支付補償款，村委會如從出賣人處收回房屋，應向原房屋所有人支付補償款;村委如從買受人處收回房屋，買受人支付的房屋可視為替村委墊付的補償款。因為村委如允許買受人繼續居住，雙方事實上形成了新的法律關系—房屋租賃關系。買受人為村委墊付的補償款(對村委的債權)與應向村委承擔租金(對村委的債務)可相互抵銷。

(3)買受人因無效合同未取得房屋的所有權，其損失可根據過錯責任向出賣人主張賠償。

4、無效房屋買賣合同所涉農村房屋征地拆遷的處理。《土地管理法》第48條規定，征用土地的，按照征用土地的原用途給予補償;征用其他土地(耕地外的土地，應包括宅基地)的土地補償費和安置補助費標準，由省、自治區、直轄市參照征用耕地的土地補償費和安置補助費的標準規定。《土地管理法實施條例》第26條規定，土地補償費歸農村集體經濟組織所有;地上附著物及青苗補償費歸地上附著物及青苗的所有者所有。征收集體所有的土地，應當支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，并足額安排被征地農民的社會保障費用，保障被征地農民的生活，維護被征地合法權益。

據此，按一般法理推論，出賣人的宅基地使用權已經放棄，而買受人又未取得宅基地的使用權，故征地拆遷時，對于涉及宅基地相應部分的征地補償利益無需再給予買賣雙方，房屋相應部分的補償及安置利益應當歸于買受人，視為出賣人因宅基地的棄權及房屋的轉讓而一并讓與了房屋征地拆遷的補償安置利益。但是，農村房屋補償安置利益是與宅基地的合法使用人的集體經濟組織成員資格或者身份聯系在一起的，非合法的宅基地使用人則依法不得享有此征地拆遷補償的利益。現實征地拆遷中政府及相關用地部門或者單位一般仍然會認可農村房屋的出賣人為征地拆遷對象，并且也只認可按出賣人的身份及其家庭人員的情況而給予其補償安置待遇，而不會按違法占地的買受人的情況給予補償安置。這樣處理實質上是土地主管部門同意出賣撤銷其宅基地使用權棄權處分的行為，認可其仍然享有宅基地使用權。此時的紛爭或者

訴訟不再是無效房屋買賣的返還問題，而是補償安置利益的歸屬及其分配的爭議問題。對此類糾紛，一般認為可以按以下原則處理;

(1)無效房屋買賣合同中房屋可視兩只折價轉讓地買受人，買受人雖然不能取得合法的房屋所有權，但是其仍然可以享有依附于無效合同權責關系的債權性財產權利;同時，出賣人所取得的房款中，實際上包含了宅基地部分的非法收益，在拆遷時于買受人一方而言構成無效房屋買賣合同中的損失。因此，對作為房屋征地拆遷中價值轉換形式的補償安置利益，買受人應當享有一定的權利。一是房屋作價款(一般是房屋重置價結合房屋成新情況)應當歸買受人所有;二是帶有出賣人身份性質的安置利益，政府及相關用地部門一般會確認歸于出賣人，則出賣人應當以其中一部分作為對買受人因無效合同所致安居利益損失的賠償。在審理過程中應當綜合考慮公平誠信原則，根據導致房屋買賣合同元首的過錯情況，出賣人家庭成員拆遷受益情況以及買受人現實的居住情況，合理分配安置利益的歸屬，一般情況下，買受人可以獲得安置利益中的大部分。

(2)根據安置利益的不同形態，可以作不同的處理。如果安置利益

經濟補償，則可以由買賣雙方分別取得補償款，性質上是安置補償款歸出賣人，由出賣人以其中一部分對買受人予以賠償。如果安置利益是優惠購買安置房屋，則可以按安置房市場價與優惠價之間的差價由雙方分得。如果安置利益是另行安排給出賣人集體宅基地或者連帶房屋的，則應當由出賣人給買受人適當的居住利益損失的賠償。

(3)對于農村房屋買賣涉及征地補償安置的處理，一般應當尊重政府部門的處理民協調，并尊重房屋買賣雙方的協議。

農村宅基地房屋買賣合同無效可以向人民法院提起訴訟，法院會根據買賣合同是否實際履行來根據情況判決，同時也會考慮雙方的意見。當村集體組織收回宅基地所有權時要根據規定給予原房屋所有權人相應的補償，農村宅基地房屋買賣經常會因為房屋漲價等產生糾紛，在產生糾紛時法院會運用法律來避免當事人利益失衡。

一、承擔違約責任計算的其他規定

1、出賣人惡意違約。具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款以及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。這顯然是針對先賣后抵、一房數賣的行為所作出的懲罰性規定。

2、出賣人存在欺詐行為。出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款以及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證嗎的事實或提供虛假商品房預售許可證明；故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。在治理同樣適用懲罰性賠償。